آوار رکود مسکن بر سر تعاونی‌ها
در سال ۱۸۵۰ نخستین تعاونی مسکن در جهان در کشور دانمارک شکل گرفت و فعالیت خود را آغاز کرد.
پس از دانمارک در کشورهایی نظیر آلمان، اتریش، فرانسه و سوئد هم تعاونی‌های مسکن تشکیل شدند و به فعالیت پرداختند. در ایران نخستین تعاونی مسکن در سال ۱۳۳۱ توسط کارکنان شرکت نفت تشکیل شد اما توسعه این تعاونی‌ها به سال‌های بعد از انقلاب برمی‌گردد. درحال حاضر هر ساله تعداد واحدهای ساخته شده توسط تعاونی‌ها به شدت کاهش پیدا می‌کند. از نظر کارشناسان عواملی چون عدم تخصیص تسهیلات بانکی در قانون بودجه کل کشور برای بخش مسکن غیر مهر، عدم وجود منابع و اعتبارات کافی برای توسعه تعاونی‌های مسکن در بودجه سنواتی و تسهیلات در اختیار دولت، اثرات ناشی از رکود یا تورم حاکم در بخش مسکن کل کشور بر فعالیت تعاونی‌های مسکن، گرانی و کمبود زمین دارای کاربری و شرایط مناسب برای استفاده شرکت‌های تعاونی مسکن باعث شده است بسیاری از تعاونی‌ها با چالش‌های بزرگی روبه‌رو شوند و عرصه ساخت‌وساز را به بخش خصوصی واگذار کنند. بر این اساس، کارشناسان معتقدند با راهکارهای پیشنهادی ازجمله اختصاص تسهیلات بانکی در قانون بودجه کل کشور برای تعاونی‌های مسکن متعارف و تقویت اتحادیه‌های تعاونی و واگذاری وظایف تصدیگری وزارت متبوع به اتحادیه‌های توانمند، شناسایی تعاونی‌های مسکن موفق و معرفی آنها از طریق رسانه‌های جمعی می‌توان وضعیت تعاونی‌های مسکن‌ساز را مطلوب‌تر کرد.
آمارها چه می‌گویند؟
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، براساس آمارهای ارائه شده توسط مرکز آمار ایران در بهار سال 1395 تعداد 1793پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده که نسبت به فصل گذشته حدود 0.9درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته نیز حدود 19.7درصد کاهش داشته است. این تعداد پروانه حدود 5.6 درصد از کل پروانه‌های ساختمانی کشور را تشکیل می‌دهد. از کل پروانه‌های صادر شده 9پروانه (0.5درصد) مربوط به افزایش بنا و 1784پروانه (99.5درصد) مربوط به احداث ساختمان بوده که پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته حدود یک درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 20درصد کاهش داشته است.
براساس این آمارها در بهار سال 1395 تعداد و درصد پروانه‌های ساختمانی بر حسب نوع پروانه و بخش متقاضی تعاونی‌ها صفر بوده که این مورد در سال 94 حدود 4 فقره و در سال 93 حدود 12فقره بوده است.
5 درصد تعاونی‌های مسکن مشکل دارند
یعقوب رستمی، مدیرکل تعاونی توزیع وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی با بیان اینکه درحال حاضر حدود 10هزار و 649 تعاونی مسکن در کشور وجود دارد گفت: این تعداد تعاونی‌ها توانسته در کشور حدود 288هزار و 207شغل ایجاد کند.
رستمی افزود: حوزه مسکن نیازمند ارائه تسهیلات و اعتبار است زیرا هیچ سیاستی در بخش مسکن بدون این موارد محقق نمی‌شود و به سرانجام نمی‌رسد. وی افزود: تعاونی‌های توزیع در اوایل انقلاب به دلیل برهه زمانی خاص و نیاز جامعه فعالیت‌های مطلوبی ارائه دادند زیرا شرایط آن زمان ایجاب می‌کرد، تمامی فعالیت‌ها مدیریت شده، انجام گیرد تا کشور از وضع بحرانی خارج شود.
رستمی با بیان اینکه درحال حاضر کمتر از 5 درصد تعاونی‌های مسکن مشکل‌دار هستند، گفت: حدود 95درصد تعاونی‌های مسکن موفق بوده و فعالیت‌های مطلوبی دارند. وی درخصوص تعاونی‌های مشکل‌دار گفت: عمده مشکلات این تعاونی‌ها به سه بخش کیفری، ارکان تعاونی ازجمله برگزاری مجمع و انتخاب هیات‌مدیره و بازرسی تقسیم می‌شود.
مدیرکل تعاونی توزیع وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی با بیان اینکه پیش‌بینی شده است، سهم تعاون در برنامه پنجم توسعه بیش از 20درصد باشد، گفت: سهم تعاون همچنان کمتر از حد انتظار است درحالی که سیاست‌های کلی اصل 44 نیز بر افزایش سهم تعاونی‌ها در کشور تاکید دارد.
رستمی با بیان اینکه تعاونی‌ها مشکل‌دار مسکن به دست افراد خاص افتاده است، اظهار کرد: اعضای تعاونی‌های مسکن می‌توانند بر عملکرد تعاونی‌ها نظارت داشته باشند. وی گفت: اعضای تعاونی‌های مسکن براساس قانون و اساسنامه تعاونی‌ها قادرند بر عملکرد تعاونی‌های خود نظارت داشته باشند اما به علت اینکه اعضا عمدتا از قانون اطلاع ندارند، نظارت بر تعاونی‌ها را رها کرده‌اند و درحال حاضر به طور عمدی یا سهوی دچار مشکلاتی شده‌اند.
مدیرکل تعاونی توزیع وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی درخصوص مهم‌ترین مشکلات تعاونی‌های مسکن مشکل‌دار نیز گفت: تعاونی‌ها موظف هستند هر سه سال انتخابات هیات‌مدیره و هر سال یک بار مجمع برگزار کنند و در این مجمع‌ها به ارائه گزارش‌های مالی و انتصاب بازرس اقدام کنند که متاسفانه درحال حاضر این روند به صورت صحیحی در تعاونی‌های مشکل‌دار انجام نمی‌گیرد.
رستمی با بیان اینکه مشکلات تعاونی از عدم برگزاری مجامع نشات می‌گیرد، تاکید کرد: عمده تعاونی‌ها مشکل‌دار یا مجمع سالانه را برگزار نمی‌کنند یا اعضای آن نظارتی بر عملکرد هیات‌مدیره تعاونی مورد نظر ندارند. مهم‌ترین راه برای حل مشکل تعاونی‌های مسکن آشنایی اعضا با اساسنامه قوانین تعاونی‌ها، نظارت آنها بر عملکرد هیات‌مدیره و ارتباط تنگاتنگ با اداره کل تعاونی‌های کار و رفاه اجتماعی در تهران و دیگر شهرهای کشور است.
رستمی در پاسخ به اینکه آمار مرکز آمار ایران بیانگر کاهش فاحش حضور تعاونی‌های مسکن در کشور است، گفت: در آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار چون استناد آنها پروانه ساخت بوده، سهم مشارکت تعاونی‌ها در ساخت و ساز مسکن کاهش داشته درحالی که میزان باید براساس واحد باشد و در نشستی که با مرکز آمار داشتیم، مقرر شد این موضوع را در نظر بگیرند. وی تاکید کرد: تعاونی‌ها باید به جایگاه اصلی خود در جامعه برسند.
هدف ارزان سازی منفعت‌‌طلبی نیست
جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن نیز در این خصوص با بیان اینکه واگذاری زمین ارزان‌قیمت به اتحادیه‌ها و تعاونی‌ها توسط دولت ضمن رونق ساخت‌وساز و اشتغال در کشور، بخش مسکن را از رکود خارج می‌کند، گفت: از دور خارج کردن تعاونی‌ها و میدان دادن به انبوه‌سازان و شرکت‌های چینی و ترک، مردم را از خرید خانه محروم کرده و تورم سنگینی در بخش مسکن به وجود آورده است.
وی افزود: تنها راه تامین مسکن ارزان‌قیمت واگذاری بخش مسکن به شرکت‌های تعاونی است زیرا در بخش تعاون دلالی و سودآوری مطرح نیست و منافع همه اعضا در نظر گرفته می‌شود.
صباغ با بیان اینکه تعاونی‌های مسکن کارنامه پرباری در ساخت‌وساز دارند، اظهار کرد: تعاونی‌ها سالانه هزاران واحد مسکونی را با ارزان‌ترین قیمت و سود کم ساخته و تحویل داده‌اند از این رو نقش تعاونی‌ها در اشتغال و تولید باید پررنگ شود چراکه با ورود بخش تعاون به عرصه کارآفرینی و تولید، اهداف اقتصاد مقاومتی محقق می‌شود.
این کارشناس مسکن گفت: بسیاری از شهرک‌ها و پروژه‌های مسکونی توسط تعاونی‌ها احداث شده و غالب مردم از طریق تعاونی‌های مسکن خانه‌دار شده‌اند. صباغ با اشاره به برنامه دولت یازدهم برای تامین مسکن ارزان‌قیمت اظهار کرد: برای صاحب‌خانه شدن بسیاری از اقشار محروم و کم‌درآمد جامعه، دولت یازدهم تامین مسکن استیجاری و تکمیل پروژه‌های مسکن مهر را در دستور کار خود قرار داده است اما عدم واگذاری زمین از سوی دولت طی چند سال گذشته موجب رکود و غیرفعال شدن بسیاری از اتحادیه‌ها و تعاونی‌های مسکن شده که این امر به کاهش تولید و اشتغال در بخش مسکن منجر شده است.
وی با اشاره به سخنان تازه وزیر راه و شهرسازی درخصوص هدف‌گذاری کاهش اتکای طرح‌های عمرانی به بودجه دولتی گفت: این سخنان از پروژه‌هایی نظیر مسکن مهر نشأت می‌گیرد که از ابتدا بدون برنامه‌ریزی در مناطقی که امکان ارسال سرویس‌های جانبی از قبیل آب و برق و شبکه فاضلابی یا نبوده یا با هزینه‌های هنگفتی ایجاد می‌شد و به همین دلیل نیز هنوز خیلی از آنها به انتها نرسیده است. وی تاکید کرد: اگر در گذشته مسکن مهر به طور کامل به تعاونی‌ها واگذار می‌شد، امروز نابسامانی‌ها و مشکلات ناشی از اجرای طرح به وجود نمی‌آمد و به دلیل افزایش قیمت با کیفیت نامناسب دچار مشکل نمی‌شدند.
صباغ گفت: هم‌اکنون یکی از بخش‌های فعال در عرصه ساخت‌وساز کشور، تعاونی‌های مسکن هستند که در کارنامه برخی از آنها ساخت پروژهها و شهرک‌های مسکونی متعدد و مشهور به چشم می‌خورد اما با وجود سابقه درخشان بیشتر تعاونی‌های مسکن و نقش تاثیرگذار آنها در خانه‌دار شدن مردم هنوز هم با دیده تردید به فعالیت آنها نگاه می‌شود.
لزوم اصلاح نگاه دولت به تعاونی‌ها
ابوالفضل اتراکی، کارشناس اقتصاد نیز در همین رابطه گفت: اتکا بیش از حد طرح‌های عمرانی و صنعتی کشور به درآمدهای نفتی و بودجه‌های دولتی موجب شده که روند طرح‌ها نیز با توجه به شرایط درآمدی دولت با افت و خیز قابل توجهی همراه شده و مشکلات زیادی را در مراحل اجرا تجربه کنند.
وی افزود: نگاهی به وضعیت طرح‌های عمرانی در سال‌های اخیر نشان می‌دهد که عملا اتکا و وابستگی کشور به درآمدهای نفتی شرایطی را به وجود آورده که در وضعیتی مثل تحریم به‌دلیل کاهش چشمگیر درآمدهای نفتی این پروژهها متوقف مانده‌اند.
وی گفت: وابستگی به منابع دولتی و بانکی عملا شرایطی را به وجود آورده که بخش خصوصی دایما به دنبال جذب منابع مالی از طریق سیستم بانکی است و در شرایطی مثل امروز که بانک‌ها نیز با مشکلات زیادی دست و پنجه نرم می‌کنند، طرح‌های عمرانی در رکود کامل به سر می‌برند.
اتراکی تاکید کرد: توجه به سرمایه‌های خرد و به تبع آن توجه ویژه به تعاونی‌ها راهکاری است که از ابتدای تشکیل نظام اسلامی بدان توجه شده بود و به همین منظور نیز در قانون اساسی به بخش تعاون توجه ویژه شد اما با وجود تشکیل وزارت تعاون در دوران سازندگی عملکرد نه چندان دلچسب تعاونی‌های فعال موجب شده که این وزارتخانه به بخش کوچکی در وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی تبدیل شده و پویایی سابق را نداشته باشد.
این کارشناس اقتصاد گفت: با این حال بنده نیز مثل بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدم که پتانسیل‌های بخش تعاون به اندازه‌یی است که می‌تواند این بخش را به یکی از مولدان واقعی اقتصاد کشور تبدیل کند. تجربه تعاونی‌ها در کشور غالبا در دو بخش ساخت و ساز و کشاورزی و صنایع تبدیلی وابسته خودنمایی می‌کند و با اینکه در بسیاری از موارد به خصوص در بخش تعاونی‌های روستایی موفقیت این تعاونی‌ها قابل توجه بوده اما در بخش ساخت و ساز و تولید مسکن شرایط نسبتا مطلوب نبوده است. وی با بیان اینکه درحال حاضر ذهنیت مردم و حتی بخشی از مسوولان نسبت به تعاونی‌های مسکن چندان مثبت نیست، گفت: تجربه طرح مسکن مهر و بسیاری از تعاونی‌های مسکن وابسته به نهادها و وزارتخانه‌های مختلف نیز نشان می‌دهد که عموما این تعاونی‌ها مشکل مدیریت زمان دارند، بدین معنی که عموما پروژه‌های تعاونی‌های مسکن در زمان‌بندی‌های اولیه اعلام شده به سرانجام نمی‌رسند و تاخیر در اجرای پروژه و به تبع آن افزایش هزینه‌های جانبی موجب شده که عموما اعضا و سهامداران این تعاونی‌ها از روند اجرای پروژهها ناراضی بوده و در بسیاری از موارد کار به مراجع قضایی بکشد.
اتراکی تاکید کرد: دلیل ضعف اجرایی تعاونی‌ها در شیوه انتخاب مدیران آنهاست و اینکه هیچ گونه محدودیتی برای ورود به عرصه مدیریت در این تعاونی‌ها نیست و همین مساله موجب شده در بسیاری از موارد کسانی پست‌های مدیریتی را برعهده گیرند که توانایی اجرایی نداشته و در نتیجه مسیر حرکت این شرکت‌ها را مختل کنند. وی گفت: نکته‌یی که باید بدان توجه داشت، این است که دولت نباید فقط در دوران رکود و تنگدستی به فکر تعاونی‌ها بیفتد.
وی همچنین اظهار کرد: تجربه سی و چند ساله بعد از انقلاب نشان می‌دهد که دولت به توانمندی تعاونی‌ها آن طور که باید اعتقاد نداشته و همین رویکرد موجب شده تا فقط تعداد معدودی از این شرکت‌ها به قابلیت‌های مطلوب اجرایی برسند و در نتیجه امروز بعد از حدود سه دهه ما نتوانیم مسوولیت‌های جدی را به بخش تعاون بسپاریم. تعاونی‌ها به عنوان مسیری که می‌توانند سرمایه‌های خرد مردم را به مسیر تولید و اشتغال هدایت کنند قطعا می‌توانند نقش پررنگ‌تری در اقتصاد کشور داشته باشند و این مهم منوط به باور مسوولان به بخش تعاون در مرحله اول و رفع مشکلات و نواقص قانونی و اجرایی تعاونی‌ها در مرحله بعد است.
پیامدهای اقتصاد تک‌پایه‌ای نفت
حمیدرضا قاضی‌زاهدی، کارشناس مسکن نیز در پاسخ به اینکه چرا با وجود قوانین محکم و توصیه‌های مقامات ارشد کشور، سهم تعاون از اقتصاد کشور همچنان در پایین‌ترین سطح قرار دارد؟ گفت: متاسفانه تعاونی‌ها به هیچ عنوان به صورت مطلوب در جامعه مطرح نشده‌اند و البته ذهن جامعه همچنان درخصوص فعالیت تعاونی‌ها مسموم شده است زیرا تعاونی‌ها در اوایل انقلاب به دلیل سرعت کار و عدم مدیریت صحیح در برخی از فعالیت‌ها موفق نبودند.
قاضی‌زاهدی گفت: بد مفهوم شدن و درست تبیین نشدن نقش و جایگاه تعاونی‌ها نکته اولی است که اجازه نداد تعاونی‌ها آن طور که باید رشد کنند. از آنجا که اقتصاد کشور دولتی است، تعاونی‌ها نتوانسته‌اند به جایگاه واقعی خود برسند.
وی با بیان اینکه سهم تعاونی‌ها در بخش اقتصاد بسیار اندک است، گفت: البته بخش خصوصی با توجه به سابقه طولانی رشد چندانی در کشور نداشته است. درحال حاضر سهم بخش خصوصی در اقتصاد کشور کمتر از 25درصد است.
این کارشناس افزود: متاسفانه اقتصاد تک‌پایه‌یی نفت در کشور ما ریشه دوانده و با قدرت تمام درحال حذف بخش خصوصی و تعاونی است. البته به نظر من دولت و تعاونی‌ها هر دو در این ماجرا مقصر هستند چون دولت به تعاونی‌ها اعتماد نکرد و تعاونی‌ها هم رایزنی مهمی برای کسب بیشتر امکانات اقتصاد انجام ندادند. وی درخصوص راهکار حل این معضل گفت: باید دولت بخش بیشتری را به تعاون اختصاص دهد. البته این واگذاری‌ها باید واقعی‌تر باشد.
