گره‌های بازار مسکن 92 چیست؟

منوچهر خواجه‌دلویی معاون امور مسکن وزارت مسکن در دولت نهم، بعد از سه سال پرهیز - سکوت- از اعلام نظر درباره مسائل مرتبط با بازار مسکن، اخیرا به تحلیل کاملی از وضعیت بازار طی چهار سال گذشته، پرداخته و با مقایسه آماری بین شاخص‌های مهم مسکن در سال‌های 87 تا 91، توصیه‌هایی را خطاب به دولت برای سال92 مطرح کرده است. این مقام سابق وزارت مسکن در اولین بررسی خود، سراغ نامعادله عرضه و تقاضا رفته و تاکید کرده است: در حال حاضر میزان تقاضای واقعی در بازار مسکن سالانه معادل یک میلیون و685 هزار خانوار است، اما حجم تولید سالانه مسکن، نصف این میزان و معادل 840 هزار واحد است. آنچه خواجه‌دلویی درباره نرخ عرضه و تقاضای مسکن مطرح کرده کاملا متفاوت از تفسیری است که دولت با تکیه بر نتایج سرشماری نفوس‌ومسکن، دارد. مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی می‌گویند: در حال حاضر نامعادله عرضه و تقاضا، حل شده و حتی معکوس هم شده است به این معنی که تعداد واحدهای مسکونی موجود از تعداد خانوارها فراتر رفته و 400 هزار واحد نیز مازاد در کشور وجود دارد. معاون ارشد سابق وزارت مسکن همچنین درباره اوضاع بازار در سال92، به اشتیاق موجود در این بازار برای سرمایه‌گذاری‌ در خرید ملک و زمین اشاره کرده و با بیان اینکه در زمان رونق مسکن، سرمایه‌ها به این سمت کشیده می‌شود و آپارتمان‌ها، بدون استفاده مصرفی، دست به دست می‌چرخد، از دولت خواسته است، کل مقررات درج شده در قانون ساماندهی مسکن همچون مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر معاملات مکرر را برای سال 92 به اجرا دربیاورد. خواجه‌دلویی همچنین درباره چشم‌انداز بازار مسکن در سال92، دو مبحث روز اقتصاد کشور -فاز دوم هدفمندی و افزایش نرخ ارز- را پیش کشیده و اثر این دو را بر قیمت مسکن، افزایشی توصیف کرده است. گزیده‌ای از مقاله‌ای را که به قلم منوچهر خواجه‌دلویی در شماره نوروزی هفته‌نامه «تجارت‌فردا» به چاپ رسیده است در زیر بخوانید: نیاز به مسکن در کشور با توجه به برآیند اعداد ناشی از میزان ازدواج‌ها طی سال‌های برنامه پنجم و توزیع کسری ناشی از انباشت تقاضای سال‌های گذشته در کنار مازاد واحدهای مسکونی ناشی از مرگ و میر و واحدهای کسر‌شده ناشی از نرخ تخریب که متاسفانه در شهرهای بزرگ عدد نسبتا بالایی است، حدود یک‌میلیون و 685هزار واحد است که در جدول شماره یک نشان داده شده است. براساس جدول مذکور در حالی که تقاضای ناشی از تشکیل خانوارهای جدید در سال‌های آخر برنامه به حدود یک میلیون واحد مسکونی بالغ می‌شود کل نیاز سالانه از 5/1 میلیون واحد فراتر می‌رود و این در حالی است که آمار تولید مسکن در سال در مناطق شهری کشور حدود 800 هزار واحد بوده و با احتساب مسکن روستایی که البته بخش عمده آن نوسازی مسکن موجود است حداکثر حدود یک میلیون واحد را شامل می‌شود.‌ (نمودار). به عبارت دیگر طی سال‌های اخیر به‌رغم اینکه میزان تولید مسکن نسبت به دوره‌های قبل از برنامه چهارم رشد مناسبی داشته لیکن آنچه تولید شده با آنچه نیاز واقعی یا سرپناه در کشور قلمداد می‌شود مبین شکافی 50درصدی است که با ادامه این روند شاهد انباشته شدن تقاضای پاسخ گفته‌نشده خواهیم بود. در حوزه تولید و عرضه مسکن با توجه به اعداد فوق چند نکته حائز اهمیت است. 1- نرخ تخریب مسکن طی سال‌های اخیر افزایش چشمگیری یافته است به نحوی که در کلانشهرها و به ویژه تهران بسته به مناطق تحت بررسی بین 15 تا 35 درصد از واحدهای جدیدی که در قالب پروانه ساختمانی تولید و عرضه می‌شود جایگزین واحدهای مسکونی تخریب‌شده در همان اراضی است که نسبت به نرخ تخریب استاندارد عدد بالایی است؛ بنابراین آمار پروانه‌ها نباید برنامه‌ریزان را گمراه کند و باید میزان تولید واقعی را در برنامه‌ریزی مد نظر قرار دهند. 2- نرخ تشکیل خانوار، توان اقتصادی زوج‌های جوان و... با توجه به تولید و عرضه واحدهای اجاره‌ای و واحدهای کوچک موضوع مهم دیگری است. همان‌گونه که در جدول مربوطه دیده می‌شود به‌طور متوسط سالانه بالغ بر 900 هزار ازدواج جدید صورت می‌گیرد که این ازدواج‌ها بالقوه متقاضی واحد مسکونی ملکی در آینده و مسکن استیجاری در حال حاضر هستند؛ بنابراین موضوع پاسخگویی به این بخش از تقاضا عمدتا در کلانشهرها و شهرهای بزرگ در قالب برنامه تولید و عرضه واحدهای مسکونی کوچک و اجاره‌ای از مباحث اساسی است. 3- موضوع تولید و عرضه مسکن مهر که یکی از برنامه‌های طرح جامع مسکن کشور است از جمله برنامه‌های مهم و تاثیرگذار در بخش تولید و عرضه مسکن کشور به ویژه در شهرهای میانی، کوچک و شهرهای جدید کشور است که فارغ از برخی نکات در روش اجرا آثار مثبت و موثری در بازار مسکن این شهرها به‌جای گذاشته و چنانچه این برنامه اجرا نمی‌شد تبعات عدم تولید و عرضه مسکن به ویژه در شهرهای مذکور و در کل مسکن کشور مسائلی به مراتب سخت‌تر را پدید آورده بود. قسمت قابل‌تامل بازار مسکن در ایران آنچه در بخش مسکن ایران قابل تامل است بیشتر ناشی از نقشی است که بخش مسکن به‌عنوان ضربه‌گیر اقتصاد کشور عمل می‌کند. به دلیل کمبود برنامه‌های مناسب جهت مدیریت نقدینگی در کشور و نبود جاذبه‌های اطمینان‌بخش در سایر بخش‌های مهم اقتصادی و تولیدی به ویژه در نرخ تورم بالا، این بخش همواره در تلاطم‌های اقتصادی حجم عمده‌ای از نقدینگی سرگردان را جذب کرده است. البته اگر سرمایه‌ها بتواند توسط بخش تولید و عرضه مسکن جذب شود فی نفسه بد نیست لیکن آنچه بار منفی بخش سرمایه‌گذاری و ورود نقدینگی به این حوزه را به همراه دارد جنبه‌های سودا‌گرانه آن است که از زمین و مسکن به عنوان کالایی استفاده می‌شود که صرفا دست به دست چرخیده و اتفاقی که منجر به افزایش تولید یا بهره‌وری در محصول شود در طی آن صورت نمی‌گیرد. دوره‌های تجاری مسکن (دوره‌های رونق و رکود) از زمانی که آمار معاملات مسکن در کشور ثبت شده است (‌از سال 1370 به بعد‌) مبین آن است که در دوره‌های رکود این بخش از منابع و سرمایه از بازار مسکن کشور خارج شده و صرفا سرمایه‌گذاری، تولید و عرضه مسکن بر مبنای تقاضای مصرفی به فعالیت ادامه می‌دهد در حالی که با شروع هر دوره رونق حجم معتنابهی از سرمایه بازارهای رقیب (‌بازار سرمایه، طلا، تولید و این اواخر ارز‌) از آنها خارج و وارد بازار مسکن می‌شود به نحوی که این نسبت در اوج دوره‌های رونق به حدود 60 درصد حجم کل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در کلانشهرها می‌رسد. از زمستان سال 1390 سیکل تجاری مسکن وارد مرحله رونق شده که طی سال 1391 تداوم یافته و در تهران مجموعا نرخ رشدی حدود 70 درصد را شاهد بوده‌ایم. «رکود‌تورمی» در سال92 در سال 92 اجرای فاز دوم هدفمندی از جمله مقولاتی است که می‌تواند با رشد نقدینگی کماکان فشار روی این بخش را فزونی بخشد و قیمت نهاده‌های مسکن از جمله زمین، مصالح و دستمزد را افزایش دهد. افزایش نرخ ارز و تداوم برخی محدودیت‌ها نیز در حوزه مصالح و تجهیزات و تاسیسات مرتبط با ساختمان و مسکن قیمت تمام‌شده را می‌تواند بالاتر ببرد. لذا در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی بروز پدیده «رکود - تورمی‌« در این بخش دور از انتظار نیست. رشد تقاضای مصرفی در کنار تقاضای سرمایه‌ای در سال 1392 ضرورت توجه برنامه‌ریزان را جدی‌تر می‌کند. آنچه می‌تواند مبنای عمل قرار گیرد عملیاتی کردن برنامه‌های مختلفی است که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که منبعث از مطالعات گسترده متخصصان و برنامه‌ریزان کشور در قالب طرح جامع مسکن کشور است آمده است، همچون: حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای و ایجاد نهادهای حرفه‌ای اجاره‌داری به ویژه در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ جهت زوج‌های جوان، حمایت از تولید و عرضه مسکن روی زمین با حق بهره‌برداری طویل‌المدت از زمین (‌همان مسکن مهر) و ... . در بخش مقابله با سوداگری نیز دو بند در لایحه به مجلس محترم پیشنهاد شد که یک بند آن در قانون تصویب، و بند دیگر حذف شد که ضرورت دارد احیا شود. بند قانونی موجود اعمال مالیات بر اراضی بایر شهری است در صورتی که ظرف مدت مشخص تولید و عرضه مسکن روی آنها صورت نگیرد، که در حال حاضر اعمال نمی‌شود وگرنه از این طریق در کلان‌شهرها حجم زیادی از اراضی به‌جای دست‌به‌دست شدن در اولین فرصت زیر ‌ساخت و ساز و عرضه مسکن خواهد رفت و بند دیگر مالیات بر معاملات مکرر در بخش مسکن که صرفا مشمول کسانی می‌شود که با هدف سوداگری وارد بازار شده و بدون هیچ‌گونه نقش تولیدی با خرید و فروش ملک از افزایش ارزش آن بهره‌مند می‌شوند.