پایان «رکود تورمی» در بازار مسکن؟

مسکن در سال 91 به رغم پیش‌بینی‌ها با رشدی بیش از حد تورم عمومی روبه رو شد و ناکارآیی برخی ابزارهای کنترلی مانند برخوردهای تعزیراتی و حتی برخی واگذاری‌ها در ساخت‌وسازهای مسکن مهر نیز نتوانست سد دفاعی افزایش قیمت‌ها را بشکند. اما، در شرایطی که کارشناسان و صاحبنظران سال گذشته را براساس سیر طبیعی رکود و رونق در بازار مسکن، سال دوم رونق پیش‌بینی می‌کردند، معاملات مسکن در سال 91 به دو دلیل عمده وارد دوران جدیدی شد که شاید بهترین تعبیر اقتصادی برای آن «رکود تورمی» باشد. افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی که براساس گزارش مرکز آمار، در نیمه اول سال گذشته رشد 3 تا 100 درصدی را تجربه کرد و همچنین تجربه سیاست‌های ناکارآمد کنترل قیمت مسکن و اجاره‌بها در سال 90، دو عامل مهمی بود که در سال 91 از یک سو با تاثیر بر افزایش قیمت‌ها در معاملات خرید و فروش، انگیزه‌ای قوی برای ورود تقاضا به بازار اجاره را ایجاد کرد و از سوی دیگر به رکود در معاملات مسکن منتهی شد. اما، در طرف تقاضا، به‌رغم افزایش قیمت‌ها، شمار مشتریان بالفعل بازار مسکن کاهش یافت، هر چند می‌توان گفت که تقاضای واقعی یا تقاضای بالقوه در بازار مسکن همچنان باقی ماند و بخشی از آن به سال 92 کشیده شد. تقاضای مصرفی در بازار مسکن 91، به یک دلیل ساده، یعنی رشد پیش‌بینی نشده قیمت‌ها در بازار معاملات خرید و فروش، همزمان با افزایش میزان تورم عمومی و کاهش قدرت خرید مردم، با رکود مواجه شد و تنها در سه ماهه پایانی سال، با درصدهای اندکی از رونق رو به رو شد که این رونق بیشتر تحت تاثیر نگرانی از افزایش بیشتر قیمت‌ها پس از آغاز سال جدید، به خصوص تحت تاثیر مسائل مربوط به برگزاری انتخابات ریاست جمهوری، در بازار معاملات مسکن مشاهده شد. به طور کلی، براساس نظر کارشناسان و فعالان بازار مسکن، قیمت آپارتمان در سال 91 حداقل بین 30 تا 40 درصد افزایش را در دو بخش خرید و اجاره تجربه کرد که اگرچه افزایش قابل توجهی است، اما نمی توان از آن با عنوان جهش قیمتی یاد کرد. دو پیش‌بینی محتاطانه برای بازار مسکن 92 اما کارشناسان و صاحبنظران، برای سال 92 نسبت به سال‌های قبل با احتیاط بیشتری سناریوپردازی کردند. بر هم خوردن الگوی رکود و رونق در بازار مسکن سال گذشته، موجب شد تا کارشناسان و صاحبنظران با دو تحلیل متفاوت به رویدادهای پیش رو در بازار مسکن 92 نگاه کنند. در یک تحلیل، کارشناسان مسکن معتقدند، سیر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن 92 در ادامه وضعیت رکود تورمی مانند سال قبل ادامه خواهد یافت، اما بازگشت برخی سرمایه‌ها که سال گذشته از بازار مسکن به سمت بازارهای همجوار مانند طلا و ارز منحرف شد، به میزان قابل توجهی شرایط رکود را تعدیل خواهد کرد. اما در تحلیل دوم، برخی کارشناسان و همچنین مسوولان دولتی می‌گویند: واگذاری واحدهای باقی مانده مسکن مهر و همچنین بازگشت سرمایه‌ها از بازارهای اقتصادی همجوار، امیدواری‌های جدیدی را در خصوص تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن 92 به همراه خواهد داشت. با این وجود تاثیر یک رویداد مهم در سال 92 در کلیه حوزه‌های اقتصادی از جمله مسکن را نباید نادیده گرفت. برگزاری انتخابات دوره یازدهم ریاست جمهوری در خرداد، از ماه‌ها قبل شایعاتی را در بازار مسکن مبنی بر افزایش قیمت‌ها بر سر زبان‌ها انداخته و حتی اغلب کارشناسان در ماه‌های پایانی سال قبل به خریداران مصرفی توصیه کردند تعلل در خرید مسکن به صلاح آنها نیست. با این وجود، تحلیل آنچه در بازار مسکن 92، تحت تاثیر مسائل این چنینی و همچنین سیر افزایشی غیرقابل پیش‌بینی قیمت‌ها در سال گذشته، روی خواهد داد، با گذشت مدت زمانی پس از آغاز به کار بازار معاملات مسکن، تحقق پذیرتر خواهد شد. این در حالی است که تدابیر جدید دولت برای کنترل بازار مسکن شاید مهم‌ترین ضرورتی باشد که بازار مسکن 92 به آن نیاز دارد؛ سیاست‌هایی جدی‌تر و به مراتب کارآمدتر از اقداماتی که طی دو سال اخیر، نتوانست اثر موردنظر را در بازار معاملات مسکن برجای گذارد.