سال «صفر و ‌یک» پیش‌روی مسکن

اما آنچه در ابتدای سال جدید می‌توان با استناد به واقعیت‌های برجامانده از سال قبل، برای بازار مسکن 92 متصور شد، برقراری حالت «صفر و یک» در این بازار است به این صورت که مسیر نوسان قیمت مسکن و اجاره‌بها متناسب با درجه موفقیت سیاست‌گذاری‌های اقتصادی دولت و همچنین تحولات سیاسی درونی و بیرونی کشور، یا «بحرانی» خواهد شد یا اینکه کاملا به سمت «آرامش» می‌رود. بررسی‌ها نشان می‌دهد: امسال بازار مسکن دارای حداقل 9 خصلت حساسیت‌زا است که برخی از آنها از یکی دو سال گذشته به ارث رسیده و برخی دیگر در قالب شاخص‌های جدید، در بازار حاکم می‌شود. در این میان، تاثیر مجموعه پارامترهای 9گانه بعید است شرایط میانه‌ای را در بازار مسکن به وجود بیاورد و انتظار وقوع یکی از دو حالت «رشد منفی» یا «جهش مثبت» در قیمت مسکن، منطقی‌‌تر به نظر می‌رسد. اولین دلیل برای تشبیه سال جدید به سال «صفرویک» در حوزه مسکن، گذشتن از دوره‌ای است که در آن، قیمت مسکن کمتر یا در حد تورم در نوسان بوده است. در طول دست‌کم دو سال گذشته، قیمت مسکن در تهران - شهری که همواره بیشترین افزایش قیمت را دارد- اگر چه در دوره‌ای از سال با افزایش قابل ملاحظه روبه‌رو شد، اما میانگین قیمت در حول و حوش نرخ تورم قرار گرفت و ارزش واقعی ملک مسکونی به اندازه ارزش سایر کالاهای موجود در سبد خرید خانوار، رشد کرد. هر چند به دلیل بزرگی قیمت مسکن در مقایسه با قیمت سایر کالاها، هر نوع رشد جزئی آن، در اقتصاد خانوارها نمود پیدا می‌کند و احتمالا در قالب رشد شدید ظاهر می‌شود، اما واقعیت این است که در سال89، یکسال90 و دوره‌ای از سال91، قیمت مسکن با جهش روبه‌رو نشد. با این حساب و با توجه به اینکه الگوی تاریخی نوسان قیمت مسکن، گویای تکرار دوره‌های صعود شدید یا نزول چشمگیر بعد از هربار تعادل‌نسبی است، برای سال جدید حرکت از روی همین الگو، پیش‌بینی می‌شود. برنامه، بی‌برنامه در سال92 از میان عوامل 9گانه شناسایی‌شده‌ موثر بر بازار مسکن، یک پارامتر از همه بیشتر رخ‌نمایی می‌کند و آن عبارت است از: «نبود برنامه یا سیاست تازه از سوی دولت برای هدایت بازار مسکن». در سال‌های پیش، ابتدای هر سال مصادف می‌شد با به اجرا درآمدن یک برنامه جدید مخصوص بازار مسکن. سال‌های 88 تا 90، طرح مسکن‌مهر با اشکال تکامل‌یافته و ظرفیت‌های جدید، به بازار آمد و در سال91 نیز برنامه ساخت مسکن‌ویژه در تهران رونمایی شد. اکنون هر چند درباره نتیجه‌بخش بودن این برنامه‌ها، بحث‌های جالبی در محافل کارشناسی مطرح است، اما درباره حداقل تاثیر روانی برنامه‌های دولت در این بخش، نوعی اشتراک نظر در بین منتقدان و حامیان این برنامه‌ها وجود دارد. اما برای امسال، با توجه به سکوت معنادار مسوولان بخش مسکن در طول نیمه دوم سال گذشته و همچنین آستانه تغییر دولت، هیچ طرح یا برنامه‌ای به عنوان سیاست جدید در بازار مسکن، تاکنون تدوین نشده و بعید است در ماه‌های باقیمانده از عمر دولت فعلی، مسوولان قصد تصویب یا اجرای طرح تازه‌ای را داشته باشند. در این صورت، برای سال جدید باید قید «کنترل روانی» بازار مسکن -اقدامی که در سال‌های گذشته با ابزارهایی همچون تعزیرات و تهدیدهای کلامی مسوولان به کرات اتفاق افتاد- را هم زد. خداحافظی با دولت و غفلت حتمی از بازار سال پیش‌رو از بابت سررسید شدن عمر 4ساله دولت و تغییر حتمی کابینه، می‌تواند سال متفاوت برای بازار مسکن باشد به‌خصوص اینکه وابستگی شدید تحولات بازار مسکن به سیاست‌های دولت در این دوره، قطعا هنگام تغییر کابینه خود را نشان می‌دهد! ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر ریشه این وابستگی را تشکیل می‌دهد. بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی‌مهر هنوز به سرانجام نرسیده، در حالی که همه این واحدها از ماه‌ها پیش توسط دولت به مردم پیش‌فروش شده است. در این صورت چنانچه درجه اهمیت مسکن‌مهر در همین دولت طی ماه‌های آتی افت کند و نظارت‌ها بر پیمانکاران کمر‌نگ شود و همچنین در دولت بعد، این طرح کلا از اولویت بیفتد، بازار مسکن هم به لحاظ حجم تقاضای اجاره‌نشینی و هم به لحاظ قیمت و اجاره‌بها پرفشار خواهد شد. در دو سه سال گذشته، اجرای مسکن‌مهر توانست تا حدودی بخشی از تقاضای موثر در بازار خرید مسکن را جذب کند. در این مدت، پیش‌خریداران مسکن‌مهر با حضور در بازار اجاره، چشم‌انتظار تکمیل و تحویل واحدهایشان بودند که البته در کلانشهری همچون تهران، این انتظار تاکنون محقق نشده است. در سال92 به واسطه تغییر کابینه، این احتمال وجود دارد که از کنترل بازار مسکن غفلت شود. البته احتمال اینکه این دولت هدایت بازار مسکن را تا آخرین لحظه کاری خود -نیمه تابستان- با هدف جلوگیری از استفاده تبلیغاتی التهاب احتمالی در بازار از سوی کاندیداهای ریاست‌جمهوری، در دست داشته باشد، نیز مطرح است که در این صورت، شرایط به سمت کاهش قیمت مسکن پیش‌ خواهد رفت. سرنوشت نه‌چندان روشن مسکن‌ویژه امیدها در تهران برای سال جدید، به مسکن‌ویژه معطوف شده است. طرح ساخت مجموعه‌ای در حد 50 تا 100 هزار واحد مسکونی روی زمین‌های دولت در نقاط مختلف تهران، اوایل سال گذشته مطرح و سپس اجرا شد، اما اکنون بعد از یکسال اجرای فاز اول این طرح با ظرفیت 4 هزار واحدمسکونی در منطقه 20 تهران، در حالی که باید واحدها به سرانجام مشخصی رسیده باشد، ابهامات زیادی در طرح وجود دارد از جمله اینکه شرایط پرداخت هزینه خرید مسکن‌ویژه با قدرت خرید متقاضیان واجدشرایط به هیچ‌وجه سازگار نیست و همچنین نظارت اصولی بر ساخت‌وساز این واحدها از بابت جلوگیری از اتلاف زمان و وقت‌گذرانی پیمانکاران وجود ندارد. در تهران پروسه ساخت آپارتمان‌های مسکونی به طور متوسط در طول 18 ماه تکمیل می‌شود، اما در مسکن‌ویژه، به دلایلی نامعلوم، این پروسه رعایت نشده است. دولت در سال جدید چنانچه تجدیدنظر اساسی روی مسکن‌ویژه داشته باشد، می‌تواند به اندازه حجم 5 ماهه معاملات مسکن در تهران، واحد مسکونی با قیمت مقطوع و در عین حال حمایتی، پیش‌فروش کند. مسکن‌مهر چه خواهد شد؟ عامل قوی دیگری که امسال در بازار مسکن اثر می‌کند، مسکن‌مهر است. در تهران طبق آمارها، شواهد موجود و همچنین اظهار مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی، عملکرد مسکن‌مهر در مقایسه با بقیه شهرها، عقب‌تر از اهداف و وعده‌ها بوده است. در تهران بیش از 400 هزار واحدمسکونی مهر در اطراف پایتخت در دست ساخت است، در حالی که تاکنون کمتر از 50 هزار واحد تحویل متقاضیان شده است. مهم‌تر اینکه در نقاطی که بیشترین ساخت‌وساز این واحدها برای متقاضیان تهرانی در جریان است، این روزها فعالیت پیمانکاران به شدت کاهش پیدا کرده است. به این ترتیب اگر وضعیت سال گذشته در مسکن‌مهر، امسال نیز ادامه پیدا کند، از یک سو اجاره‌بها دوباره در فصل تابستان ملتهب خواهد شد و از سوی دیگر احتمال انصراف پیش‌خریداران نیز وجود دارد. اما اگر سرعت تکمیل واحدها بعد از سه‌سال، در بهار امسال نجومی شود و پرونده تحویل مسکن‌مهر در تهران بسته شود، عکس حالت فوق اتفاق خواهد افتاد. احتمال سوءاستفاده در مسکن‌مهر در مسکن‌مهر گذشته از اینکه تاخیر در واگذاری واحدها، خطرساز شده است، احتمال سوءاستفاده گروهی از پیمانکاران نیز در ماه‌های باقیمانده از عمر دولت دهم، وجود دارد. برخی پیمانکاران مسکن‌مهر در حالی که کار ساخت را به انتها نرسانده‌اند اما با دریافت کامل وام بانکی، عملا مزد هزینه‌ای که صرف کرده‌اند را گرفته‌اند و حتی در این پروژه سود نیز کرده‌اند. بنابراین عملا نیازی به اتمام واحدها ندارند و آن دسته از پیمانکارانی که قصد دارند در انتهای دولت، از زیر بار مسوولیت تکمیل واحدها شانه خالی کنند، در صورت عدم مراقبت مسوولان، می‌توانند دست به این اقدام بزنند. تداوم رشد اجاره‌بها اجاره‌بهای مسکن هم در تهران و هم در سایر نقاط کشور در چند سال متوالی، به طرز باورنکردنی افزایش پیدا کرد. برای مهار اجاره‌بها البته دولت به طرح‌های ناپخته‌ای همچون درخواست از مشاوران‌املاک برای اعمال سقف افزایش نرخ اجاره‌ در اجاره‌نامه، دست زد که موفقیت‌آمیز هم نبود. برای امسال اما این امیدواری وجود دارد که روند افزایشی اجاره‌بها متوقف شود. الگوی نوسان قیمت مسکن نشان می‌دهد هر زمان قیمت صعود می‌کند، اجاره‌بها به آرامش می‌رسد و این تغییرات درست عکس یکدیگر تکرار می‌شود، بنابراین در سال92 چنانچه قیمت مسکن با شیب تند شروع به افزایش کند، سربالایی منحنی اجاره‌بها به انتها خواهد رسید. اما با این حال حجم زیادی از تقاضای کنونی در بازار اجاره، پیش‌خریداران مسکن‌مهر هستند که بسته به سرنوشت این طرح، بازار اجاره دچار تغییر و تحول خواهد شد. توقف عمدی فروش مسکن آنچه در ماه‌های پایانی سال 91 در بازار مسکن اتفاق افتاد عبارت بود از؛ توقف عمدی در فروش واحدهای مسکونی نوساز توسط سازنده‌ها و مالکان. در سال گذشته موج خفیف افزایش قیمت مسکن در تهران باعث شد عرضه در بازار کاهش پیدا کند. مالکان امید دارند با این اقدام‌، بیشترین سود را از رشد قیمت کسب کنند. اگر این روند ادامه پیدا کند، جلوی بروز آثار مثبت ساخت‌وسازهای وسیع سال‌های 89 و 90 گرفته خواهد شد. خانه‌های خالی علاوه بر توقف عمدی در فروش مسکن، گسترش حجم خانه‌های خالی نیز در سال جدید، تهدید بزرگی برای نرخ رشد قیمت مسکن محسوب می‌شود. برای مهار این دو پدیده، لازم است دولت به رفتار سرد خود در تصویب قوانین مالیاتی کنترلی در حوزه معاملات مسکن پایان دهد. آمارها از وجود نزدیک به نیم‌میلیون واحدمسکونی خالی از سکنه آماده مصرف در تهران حکایت دارد که برخورد مالیاتی با مالکان این خانه‌ها، مسیر عرضه به بازار مصرف را باز خواهد کرد. تحلیل قدرت خرید مسکن قدرت خرید مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع، حداقل 40 درصد کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که سال گذشته بین توان خرید و قیمت عرضه فاصله‌ای نزدیک به 100 درصدی وجود داشت. آنچه امسال می‌توان به کاهش این فاصله منجر شود، تصویب پیشنهادی است که اسفند پارسال، از سوی بانک مسکن روی میز شورای پول و اعتبار قرار گرفت. اگر پیشنهاد افزایش وام خرید مسکن تا سقف 40 میلیون تومان به تصویب برسد تا حدودی توان خرید ترمیم خواهد شد. در این میان، گروهی در دولت - از جمله مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی- معتقدند با افزایش مبلغ وام خرید مسکن، قیمت ملک افزایش می‌یابد، اما واقعیت این است که در شرایط کنونی که تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور از تعداد خانوارها پیشی گرفته، افزایش مبلغ وام، لازمه بازار تلقی می‌شود طوری که عدم افزایش، اثر منفی بر قیمت‌ها می‌تواند داشته باشد.