به دنبال پول در بازار مسکن
«تامین مالی مسکن یکی از چالش‌های پیش‌روی ما در بخش مسکن است». این جمله را حامد مظاهریان معاون وزیر مسکن و شهرسازی گفته است. او نخستین و آخرین نفری نیست که می‌گوید، مشکل امروز مسکن «مالی»است.
قفلی که بر معاملات مسکن زده شده، بیش از ٨٠ صنعت مرتبط با این حوزه را هم درگیر کرده است. آنچه که امروز از آن رکود در اقتصاد یاد می‌کنند. البته مظاهریان گفته طبق گزارش‌های جهانی چالش منابع مالی مسکن در سراسر جهان‌دیده شده و کامیابی‌ها و ناکامی‌های زیادی به همراه داشته است. اشاره غیر مستقیم او به بحران اقتصادی اخیر (٢٠٠٨) در امریکاست که از صندوق‌های رهنی شروع شد و سپس دنیا را در برگرفت. حالا وزارت راه و شهرسازی متولی تمهیداتی برای خروج مسکن از رکود شده است. صندوق‌های تامین مالی، افزایش تسهیلات مسکن و کاهش نرخ سود سه راهکاری است که وزارت مسکن همزمان در حال اجرای آن است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، عباس آخوندی وزیر، حامد مظاهریان معاون وزیر و حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی سه نماینده دولت در مراسم افتتاحیه شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن بودند که دیروز در دانشگاه تهران برگزار شد. مظاهریان در این همایش گفت: «سیستم ما برای نظام تامین مالی مسکن در کشور سیستمی بانک محور بوده که در حال حاضر نیز با حجم محدود منابع در کشور روبه‌رو است. در حقیقت به دلیل شاخص‌های کلان اقتصادی بانک‌ها از اعطای تسهیلات بلندمدت راضی نبوده و در این جهت گامی برنمی‌دارند. »
به گفته وی بانک‌ها برای تامین تسهیلات اقشار ضعیف که تضمین‌های کافی نیز ندارند دچار تردید هستند. بدین منظور توصیه جهانی این است که بخش مسکن باید از نهاد توسعه‌ای برخوردار باشد. نهادی که اجرای سیاست‌ها و نه سوددهی را در ارجعیت فعالیت‌های خود قرار دهد.
تورمی که رکود به همراه داشت
بازار مسکن از ابتدای دهه ٩٠، پس از یک دوره سنگین تورمی، آرام آرام وارد دوره رکود شد. جدا از عوامل و دلایلی که مسبب پدید آمدن وضع کنونی شد، بار اصلی مشکلات در این بخش، مانند بخش‌های دیگر، بر دوش طبقه کارگر و دیگر مزدبگیران است. در سال‌های ذکر شده، علاوه بر رکود بخش مسکن، رکود تورمی بر تمام اقتصاد کشور سایه انداخت و مانند هر کشور دیگری، نتیجه منطقی این بحران، تضعیف معیشت خانوار، دستمزد، افزایش نرخ بیکاری و تعطیلی بنگاه‌های تولیدی بود. در این میان تورم ٣٠ تا ٤٠ درصدی نرخ مسکن در سال‌های ١٣٨٩ تا ١٣٩٢ امکان خانه‌دار شدن را از بخش مهمی از جامعه و جوانان سلب کرد. پروژه مسکن مهر نیز که قرار بود، امکان خانه‌دار شدن را برای اقشار میانی و فرودست فراهم کند، نه تنها موفق نبود، بلکه مانند بختک کماکان منابع مالی را می‌خورد و هنوز تا بهره‌برداری کامل از آن فاصله چند‌ساله‌ای باقی مانده است.
لازم به ذکر است شاخص سهم مسکن در سبد هزینه خانوار عبارت از نسبت هزینه مسکن، آب، برق و سایر سوخت‌ها به جمع کل هزینه ناخالص است.
نوسان‌های متعدد سهم مسکن در سبد معیشت
از سوی دیگر بررسی میانگین هزینه مسکن در سبد معیشت خانوار در کشورهای مختلف، خود نشان‌دهنده وضعیت بازار سرپناه در کشورهای مختلف است. برآوردها نشان می‌دهد در کشورهای توسعه یافته مسکن حدود ١٠ تا ١٥ درصد از کل هزینه اقتصادی مردم را در بر می‌گیرد و این رقم هم‌اکنون در ایران ٤/٢٨ درصد است. این نرخ طی سال‌های گذشته تغییرات زیادی داشته است؛ زمانی که هاشمی‌رفسنجانی دولت را به اصلاح‌طلبان واگذار کرد، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار ٣٧ درصد بود و دولت اصلاحات تا سال ١٣٨٤ این رقم را به ٣١ درصد کاهش داد. سیاست‌های غلط دولت نهم و دهم که به تورم چشمگیر قیمت خانه منجر شد و همین امر موجب شد سهم مسکن به رقم ٤٥ درصد برسد. دولت یازدهم در سه سال گذشته، بیشتر تلاش خود در حوزه اقتصادی را بر کنترل تورم متمرکز کرد و نتیجه این سیاست‌ها به کمک رکود حاکم بر بازار، سهم مسکن را تا ٤/٢٨ درصد فعلی کاهش داده است.
خبرهای خوش آخوندی
«امکان عرضه تسهیلات با سود یک رقمی در بافت‌های فرسوده برای همه خانواده‌ها با نرخ ٨ درصد و نیز برای زوج‌های جوان با نرخ ٩ و نیم درصد فراهم شده است. » این خبری است که عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در این همایش اعلام کرد.
او گفت: تسهیلات اخیر مسکن یکم با استقبال مواجه شده و بنا به گزارش‌ها به صورت هفتگی نزدیک به هزار نفر مراجعه کرده‌اند. برای این تسهیلات تضمین‌های کافی را دارد و بعد از یکسال افرادی که سپرده گذاشته‌اند، می‌توانند متقاضی بازار مسکن شوند.
آخوندی اطمینان داده که این تسهیلات با هدف خروج غیرتورمی از رکود است و چون تقاضای یکباره وارد بازار نمی‌کند بنابراین این سیاست در حوزه مسکن جای خود را پیدا کرده و ما باید به تدریج به این سمت می‌رفتیم که بافت‌های میانی را بازآفرینی کنیم.
او اضافه کرد: در این حوزه دنبال این هستیم که برمبنای عرضه، قیمت را کاهش دهیم البته پیش از این نرخ سود اوراق کاهش یافته است؛ من خیلی اعتقادی به مداخله ندارم، به نهادسازی اعتقاد دارم، بنابراین نمی‌خواهیم با مداخله، نرخ سود اوراق مسکن را کاهش دهیم.
وزیر مسکن و شهرسازی همچنین درباره زمان اجرای مسکن اجتماعی هم گفته: قرار است مقدمات این طرح را با توسعه‌ای شدن بانک مسکن فراهم کنیم و اجرای مسکن اجتماعی بعداز اتمام مسکن مهر خواهد بود.
بازگشت به دوران سفته‌بازی؟
حسین عبده‌تبریزی، مشاور مدیریت و تامین مالی وزارت راه و شهرسازی، هم در این همایش گفت: از روزهای اول دولت این اعتقاد بوده که بانک مسکن باید تبدیل به یک نهاد توسعه‌ای شود. اعتقاد آقای آخوندی هم این بوده بانک مسکن یک نهاد تجاری نیست و باید بانک توسعه‌ای شود.
او با بیان اینکه بانک مسکن در شکل جدید به‌طور قطع یک بخش دولتی است، افزود: « نخستین بار در اقتصاد ایران در بخش مسکن برای بخش رهن، به اندازه کافی منابع داریم و از کسری منابع رنج نمی‌بریم. بانک مسکن باید در موقعیتی باشد که خود را در حوزه مسکن یک نوع سیاستگذار ببیند و نگران وضعیت مسکن در کشور باشد و دیدگاه ترازنامه‌ای نداشته باشد. تجهیز منابع مالی بلندمدت و کم‌هزینه برای گسترش رفاه و تولید بیشتر کالاهای عمومی، چاره‌جویی برای موارد شکست بازار و نقش ضدنوسانات و چرخه‌های تجاری، از کارکرد اصلی یک نهاد توسعه‌ای است. »
عبده با اعلام اینکه ٧٣ درصد مالکیت بانک‌های توسعه در حوزه مالکیت دولت است، افزود: اگر به ٢٠ سال قبل برگردیم، ما در تمام مدت در خصوص تامین منابع و بازار رهن صحبت می‌کردیم.
مشاور وزیر راه و شهرسازی با اشاره به توسعه بازار رهن، گفت: «گسترش بازار رهن از محل منابع انباشته جاری، گسترش بازار رهن ثانویه، تنوع‌بخشی به بازار رهن با خلق محصولات جدید، گسترش بازار رهن در سایه بانک‌ها با ارایه خدمات، صندوق ضمانت، گسترش بازار رهن در سایر بانک‌ها با بسته‌بندی رهن‌های اولیه آنها، از جمله برنامه‌ها در این حوزه است. »
مشاور وزیر راه و شهرسازی عنوان کرد: «لنگرهایی که بخش خصوصی تعیین می‌کند، غلط است. در حال حاضر عده زیادی می‌خواهند که به شرایط سفته‌بازی بازگردیم. چون دولت تورم را کنترل کرده و رکود داریم. اما بانک مسکن باید لنگر قیمت مسکن را در جای درستی قرار دهد. »
