عوامل تعیین کننده قیمت زمین کدامند؟

مهدی پورمهر، کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوالات توضیح می‌دهد: یکی از عواملی که نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت زمین دارد، رونق بازار مسکن و سرعت ساخت و ساز است، هر زمان که رکود در بازار مسکن حاکم بوده، نرخ زمین نیز تغییر نکرده و بالعکس و در هر دوره‌ای که بازار مسکن رونق یافته، قیمت زمین نیز بالا رفته است.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تجارت فردا،  البته این بدان دلیل است که مسکن و زمین به عنوان بخشی امن و کم‌ریسک برای سرمایه‌گذاری خانوارها محسوب می‌شود. اطمینان خانوارها برای سرمایه‌گذاری در این بخش به علت ریسک‌پذیری پایین آن بیشتر از سایر بخش‌هاست. زمانی که انگیزه افراد برای سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن افزایش می‌یابد، میل سوداگری در بازار مسکن ابتدا روانه بازار زمین می‌شود، از این‌رو است که جهش قیمتی زمین همواره بیشتر از رشد قیمتی در بازار مسکن است.

وی در ادامه تحلیل خود می‌گوید: از طرفی سفته‌بازی بازار زمین و ارزش افزوده بالای آن موجب تخلفات زیادی در این حوزه شده است. در سال‌های اخیر پرونده‌های مختلفی در خصوص زمین‌خواری در مناطق خوش‌آب و هوا و جنگلی و ساحلی کشف شده است، دور زدن قانون، تبانی و رانت اطلاعاتی موجب ورود پول‌های بادآورده در این حوزه شده است که همگی از مدیریت ضعیف زمین در ایران ناشی می‌شود.از سوی دیگر، به دلیل محدود بودن زمین (عرضه ثابت)، در صورت فزونی تقاضا بر عرضه، قیمت آن افزایش می‌یابد. لذا برای کنترل تورم این بخش، افزایش حوزه شهری راهکاری منطقی برای آن محسوب می‌شود. گسترش شهرنشینی به حومه شهرها یکی از راهکارهای دولت برای جلوگیری از رشد کاذب تورم در بازار مسکن و زمین بوده است. البته با این کار علاوه بر کنترل و رعایت شاخص‌های تراکم، کیفیت زندگی نیز افزایش می‌یابد.

وی گفت: در حال حاضر ارزش افزوده‌ای که موقعیت زمین برای صاحب آن ایجاد می‌کند، در قیمت آن بسیار تاثیرگذار است، در صورتی که زمین از امتیاز کاربری تجاری برخوردار باشد و بتواند بازدهی بالایی ایجاد کند، دارای قیمت قابل توجه است.

یکی از شاخص‌های مهم زمین، کم‌کشش بودن عرضه آن است، در این شرایط، مهم‌ترین مساله تنظیم بازار بر اساس تغییرات تقاضا نامحدود است. بازار زمین در سال‌های گذشته در نتیجه تحولات مختلف اقتصادی و اجتماعی تغییرات بسیاری را تجربه کرده که عمده این نوسانات در افزایش قیمت زمین به عنوان مهم‌ترین و اساسی‌ترین عامل تعیین قیمت نهایی ساخت مسکن متبلور شده است.

مهاجرت‌های قابل ‌توجهی که از روستاها و شهرهای کوچک به مرکز شهرها، کلانشهرها و مراکز استان‌ها صورت گرفته، موجب افزایش جمعیت و محدودی زمین در این شهرها شده و طی سال‌های اخیر نقش زمین را در اقتصاد شهری پررنگ کرده است. این موضوع شاخص هزینه زندگی شهری را نیز افزایش داده است. بدیهی است که قیمت مسکن به شدت متاثر از قیمت زمین است و بخش عمده ساخت و سازها به نرخ زمین برمی‌گردد. قیمت زمین در ایران، سهمی در حدود 60 درصد قیمت مسکن را شامل می‌شود، این در حالی است که این سهم در اکثر کشورهای دنیا به یک‌پنجم قیمت مسکن می‌رسد.

علاوه بر موارد فوق ذکر‌شده در خصوص دلایل افزایش قیمت زمین/ مسکن به موارد دیگری نیز می‌توان اشاره کرد. یکی از بلاهای اقتصادی کشورهای دارای منابع عظیم طبیعی که از مدیریت ناکارآمد اقتصادی برخوردارند، بیماری هلندی است، مکانیسم این پدیده اقتصادی در اثر افزایش نقدینگی در جامعه، مازاد تقاضا و تورم ایجاد می‌شود، در این شرایط، دولت برای کنترل تورم اقدام به افزایش واردات کالاهای منقول می‌کند و در کوتاه‌مدت موفق به مهار تورم می‌شود، اما کالاهای غیرمنقول مانند زمین که قابل واردکردن نیستند به شدت دچار حباب قیمتی شده و همچنان شاخص تورم را بالا نگه می‌دارند، در چنین شرایطی تورم بخش زمین و مسکن به شدت افزایش می‌یابد، از طرفی با افزایش تورم در حوزه زمین/مسکن، حجم تقاضا از سوی مردم برای حفظ ارزش زمانی پول بیشتر شده و به افزایش تورم دامن می‌زند، علی‌ایحال کشور ایران در دوره‌های مختلف به تناسب افزایش درآمدهای نفتی از اثرات این پدیده اقتصادی بی‌تاثیر نبوده و خسارات زیادی را تجربه کرده است.

همان‌طور که در نمودار 1 ملاحظه می‌شود، ارتباط معنادار و مستقیمی بین تغییرات درآمدهای نفتی با رشد شاخص قیمت مسکن (شاخصی از قیمت زمین) وجود دارد. لذا زمانی که افزایش شدیدی در قیمت جهانی نفت و ورود درآمدهای بادآورده به وجود آمده، بیماری هلندی و حباب قیمت در بازار مسکن/زمین در سال بعد پدیدار شده است.

با این اوصاف، وضعیت زمین در آینده چگونه خواهد شد؟ آیا قیمت زمین همچنان در آینده دارای حساسیت بالا خواهد بود؟

بر اساس ویژگی‌های منابع محدود، قیمت زمین همچنان در حال رشد خواهد بود، از طرفی کاهش زمین‌های خالی و ساخت و ساز جدید (مسکونی/تجاری) بدون شک زمین را در آینده بسیار ارزشمندتر خواهد کرد.

یکی دیگر از دلایل قیمت‌دار شدن زمین این است که در حال حاضر زمین بدون مالک و بدون سند مالکیت در کشور وجود ندارد، به عبارتی زمین یا به نام دولت است، یا بخش خصوصی یا اداره منابع طبیعی، مراتع و جنگل. بنابراین زمین قابل کشف و افزایش مساحت تملک تقریباً وجود ندارد. در این شرایط مالکیت با چانه‌زنی میان افراد جابه‌جا می‌شود.

از طرفی بر اساس تحقیقات صورت‌گرفته در خصوص بررسی عوامل موثر در قیمت مسکن/زمین مشخص شده که 1- رشد نقدینگی، 2- افزایش بی‌برنامه حجم پول، 3- سود مدیریت در سرمایه‌گذاری بخش‌های صنعت، کشاورزی و خدمات، 4- سود مدیریت در بازارهای مالی، 5- عدم توانایی بازار سرمایه برای جذب وجوه نقدی، 6- نقش مسکن به عنوان دارایی خانوار، حضور پررنگ دلالان مسکن و عدم کنترل سوداگری نیز در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار است.

البته مهم‌ترین عامل در رشد قیمت زمین/مسکن، تقویت توان خرید متقاضیان مسکن است، زمانی که قدرت مالی مردم به کمک بهبود شرایط تسهیلات مسکن و استمرار رکود در بازار افزایش می‌یابد، طرف تقاضا بر عرضه فائق شده و موجب تورم در این بخش می‌شود. همان‌طور که در نمودار 2 پیداست، اثر افزایش متوسط درآمدها با وقفه یک‌ساله بر بازار زمین/مسکن وارد شده و شوکی را در این بخش ایجاد می‌کند.

اقتصاد زمین در ایران موضوعی مغفول بوده و این مساله موجب سوءمدیریت در حوزه بهره‌برداری از زمین شده است. توجه به امکان‌سنجی زمین برای استفاده بهینه برای سکونت، صنعت، تجارت، کشاورزی، سلامت، فضای سبز، گردشگری و... همگی در حوزه اقتصاد زمین قابل بررسی و ارزیابی است. گسترش شهرنشینی، توسعه روستایی و کانال‌های ارتباطی از دیگر موضوعات مربوط در اقتصاد زمین است.

در کشورهای توسعه‌یافته، بر اساس مدیریت نوین شهری و روستایی و طبق متدهای روز برنامه‌ریزی و جغرافیای منطقه‌ای، فضای کلان جهت ایجاد شرایط برای زندگی ترسیم می‌شود و سپس سرمایه‌گذاری و اقدامات اجرایی صورت می‌پذیرد. در صورتی که هدف، گسترش زیرساخت‌های سکونتی باشد، بایستی مواردی همچون تاثیرات آن بر متغیرهای نقاط پیرامون و مناطق مجاور و اثرات منفی و مثبت بیرونی آن بررسی شود. به‌عنوان مثال، در راستای توسعه شهری، اگر دولت اقدام به ایجاد شهرک‌های جدید (آباد کردن زمین‌های بایر) برای سکونت افراد بکند، فاصله آن تا مرکز، کانال‌های ارتباطی جاده‌ای، اثرات آلایندگی محیطی و گردشگری و... آن باید به صورت دقیق ارزیابی شود.

اثراتی که این اقدام به صورت پنهان بر اقتصاد خانوار و پیشرفت شهری دارد باید مورد توجه قرار گیرد، خروج متقاضیان از شهر و انتقال به شهرک‌های جدید، موجب کاهش طرف تقاضای خرید و اجاره مسکن خواهد شد، همین امر تعادل بازار را تغییر داده و نقش موثری در دوره‌های رکود و رونق بازار زمین/مسکن خواهد داشت. کاهش ساخت و ساز و کاهش گردش نقدینگی در این بازار نیز تبعات نامطلوبی را بر اقتصاد شهری خواهد داشت.

حتی مساله ترکیب فعالیت‌های اقتصادی جمعیت یک شهر در بهینه کردن بهره‌وری زمین‌ها جهت توسعه سکونتی یا تجاری بسیار حائز اهمیت است. قبل از اینکه دولت برای استفاده از زمین طرحی را ارائه کند، بایستی حداکثر کردن منافع عمومی را هدف قرار دهد. در صورتی که برنامه‌ریزی‌ها بر اساس بیشینه کردن منافع با لحاظ حداقل هزینه باشد، در این حالت می‌توان به بهره‌برداری‌های اثربخش از منابع محدودی مانند زمین امیدوار بود. در غیر این صورت، دیری نخواهد پایید که برای جلوگیری از توزیع نامناسب این منابع، مالکیت آن مجدداً به دولت‌ها واگذار خواهد شد که بالطبع سوءاستفاده‌ها، رانت‌ها و تضادهای منافعی را به دنبال خواهد داشت. بنابراین پیشنهاد می‌شود قبل از توسعه شهری و گسترش زیرساخت‌ها، مطالعات زیربنایی از جمله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی بسیار مورد توجه سیاستگذاران و تصمیم‌گیران کلان کشوری قرار گیرد تا از این منابع محدود به بهترین نحو و برای مدت طولانی‌تری استفاده شود تا رفاه عمومی در هر زمان، در حداکثر مقدار خود قرار گیرد.