عوامل کم شدن رکود دربازار مسکن

فرید قدیری در گفتگویی در اینباره گفت: مشاهدات میدانی، نقل قول دلالان به عنوان کسانی که نبض بازار را در دست دارند و نیز آمارهای رسمی کشور به عنوان فاکتورهای نشانگر بازار مسکن به ما نشان می دهند که این بازار از رکود عمیق سال گذشته خارج شده است. این خروج از رکود عمیق به معنای رونق بازار مسکن نیست و در واقع بازار در شرایط برزخ به سر می برد. شرایطی که کارشناسان آنرا آغاز پیش رونق می گویند.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ابتکار ، این کارشناس مسکن در ادامه افزود: برای اثبات شرایط پیش رونق حاکم بر بازار کنونی مسکن دلایلی وجود دارد، برخی از این دلایل را می توان در قابل آمار رسمی مشاهده کرد. در سال 91 و 92 در تهران، ماهانه 17000 مسکن ساخته می شد که این آمار در سال های 93 و 94 به 10 تا 11 هزار واحد افت کرد. این در حالی است که در 5 ماهه اول امسال حجم ماهانه ساخت واحد های مسکونی به 13 تا 15 هزار واحد رسیده است.

برای بررسی کارشناسی و دقیق بازار مسکن، باید رکود و رونق بازار را اندازه گیری کرد. این اندازه گیری را باید بر اساس خرید و فروش و نیز ساخت وسازها بدست آورد. وقتی که میگویم بازار از رکود عمیق سال گذشته خارج شده است در واقع به معنی کم شدن شدت رکود است. و کم شدن شدت رکود به این معنی است که میزان افت در حجم صدور پروانه های ساختمانی کمتر شده است.

قدیری در ادامه تصریح کرد: بررسی ها نشان می دهد که این رشد منفی در سال جاری نسبت به سال گذشته کمتر شده است. میزان افت صدور پروانه های ساختمانی در سال گذشته 50 تا 60 درصد بوده که این میزان در سال جاری به 20 تا 30 درصد رسیده است. بازار نیز دلایلی برای کم شدن عمق رکود در بخش مسکن دارد، و این دلایل متاثر از عواملی هستند که از بیرون از بازار مسکن باعث کم شدن رکود در این بازار شده اند. تسهیلات اعطایی از سوی دولت در دو بخش خرید مسکن و نیز ساخت آن از عوامل تاثیر گذار در کاهش عمق رکود این بازار بوده است.

پرداخت تسهیلات ساخت مسکن تا سقف 150 میلیون تومان و تسهیلات خرید تا سقف 160 میلیون تومان در سال جاری، تاثیری مثبت در بازار مسکن برجای گذاشت. کارنامه تسهیلات مسکن نشان می دهد که تعداد خریداران و نیز سازندگان واحدهای مسکونی در سال جاری نزدیک به 10 درصد رشد داشته است.

وی در ادامه افزود: کاهش نرخ سود سپرده های بانکی نیز به عنوان بازوی کمکی برای خروج از رکود بازار مسکن ایفای نقش کرده و تاثیر مثبتی بر این بازار داشته است. تا پیش از کاهش نرخ سود سپرده بانکی، سرمایه گذاران تمایلی برای خروج پول خود از حساب های بانکی و تزریق احتمالی آن به بازار راکد مسکن نداشتند. بعد از پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن، کم کردن نرخ سود سپرده های بانکی باعث شد که مقداری از سپرده ها از بانک خارج و به عنوان بازوی کمکی به خروج بازار مسکن از رکود شدید کمک کند.

چگونه میتوان پیش رونق را به رونق تبدیل کرد

هم اکنون میان ابزارهای محرک بازار و نقطه رونق بازار فاصله وجود دارد. بازار مسکن به یک حلقه میانی برای سرعت بخشیدن به حرکت ابزارهای محرک بازار نیاز دارد. حلقه ای که سرعت نیل بازار به سمت رونق را افزایش دهد.

فرید قدیری این حلقه مفقوده را تسهیلات خرید مسکن برای طبقات متوسط رو به بالای جامعه دانست و گفت: باید تسهیلات خرید مسکن برای طبقات متوسط رو به بالای جامعه شکل بگیرد. تقاضا در دهک های 6 و 7 و8 جامعه در بخش مسکن نیازمند

بودجه ای معادل 600 تا 700 میلیون تومان است. تسهیلات کنونی تنها نزدیک به 20 درصد این رقم است و نمی تواند این تقاضا را ایجاد کند. تسهیلاتی تعریف شده کنونی که در حال حاضر به متقاضیان وام های مسکن پرداخت می شود دهک های 4 و 5 جامعه را به عنوان جامعه هدف خود انتخاب کرده اند و تنها بخش کمی از دهک های 3 و 6 را نیز پوشش می دهند. تسهیلات مسکن برای تاثیر گذاری و ایجاد قدرت خرید در مردم، باید 30 تا 50 درصد قیمت مسکن را پوشش دهد. اگر مسکن مورد نیاز دهک های 6 و 7 و 8 را 600 تا 700 میلیون تومان قیمت گذاری کنیم، برای ایجاد تقاضای مصرفی در این دهک ها باید تسهیلات 250 تا 300 میلیون تومانی به آنها پرداخت کرد، این در حالی است که تسهیلات پرداختی کنونی فاصله زیادی با این ارقام دارند. قدیری در بخش دیگری از صحبت های خود با اشاره به اینکه در شرایط کنونی دولت توان پرداخت تسهیلات 600 تا 700 میلیون تومانی را ندارد افزود: برای تامین مالی تسهیلات مورد نیاز قشر متوسط رو به بالای جامعه باید شرکت های لیزینگ مسکن ایجاد شوند. باید بپذیریم که در تامین مالی نیاز مسکن طبقات متوسط رو به بالا به بن بست خورده ایم. اگر نتوانیم برای طبقات متوسط رو به بالا قدرت خرید ایجاد کنیم، آپارتمان های مورد نیاز برای دهک پایین جامعه خالی نمی شود و اگر این اتفاق نیفتد انباشت تقاضا در آپارتمان های کوچک و نیز ارزان قیمت باعث می شود که بازار در بحث قیمت این آپارتمان ها دچار اختلال و نوسان شود. این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه بانک مسکن در مسئله اعطای تسهیلات باید نگاه جامع تری داشته باشد تصریح کرد: سیاستگذاری در بخش مسکن با نگاه تک بعدی و منطقه ای جواب نمی دهد. در برنامه ریزی پرداخت تسهیلات ساخت مسکن باید نگاه کلی تری حاکم باشد. در بخش تقاضای مصرفی نیز یک ایراد اساسی وجود دارد، اگر این ایرادات برطرف شوند می توان انتظار داشت که امسال بخش مسکن رونق غیر تورمی را تجربه کند. وی با اشاره به اینکه یکی از این ایرادات موضوع مسکن اجتماعی است افزود: هیچ اقدام عملیاتی روی زمین در مورد مسکن اجتماعی صورت نگرفته است. همه کارشناسان می دانند که مسکن مهر هزینه و وقت زیادی را از دولت هدر داده است ولی باید این موضوع را نظر داشت که تکمیل مسکن مهر دردی از دهک های اول و دوم و سوم جامعه حل نمی کند. مالکیت پروژه های در حال ساخت مسکن مهر مشخص است و دولت باید به موازات مسکن مهر به فکر اجرای طرح مسکن اجتماعی نیز باشد.

اخرین آمار های بخش مسکن

حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در جلسه مشترکی که مسئولان ارشد وزارت راه و شهرسازی به ریاست عباس آخوندی با اسحاق جهانگیری معاون اول رئیس جمهوری درباره موضوع اقتصاد مقاومتی داشتند، به تشریح آخرین آمارهای بخش مسکن پرداخت و گفت: مسکن در نگاه کلان که بیش از ۳۰ درصد تشکیل سرمایه در کشور و ۱۲ درصد اشتغال مستقیم را در کشور به خود اختصاص داده است ملموس‌ترین و مهم‌ترین بخش برای خانوارهاست.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه در دو تا سه سال اخیر، سهم مسکن از تسهیلات اعطایی بانک‌ها به ۱۰ تا ۱۲ درصد رسیده و بانک مرکزی تنها نقش ۲۵ درصدی مسکن را برای اقتصاد قائل است افزود: سهم مسکن از کل گردش نقدینگی ۲۰ تا ۳۰ درصد و سهم دولت از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیم تا ۳ درصد است. بدین معنا اگر بخش مسکن را با بخش راه مقایسه کنیم می‌بینیم که بیش از ۸۰ درصد سرمایه‌گذاری در بخش راه توسط دولت صورت می‌گیرد. ولی بخش مسکن متکی به بخش خصوصی است و این یکی از نکات قابل توجه برای بخش مسکن است.

معاون وزیر راه و شهرسازی در گزارشی از ایسنا ادامه داد: سهم مسکن از بودجه خانوار به رقم نامطلوب ۳۳ درصد رسیده است. یعنی بطور متوسط هر خانوار ۳۳ درصد درآمدش را صرف مسکن می کند که این رقم برای دهک‌های پایین خیلی بالاتر است و به اقتصاد خانوارها ضربه می‌زند. همچنین با نقشی که مسکن در اقتصاد کلان دارد و چهره‌نمایی از وضعیت موجود که ۲۳ میلیون خانوار در برابر ۲۲ میلیون مسکن داریم نشان می‌دهد که در حال حاضر با کاهش یک میلیون واحدی مسکن برای خانوارهای کشور روبه‌رو هستیم.

مظاهریان گفت: در حال حاضر، در ازای هر ۱۰۰ خانه ما ۱۰۴ خانوار داریم. اگرچه در طی انقلاب کار بزرگی صورت گرفت و میزان هر ۱۰۰ خانه در برابر ۱۲۷ خانوار در اوایل انقلاب به این رقم رسید اما باید این نکته را نیز مدنظر قرار دهیم که الگوها تغییر کرده‌اند با اینکه رشد جمعیت کاهش داشته اما در بُعد خانوار با افزایش قابل توجهی مواجه بودیم. زیرا به عنوان نمونه با هر طلاقی که در کشور رخ می‌دهد به تعداد خانوارها نیز افزوده خواهد شد.