کاهش نرخ‌ سود، معادله اجاره را تغییر می‌دهد؟

به گزارش اقتصاد آنلاین، کاهش نرخ سود و نیز کاهش دامنه نوسانات بازارهای رقیب مسکن نظیر طلا و ارز سبب شده است تا مالکان در تابستان جاری به جای رهن، اجاره ماهانه بیشتری طلب کنند. تقاضای اجاره ماهانه بیشتر سبب می شود تا فشار مضاعفی به مستاجران وارد شود. این فشار به این جهت مضاعف است که نرخ تبدیل رهن به اجاره بسیار بالاتر از نرخ سود بانکی است.

 هم اکنون نرخ تبدیل رهن به اجاره به زبان بازاری "صدی سه" است، هر یک میلیون تومان رهن برابر ماهانه 30 هزار تومان اجاره است که می شود سالانه 360 هزار تومان اجاره بها. به عبارت فنی، هر یک میلیون تومان با نرخ 36 درصد به اجاره تبدیل می شود. یعنی همانند این است که به پول شما در بانک 36 درصد سود تعلق بگیرد. البته سالهاست که در بازار مسکن بر پاشنه این نرخ چرخیده است. اما در سالیان گذشته همواره نرخ تورم اقتصاد کشور بالاتر از 15 درصد و به طول متوسط در 20 سال گذشته حدود 20 درصد بوده است. اما اکنون با نصف شدن تورم و رسیدن آن به حدود 10 درصد، آیا نرخ تبدیل رهن به اجاره هم نباید کمتر شود؟

 سود در بازار غیربانکی تابعی از تورم و تابعی از نرخ تبدیل در سایر بازارهاست. هنگامی که تورم به مرز تک رقمی شدن رسیده و نرخ سود بانکی به حدود 15 درصد تنزل کرده چرا باید نرخ تبدیل در بازار مسکن همان 36 درصد سابق باشد؟ با چه منطقی نرخ تبدیل در بازار مسکن باید بیش از دو برابر نرخ سود بانکی باشد؟ طبق کدام اصول اقتصادی مالکان باید نرخ سود 36 درصد دریافت کنند در حالی که نرخ تورم 10 درصد است؟ درست است که نرخ تبدیل در بازار مسکن باید بیشتر از نرخ سود بانکی باشد. چرا که گرفتن اجاره ماهانه از مستاجر ریسک بیشتری از گذاشتن پول در بانک دارد در نتیجه سود بیشتری هم باید داشته باشد. اما چه میزان تفاوت منطقی است؟

به نظر می رسد در حدود 3 الی 5 درصد تفاوت برای تحمل ریسک دریافت اجاره به جای رهن در حالتی که مقداری هم رهن اولیه گرفته شده و پشتوانه سوخت نشدن اجاره بهای یکسال است، تفاوتی منطقی است ولی بیشتر از 5 درصد جفا به مستاجران آن هم در این شرایط شدید رکود اقتصادی است.

اینجاست که اولا به نظر می رسد صنف پر سر و صدای املاک  وارد گود شده و نرخ تبدیل را پایین بیاورند و به حدود 20 درصد برسانند. ثانیا اگر این صنف به خودی خود این مهم را محقق نکرد، دولت هم باید وارد گود شده و این اجبار را ایجاد کند. هرچند راه های فرار از اجبارها و بخشنامه های دولتی بسیار است.

در  این راستا رییس اتحادیه املاک از نرخ تبدیل رهن و اجاره در بازار دفاع می کند و معتقد است:این نرخ توسط اقتصاد کوچه و بازار تعیین شده و شاید بیش از 50 سال است که این نرخ در حوزه اجاره رایج است وتغییر دادن این عرف نیازمند فراهم سازی زیرساخت ها است.

حسام عقبایی در گفت و گو با خبرنگار اقتصاد آنلاین اظهار کرد:بحث سود بانکی در کشور به حدود دو دهه گذشته بر می گردد و این در حالی است که موضوع اجاره نشینی بیش از 200 سال قدمت دارد.

عقبایی ادامه داد:افرادی که با قصد تامین معاش اقدام به اجاره دادن ملک می کنند و همچنین عده ای که شغلشان اجاره داری است دو گروه عمده موجران را در بر می گیرند و بررسی ها نشان داده که این دو گروه همواره تمایل بیشتری به دریافت اجاره داشتند تا پول پیش.

وی تصریح کرد:البته در سال های اخیر موجران که تمایل به دریافت پول پیش دارند کسانی هستند که هدفشان تامین بخشی از ثمن معامله است و یا قصد دارند در جای دیگری سرمایه گذاری کنند.

رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک با بیان اینکه دریافت مبلغ 30 هزار تومان به ازای یک میلیون تومان رهن موضوعی نیست که بانک مرکزی یا شورای پول واعتبار مصوب کرده باشد، اضافه کرد:این نرخ توسط اقتصاد کوچه و بازار تعیین شده و شاید بیش از 50 سال است که این نرخ در حوزه اجاره رایج است.

عقبایی گفت:تغییر دادن این عرف نیازمند فراهم سازی زیرساخت ها است و در واقع زمانی این اتفاق رخ خواهد داد که رقابت ایجاد شده و افزایش عرضه داشته باشیم.

وی با اشاره به اینکه در شرایط فعلی که نرخ سود بانکی به تازگی کاهش یافته وآثار آن هنوز آشکار نشده، درخواست کاهش مبلغ 30 هزار تومان اجاره به ازای یک میلیون تومان منطقی نیست، تاکید کرد:به تدریج و با آشکار شدن آثار سود بانکی می توان انتظار کاهش اجاره 30 هزار تومانی را داشت در غیر اینصورت در شرایطی که میزان رشد اجاره نسبت به سال های قبل کاهش یافته چنین درخواستی منطقی نیست.

رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک با اشاره به اینکه به طور متوسط نرخ رهن یک واحد مسکونی یک پنجم تا یک ششم ارزش ملک است، خاطرنشان کرد:البته این نرخ برای واحدهای با متراژ بسیار پایین و همچنین با متراژ بالا متفاوت است و در واقع ارزش رهن یک واحد با متراژ کمتر از این میزان خواهد بود.

وی همچنین درباره وضعیت بازار اجاره در فصل نقل و انتقالات اظهار کرد:با توجه به اینکه قیمت مسکن افزایش قابل توجهی نداشته و بازار با ثبات همراه بوده، اجاره بها به طور متوسط در کل کشور 10 درصد افزایش یافته است.

عقبایی با اشاره به اینکه پیش بینی می شود تا پایان شهریور ثبات در بازار اجاره همچنان ادامه داشته باشد، گفت:البته 10 درصد متوسط افزایش نرخ اجاره است و ممکن است میزان افزایش در برخی مناطق بیشتر و در برخی مناطق کمتر باشد.