تقاضای مطلق مانع کاهش قیمت مسکن
تعیین نرخ سود حاصل از سرمایه‌گذاری درحوزه ساخت و ساز مسکن به عوامل متعددی مرتبط است، یکی از عوامل موثر دراین زمینه، زمان لازم برای حصول سود از فعالیت‌های ساختمانی است که براساس آن باید این موضوع در نظر گرفته شود که سود ساخت و ساز مسکن در درازمدت حاصل می‌شود و درکوتاه‌مدت نمی‌توان انتظار نتیجه بخشی دراین زمینه را داشت ؛
ضمن اینکه رغبت سرمایه‌گذاران خرد و موقت همواره به سمت انجام فعالیت‌هایی بوده است که گردش سریع در سرمایه‌گذاری و کسب سود در کوتاه‌مدت را به همراه داشته باشد که باتوجه به نرخ سود بالای سپرده‌گذاری در بانک‌ها و ریسک کمتر آن، تمایل برای سپرده‌گذاری سرمایه‌گذاران خرد در این زمینه بیشتر است.
یکی دیگر از فاکتورهای مهم و موثر برای سرمایه‌گذاری درحوزه ساخت و ساز، دوره‌های رونق و رکود مسکن است و در حال حاضر که در دوره رکود به سر می‌بریم و شرایط بازار مسکن نامساعد است افرادی که در حوزه ساختمان، فعالیت مستدام ندارند و دراین بخش به‌طور حرفه‌یی فعالیت نمی‌کنند در زمان رکود (4-3سال گذشته) سرمایه خود را از بخش مسکن خارج می‌کنند زیرا بازگشت سرمایه آنها در دوران رونق خواهد بود که زمان آن هنوز مشخص نیست و آنها دنبال بازگشت سرمایه به همراه سود در کمترین زمان ممکن هستند.
با توجه به دلایل ذکر شده و همچنین تجربه سال‌های گذشته در دوران رکود، نرخ سود سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز پایین‌تر از نرخ تورم است علاوه براینکه نرخ سرمایه‌گذاری دراین بخش نسبت به سایر فعالیت‌های اقتصادی در دوران رکود کمتر می‌شود و در شرایط کنونی که دیگر بخش‌های اقتصادی نیز همچون مسکن در رکود فرو رفته‌اند، سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان حتی برای سرمایه‌گذاران تخصصی و فعالان این بخش نیز جذابیت لازم را ندارد اگرچه سرمایه‌گذاران بخش مسکن همواره این موضوع را نیز در نظر دارند که دوره بازگشت سرمایه فعالیت درحوزه صنعت ساختمان، 5ساله است و هنگام بازگشت سرمایه حجم آن ممکن است چندین برابر سرمایه اولیه باشد.
در دوران رونق، قیمت مسکن همواره افزایش می‌یابد و در این زمینه نسبت به رونق بازار سایر کالاها و خدمات در صدر قرار دارد بر همین اساس اگر شاخص تورم تمام کالاها را در 40سال گذشته مورد بررسی قرار دهیم به این موضوع می‌رسیم که نرخ تورم مسکن 2.5برابر شاخص میانگین تورم سایر کالاهاست درواقع افزایش قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها در زمان رونق بیشتر است.
علت افزایش قیمت مسکن در دوران رونق را می‌توان ناشی از رشد تقاضای موثرمسکن در این دوران دانست، بدین معنا که در دوره رونق که تقاضای موثر برای خرید مسکن افزایش می‌یابد، تورم این کالای سرمایه‌یی نیز رشد می‌کند و همین موضوع نرخ سود سرمایه‌گذاران را در زمان رونق افزایش می‌دهد به‌عنوان نمونه در سال 88، 89 که مسکن در حال ثبات بود شاخص سود 10درصد بود اما در سال 90 و با ایجاد رونق در بازار مسکن، این رقم به چندین برابر افزایش یافت این در حالی است که هزینه ساخت مسکن در آن سال‌ها به‌شدت پایین بود و قیمت مصالح و خدمات ساختمانی هم کمتر از 30 تا 40درصد رشد کرد اما در مقابل فروش مسکن 140درصد سود را برای سرمایه‌گذاران به همراه داشت.
در 3-2سال گذشته به علت رکود حاکم بر اقتصاد کلان ایران، حجم سرمایه‌گذاری درحوزه مسکن کاهش یافته است که برخی بالا بودن قیمت زمین و همچنین نرخ سود سپرده‌گذاری را علت این موضوع می‌دانند درحالی که چنین استدلالی صحیح نیست زیرا قیمت زمین به عنوان بخشی از قیمت ساختمان محسوب می‌شود و در 4-3سال گذشته که قیمت مسکن رشد نکرد ارزش زمین نیزافزایش چندانی نداشت است پس نمی‌توان بالا بودن قیمت زمین را دلیلی برای کاهش رغبت سرمایه‌گذاران دانست زیرا قیمت تغییری نکرده و تقریبا برابر با دوران رونق بازار مسکن است اگرچه ناگفته نماند که زمین و واحد مسکونی پتانسیل نهانی دارند و در صورت بازگشت رونق، قیمت‌شان افزایش می‌یابد.
برای تحلیل شرایط کنونی می‌توان به یک فرمول مهم اقتصادی در زمینه بازار مسکن اشاره کرد براساس این معادله در زمان رونق و رکود 4عامل همراه با یکدیگر تغییر می‌کنند به عنوان نمونه در زمان رونق سرمایه‌گذاری، تولید، قیمت و حجم معاملات افزایش می‌یابد و در زمان رکود نیز اینگونه است یعنی سرمایه‌گذاری، میزان معاملات و تولید کاهش می‌یابد اما قیمت در این میان استثناست و ثابت می‌ماند و تغییر نمی‌کند علت این موضوع را می‌توان در میزان عرضه و تقاضا دانست، زیرا قیمت مسکن بیش از همه تابع عرضه و تقاضاست و تقاضا همیشه در بازار مسکن وجود دارد یعنی دو تقاضای مطلق(تقاضای مطلق مربوط به افرادی است که انگیزه خرید دارند اما قدرت خرید ندارند) و موثردراین بازار وجود دارد.
باتوجه به آنکه بازار مسکن، یک بازار زیستی است وجود رکود، همچنین قیمت بالای این کالا نمی‌تواند مانعی برای خرید مسکن شود و متقاضیان خرید مسکن مجبوربه تهیه آن هستند، درواقع همیشه تقاضای مطلق در بازار مسکن وجود دارد و همین موضوع سبب می‌شود که قیمت مسکن هیچگاه در دوران رکود نیز کاهش چندانی نداشته باشد.
در پایان باید به این موضوع اشاره کرد، باوجود آنکه نرخ سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به زمان و همچنین دوران رکود و رونق بازار وابسته است اما درکل با توجه به آنکه مسکن کالایی سرمایه‌یی است و دوره ساخت آن بالای 1.5سال است و حداقل 2 تا 3سال سوددهی آن به طول می‌انجامد تعیین رقم دقیق سوددهی فعالیت در این بخش به سختی صورت می‌گیرد.
* استاد دانشگاه تهران
