سهم 2 درصدی اوراق رهنی از بازار مسکن
اوراق رهنی مسکن که هفته گذشته از سوی وزیر اقتصاد، وزیر راه و شهرسازی، رییس کل بانک مرکزی و رییس سازمان بورس رونمایی شد به اعتقاد تحلیلگران نسخه‌برداری ساده‌ای از اعطای وام به کم اعتبارها است که در کشورهای دیگر تبعات وخیم اقتصادی به همراه آورد.
از سوی دیگر ارقام در نظر گرفته شده برای این بازار که ٣٠٠ میلیارد تومان در گام نخست و پیش‌بینی ١٠ هزار میلیارد تومانی بوده در مقابل گردش ٥٠٠ هزار میلیارد تومانی سالانه در بازار مسکن نقش بسیار اندکی دارد و تنها دو درصد از نیاز بازار را پوشش خواهد داد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، بازار رهن ثانویه یعنی اینکه وام‌های اعطایی توسط بانک‌های تجاری بسته‌بندی شده و به شکل اوراق بهادار در بازار ثانویه یا بورس به فروش می‌رسد و البته روشن است توان و ظرفیت بانک‌های تجاری و بانک مسکن برای اعطای وام‌های بیشتر تقویت می‌شود. وزارت راه و شهرسازی در حد امکانات مالی خود یارانه بهره می‌دهد و به‌علاوه دولت حتما حد مشخصی از وام را مشمول حمایت یارانه‌ای از بابت پوشش نرخ سود آن خواهد کرد. اما هدف از ایجاد بازار رهن ثانویه هم تقویت بازار اولیه است یعنی بازاری که در آن تسهیلات رهنی اعطا می‌شود.
این اوراق سبب می‌شود متقاضی بتواند بدون نوبت و با خرید این اوراق از فرابورس، تسهیلات مسکن را دریافت کند. در واقع این یک راهکار برای تسریع در عملیات خرید خانه به شمار می‌رود زیرا در غیراین صورت، متقاضی باید مدت زمان زیادی را در بانک مسکن سپرده‌گذاری کرده و پس از طی دوره انتظار، تسهیلات خود را دریافت کند. هرچند که فروش اوراق این تسهیلات در فرابورس یک راهکارمناسب ارزیابی می‌شود اما نرخ بالای این اوراق خود یک مشکل بر سر راه متقاضیان است به‌طوری که نرخ آن در شرایط خاص تغییر کرده و با قیمت‌های بالایی به فروش می‌رسد. براین اساس، با افزایش سقف وام تسهیلات مسکن به ۶۰ میلیون تومان، متقاضی باید اوراق بیشتری را خریداری کند و به نسبت پول بیشتری را هم بپردازد، به همین دلیل مبلغ قابل توجهی از وام برای خرید اوراق آن صرف می‌شود. از سوی دیگر در هفته‌های اخیر، نرخ این اوراق افزایش پیدا کرده و نمودار قیمتی آن سیر صعودی دارد که همین امر موجب اعتراض فعالان بازار مسکن شده است، زیرا آنها معتقدند این موضوع توان متقاضیان را کاهش می‌دهد و رونقی برای بازار مسکن به همراه ندارد.
در این طرح متقاضیان وام امیدوارم هستند با استفاده از نرخ بهره ١٨ درصد خانه را برای مدتی نگاه داشته و بعد که قیمت‌ها صعود کرد آن را بفروشند و بدهی خود را بپردازند و مازادی هم می‌ماند که سود آنها محسوب می‌شود. وام‌دهندگان هم درعمل بررسی واقع‌بینانه ریسک را از معادلات خود حذف می‌کنند. اگر در گذشته از ایجاد این بازار وام‌دهنده باید مو را از ماست می‌کشید تا مطمئن شود ـ تا جایی که امکان داشت ـ وام‌گیرنده شرایط لازم را برای دریافت وام دارد، پس از تشکیل بازار رهن ثانویه چنین ضرورتی وجود نخواهد داشت. وام‌دهنده می‌داند که وام را بلافاصله به صورت اوراق بهادار درآورده و به دیگران می‌فروشد و نه فقط چنین کاری باعث می‌شود تا وام‌دهنده اول منابع بیشتری برای وام‌دادن داشته باشد بلکه ریسک هم به منافع او لطمه نمی‌زند چون وام را به دیگری فروخته است.
در این شرایط مادام که قیمت خانه افزایش می‌یافت مساله‌ای ایجاد نمی‌شود. وام‌گیرنده احساس ثروتمندی داشته و وام‌دهنده هم وثیقه‌ای دارد که ارزشش بیشتر شده است. اما وقتی به این بازار اندکی دقیق‌تر می‌نگریم مشاهده می‌کنیم وام‌دهنده اول انگیزه‌ای ندارد تا وضعیت اعتباری وام‌گیرنده را آنگونه که لازم است بررسی کند چون می‌دانست که وام را به دیگری واگذار خواهد کرد و درنهایت وام‌دهندگان بعدی یعنی کسانی که این وام‌ها را خریده بودند با وام‌گیرنده ارتباطی ندارند که وضعیت اعتباری‌شان را بررسی کنند؛ به عبارت دیگر ریسکی پخش نشد بلکه در کل فرایند نادیده گرفته شد. نادیده گرفته شدن ریسک وجود ریسک را نفی نمی‌کند.
نمونه این طرح در امریکا نشان داد وقتی شرکت‌های بزرگ مانند وال استریت وارد این بازار شدند و این وام‌های بسته‌بندی شده را خریداری کرده و خود به دیگران فروختند، خریداران وام هم به موسسات اعتبارسنجی تکیه کرده غافل از اینکه بین این موسسات و بنگاه‌هایی که این وام‌ها را به صورت اسناد بهادار درآورده و برای فروش عرضه کرده‌اند روابط ناسالمی وجود داشته است. این شرایط در مجموع بحران مالی ٢٠٠٨ را ایجاد کرد.
