گرانی مسکن به دلیل رونق پیش از موعد
براساس گزارش‌های ارائه‌شده از سوی فعالان حوزه مسکن، به نظر می‌رسد فصل جابهجایی مستاجران، امسال نسبت به سال‌های گذشته زودتر شروع شده است.
باید اشاره داشت که در سال‌های گذشته این جابهجایی معمولا از پایان خرداد و با شروع تابستان اوج می‌گرفت و هر ساله نیز متعاقب آن بر میزان اجاره‌بها افزوده می‌شد؛ افزایش اجاره‌ای که دلایل موجهی نداشت و صاحبان املاک به بهانه‌های مختلف اقدام به افزایش نرخ اجاره مسکن می‌کردند. امسال نیز تعجیل در جابهجایی مستاجران بهانه لازم را به دست صاحبان واحدهای اجاره‌ای داده است. اما این امر قطعا تاثیری بر رشد اجاره‌بها ندارد و ملاک‌های دیگری برای افزایش اجاره بها باید در نظر گرفته شود.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان ، ایرج رهبر، تحلیلگر مسائل بخش مسکن، در این زمینه می‌گوید: «امسال به دلیل پیش‌بینی‌ها برای آینده بازار مسکن و گرانی احتمالی مسکن در تابستان، مردم زودتر از سال‌های گذشته دست به کار شدند و به همین دلیل بازار اجاره مسکن این روزها شرایط رشد را تجربه می‌کند.»
چرا با اینکه خرید و فروش و معاملات مسکن در رکود قرار دارد، بازار اجاره مسکن اوج گرفته است؟
زمانی که خرید و فروش و معاملات مسکن با رکود مواجه می‌شود مایحتاج مردم همچنان پابرجا می‌ماند و نیاز مردم به مسکن در شرایط رکود هم برقرار است. در این شرایط مردم برای اینکه برای خود سرپناهی داشته باشند یا باید اقدام به خرید مسکن کنند یا باید از طریق اجاره دارای سرپناه شوند. به‌قطع زمانی که مردم قدرت خرید برای اجاره مسکن نداشته باشند و همزمان با آن نیز بازار مسکن در رکود به سر ببرد، افراد نمی‌توانند واحد مسکونی بخرند، و به این دلایل مسلما تقاضا برای اجاره بالا می‌رود و زمانی که این اتفاق می‌افتد مانند تمام کالاها تعادل در عرضه و تقاضا دچار تزلزل می‌شود و نرخ اجاره هم افزایش پیدا می‌کند.
در سال‌های گذشته رونق بازار اجاره مسکن در تهران در اواخر خرداد اتفاق می‌افتاد اما امسال یک ماه زودتر شاهد این اتفاق هستیم، دلیل این امر چیست؟
مساله‌ای که به آن اشاره شد تاثیر زیادی در وقوع این اتفاق دارد. زمانی که یک فرد یا خانواده از خرید مسکن ناامید می‌شوند، ناچارند برای ادامه حیات جایی را رهن یا اجاره کنند. امسال به دلیل پیش‌بینی‌ها برای آینده بازار مسکن و گرانی احتمالی مسکن در تابستان، مردم زودتر از سال‌های گذشته دست به کار شدند و به همین دلیل بازار اجاره مسکن این روزها شرایط رشد را تجربه می‌کند. فضای روانی که در حال حاضر در کشور و به‌ویژه در کلانشهرها وجود دارد خبر از گرانی مسکن در آینده می‌دهد و به همین دلیل مردم ترغیب به اجاره مسکن می‌شوند، زیرا تجربه نشان داده است که هر چه به تعطیلی مدارس نزدیک‌تر می‌شویم، مسکن نیز رشد صعودی قیمت را پشت سر می‌گذارد.
آیا کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی تاثیری در ترغیب مالکان مسکن برای ورود به بازار اجاره مسکن داشته است؟
خیر. کاهش سود سپرده‌های بانکی اگر تاثیری هم در حوزه مسکن بگذارد مربوط به سرمایه‌گذاری، تولید و خرید و فروش این بخش می‌شود. اگر اشخاصی که در بخش مسکن فعالیت دارند، سرمایه راکد در بانک‌ها را به این حوزه تزریق کنند، در این صورت کاهش نرخ سود سپرده بانکی هم به رونق مسکن کمک می‌کند. منتها با کاهش دو تا سه درصدی سود بانکی نمی‌توان به تاثیر آن در رکود فعلی حاکم در اقتصاد امید داشت. به نظر می‌رسد حتی نرخ سود بانکی ۱۵ درصد هم سپرده‌گذاران را راضی نگه دارد و آنها تمایلی به خروج سرمایه خود از بانک نشان ندهند، مگر اینکه سپرده‌گذاران نوع سرمایه‌گذاری خود را تغییر دهند و به طرف سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر حرکت کنند. البته باید توجه داشت که هم‌اکنون امکان سرمایه‌گذاری در بخش‌هایی نظیر خدمات بیش از بخش مسکن است. از همه بدتر ممکن است فرار سرمایه از کشور اتفاق افتد و سرمایه‌ها به سمت کشورهای دیگر حرکت کند که این اتفاق بر مشکلات کنونی می‌افزاید. دولت و مسئولان باید با هوشیاری و مدیریت صحیح در این زمینه اقدام کنند، یعنی ابتدا زمینه‌های تولید و سرمایه‌گذاری را فراهم آورند، سپس سرمایه‌گذاران را جذب کنند، زیرا سرمایه‌گذاری نیاز به ریسک دارد و هیچ سرمایه‌گذاری بدون اطمینان از سود نهایی، دست به چنین ریسکی نمی‌زند. پس اگر زمینه تولید فراهم نشود، کاهش سود سپرده بانکی به تنهایی چاره‌ساز نیست و حتی انحراف در سرمایه‌گذاری را به وجود می‌آورد.
آیا سیاست‌های اقتصادی دولت همچنان زمینه لازم برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به وجود نیاورده است؟
در دهه گذشته اقتصاد ما متحمل زیان‌های جدی شد. حال نباید توقع داشت که مشکلات ناشی از آن دوران ظرف چند ماه برطرف شود. اگر اکنون دولت هم اعتباری برای سرمایه‌گذاری در مسکن فراهم کند به چند ماه زمان نیاز است که اولا سرمایه‌گذار وارد این حوزه شود و ثانیا مراحل تولید را پشت سر بگذارد، زیرا تولید مسکن طبیعتا نیازمند زمان است. تخصیص اعتبار به مسکن باید با درایت زیادی انجام شود و دولت باید با اولویت‌بندی اقتصادی سرمایه‌ها را به بخش‌های مختلف اقتصاد سوق دهند و از تولید حمایت کند. یعنی مسئولان اول توجه کنند کدام بخش از ضرورت بیشتری برخوردار است، سپس براساس اولویت به هر بخش بودجه‌ای را اختصاص دهند. امروز با توجه به آمایش سرزمینی ایران این الزام وجود دارد که از مهاجرت‌های روستا به شهر جلوگیری شود. دولت باید با اعطای امتیازات، امکانات و توجه به مناطق محروم به‌ویژه در بخش کشاورزی تا حدودی از مهاجرت‌های غیرضروری جلوگیری به عمل آورد.
با توجه به شرایط در بخش مسکن، این بخش اولویت چندم کشور است و سرمایه‌گذاری در آن چقدر اهمیت دارد؟
چون مسکن نیاز همگان است و جزو کالاهای مکمل برای زندگی مردم به حساب می‌آید، پس جزو اولویت‌های اول سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. خوراک، پوشاک و مسکن از اساسی‌ترین مایحتاج زندگی مردم هستند و بدون آنها ادامه حیات هم طاقت‌فرسا می‌شود. پس در اختیار داشتن مسکن امری اجتناب‌ناپذیر و واجب است. مسکن مانند خودرو نیست که بدون آن افراد بتوانند زندگی کنند. چه بسا افرادی که امروز صاحب ماشین نیستند و در رفاه و آسایش کامل معیشت می‌گذرانند اما افرادی که در خیابان‌ها زندگی می‌کنند از حداقل رفاه نسبی هم محروم‌اند. علاوه بر نکاتی که ذکر شد، بسیاری از صنایع و مشاغل وابسته به این بخش هستند و امروزه گفته می‌شود حدود ۱۲۰ نوع شغل به طور مستقیم و غیرمستقیم متاثر از اقتصاد مسکن هستند. پس گذشته از نیاز مردم، دولت برای اشتغالزایی هم می‌تواند این حوزه را در اولویت‌های اول سرمایه‌گذاری قرار دهد.
با توجه به رکود بازار مسکن در سال جاری باز هم شاهد افزایش نرخ اجاره بها بودیم. دلیل این امر چیست؟ آیا امروزه نرخ اجاره مسکن متناسب با درآمد جامعه در نظر می‌شود؟ با توجه به حداقل حقوق کارگران در سال جاری، یک کارگر چگونه می‌تواند از پس پرداخت اجاره‌بهای مسکن برآید؟
در حال حاضر برای تمام طبقات جامعه مسکن وجود دارد، یعنی مسکن کالایی است که افراد باید نسبت به درآمدهایشان اقدام به اجاره یا خرید مسکن کنند. اگر فردی از درآمد کمی برخوردار است، باید توقعات خود را کاهش دهد. خانواده‌ها باید نسبت به بودجه‌ای که دارند نیازهای خود را تعریف کنند و اگر بودجه آنها کفایت زندگی در کلانشهرها را نمی‌دهد به شهرهای بزرگ مهاجرت نکنند. البته درآمد ناکافی کارگران امری انکارناپذیر است و دولت و مسئولان باید بر اساس تعریف شاخص خط فقر در دستمزد و مزایای کارکنان تغییر به وجود آورند و شرایط زندگی آنها را بهبود بخشند.
