رییس اتحادیه مشاوران املاک مطرح کرد:
فرمولی برای موازی‌سازی اجاره و قیمت
درحالی که حدود یک‌سوم خانوارهای ایرانی مستاجر هستند و هر ساله برای ادامه سکونت در واحد مسکونی قبلی یا نقل و انتقال به مکانی دیگر مجبور به امضای قرارداد اجاره‌نامه هستند اما همچنان فرمول یا قانون خاصی برای تعیین نرخ اجاره وجود ندارد؛
و نبود فرمول خاص برای تعیین این شاخص اقتصادی و سلیقه‌یی عمل کردن مشاوران املاک یا صاحبان ملک همواره انتقادات بسیاری از مستاجران و حتی فعالان مسکن را به سمت نهادهای تصمیم‌گذار در این زمینه روانه کرده است.البته مشاوران املاک معتقدند که با وجود نبود فرمول خاص در تعیین نرخ اجاره، عوامل تاثیرگذار مشخص هستند به عنوان نمونه منطقه‌یی که ملک در آن قرار دارد، متراژ واحد مسکونی، امکانات واحد همچنین فصلی که مستاجر اقدام به رهن و اجاره ملک می‌کند در تعیین نرخ اجاره موثر هستند و متقاضیان رهن و اجاره مسکن با در نظر گرفتن این عوامل می‌توانند منطقه و محل مناسب برای سکونت خود را تعیین کنند اگرچه در سال‌های اخیر تعیین مبلغ رهن براساس متراژ در مناطق شمالی تهران حاکم شده و اغلب صاحبان ملک در زمان تدوین قراردارد براساس متراژ، نرخ اجاره واحد مسکونی را تعیین می‌کنند و در سایر مناطق نیز همچنان فرمول قبلی 1/4 تا 1/7 مورد استفاده قرار می‌گیرد. به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، اهمیت تعیین نرخ اجاره‌بها با توجه به حجم بالای مستاجران و توجه به ساماندهی بازار رهن و اجاره کشور بهانه‌یی شد تا گفت‌وگویی با حسام عقبایی، رییس اتحادیه
مشاوران املاک داشته باشیم . به گفته عقبایی نرخ اجاره تابعی از شاخص قیمت مسکن است در واقع اصلی‌ترین و مهم‌ترین عاملی که اجاره‌بها را تعیین می‌کند، قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی است بر همین اساس اگر قیمت خرید و فروش مسکن افزایش یابد باید شاهد رشد نرخ اجاره و اگر قیمت‌ها کاهش یابد اجاره‌بها نیز باید افت کند ضمن اینکه وی پیش‌بینی کرد که در سال جاری، بازار رهن و اجاره مانند سال‌های گذشته ظرفیت افزایش 10درصدی نرخ اجاره را ندارد و به نظر می‌رسد که در سال جاری اجاره‌بها مشابه سال گذشته باشد. آیا فرمول خاصی برای تعیین اجاره‌بها از سوی مشاوران املاک وجود دارد؟(با توجه به اینکه همواره انتقاداتی به نبود الگو یا مدل ویژه برای نرخ اجاره وجود داشته و در هرمنطقه فرمول خاصی اجرایی می‌شود.) نرخ اجاره‌بها در تهران و سایر شهرها از فرمول خاصی تبعیت نمی‌کند و فرمول‌های اعلامی 1/4، 1/5، 1/6 از سوی مشاوران املاک یا صاحبان ملک یا تعیین نرخ اجاره براساس متراژ براساس رایزنی میان موجر و مستاجر انتخاب می‌شود و این قیمت کل واحد مسکونی است که باید به عنوان شاخص درست برای تعیین اجاره‌بها مورد استفاده قرار گیرد در تعیین
نرخ اجاره مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده قیمت واحد، طبقه‌یی که واحد در آن قراردارد، رهن کامل یا همراه با اجاره، متراژ و... موثر است به عنوان نمونه تعیین نرخ اجاره یک واحد 170متری و 80 متری در منطقه مرکزی تهران یکسان نیست زیرا استفاده از فرمول یک‌چهارم در تعیین اجاره‌بهای واحد 170متری موجب می‌شود که قیمت اعلام شده ازسوی صاحب ملک بالا بوده و متقاضیان رهن یا اجاره رغبتی برای رهن نداشته باشند و در مواردی که متراژ واحد بالاست عموما از فرمول یک‌ششم یا یک‌هفتم استفاده می‌شود ضمن اینکه مشاعات، سازه واحد مسکونی و موقعیت و منطقه مورد نظر نیز درتعیین نرخ اجاره موثر هستند اما به طور کل فرمول خاصی برای تعیین نرخ اجاره وجود ندارد و توافق طرفین(موجر و مستاجر) تعیین‌کننده است. آیا اتحادیه مشاوران املاک تهران، برنامه‌یی برای اعمال فرمول خاصی در تعیین نرخ اجاره در مناطق مختلف یا یک الگوی واحد در سراسر تهران دارد؟ مشخص کردن الگو یا فرمولی خاص برای تعیین اجاره‌بها در حیطه وظایف اتحادیه مشاوران املاک نیست و این اتحادیه نمی‌تواند فرمول خاصی را به واحدهای صنفی اعلام کرده و خواستار تبعیت مشاوران املاک و موجران باشد
زیرا در قانون اساسی ایران، مالکیت شخصی محترم است و تعیین تکلیف در این زمینه برخلاف قانون اساسی است. برخی مشاوران املاک معتقدند که در مناطق شمالی تهران، تعیین اجاره براساس متراژ صورت می‌گیرد اما درسایر مناطق از فرمول یک‌چهارم یا یک‌ششم تبعیت می‌شود؟ اگرچه فرمول خاصی برای همه مناطق شهر تهران وجود ندارد و بسته به متراژ، قیمت واحد، منطقه و... نرخ اجاره تعیین می‌شود اما درمناطق شمالی و گران قیمت که اغلب واحدهای ارائه شده نیز بزرگ متراژ هستند براساس متراژ، ارزش رهن و اجاره مشخص می‌شود و در مناطق جنوبی که واحدهای کوچک و متوسط در بورس هستند مشاوران املاک عموما از فرمول‌های 1/4 تا 1/7 استفاده می‌کنند. مهم‌ترین عوامل موثر در تعیین اجاره‌بها چیست؟ منطقه، امتیازات ملک و... چقدر در این زمینه موثر هستند؟ نرخ اجاره تابعی ازشاخص قیمت مسکن است درواقع اصلی‌ترین و مهم‌ترین عاملی که اجاره‌بها را تعیین می‌کند، قیمت خرید و فروش واحد مسکونی است بر همین اساس اگر قیمت خرید و فروش مسکن افزایش یابد باید شاهد رشد نرخ اجاره و اگر قیمت‌ها کاهش یابد اجاره‌بها نیز باید افت کند. البته دراین میان تغییر
فصول و ماه‌ها نیز می‌تواند تاثیراتی بر نرخ اجاره داشته باشد به عنوان نمونه از خرداد ماه تا شهریور شاهد افزایش اجاره‌بها و در فصل پاییز و زمستان که نقل و انتقالات کاهش می‌یابد، قیمت‌ها نیز روندی نزولی می‌یابد. به عبارت دیگر ازاوایل خرداد و با رونق جابه‌جایی‌ها، اجاره‌بها به سقف و در پایان شهریور نرخ اجاره به کف می‌رسد در واقع رابطه عرضه و تقاضا در تعیین نرخ اجاره موثر است واگر تقاضا افزایش یابد نرخ اجاره افزایش می‌یابد و درصورتی که تقاضا کاهش یابد اجاره‌بها نیز افت می‌کند. باتوجه به گفته شما مهم‌ترین عامل موثر در تعیین نرخ اجاره، قیمت خرید و فروش مسکن است اما در سه چهار سال اخیر قیمت واحدهای مسکونی تغییر چندانی نداشته و تقریبا ثابت بوده است اما با این وجود شاهد افزایش 10درصدی نرخ اجاره بوده‌ایم؟ باتوجه به اینکه مهم‌ترین عامل موثر در تعیین نرخ اجاره یا اجاره‌بها، شاخص قیمت و ارزش ملک است و در سال‌های اخیر قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی تغییر نکرده است باید نرخ اجاره نیز ثابت مانده و تغییری نکند اما اعمال سیاست‌های غلط پولی و بانکی موجب شده که نرخ اجاره با وجود رکود مسکن افزایش یابد در واقع
باتوجه به آنکه نرخ سود بانکی بالاست و صاحبان ملک انتظار دارند که اجاره‌بهایی که دریافت می‌کنند برابر با نرخ سود بانکی باشد در سه چهارسال گذشته شاهد افزایش نرخ اجاره بوده‌ایم. با وجود آنکه شما اعلام می‌کنید که نرخ اجاره مشابه سال گذشته بوده و افزایش نیافته اما آمار بانک مرکزی نشانگر آن است که اجاره‌بها نسبت به فروردین سال 94، 9.8درصد رشد داشته است؟ آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار، آمار پایلوت منطقه‌یی هستند و نمی‌توان چندان به اطلاعات و داده‌های آن اکتفا کرد در واقع این آمار چندان موثق نیستند ضمن اینکه تناقض‌هایی نیز میان مراجع رسمی درباره نرخ اجاره همواره وجود دارد بنابراین نمی‌توان به این آمار استناد کرد ضمن اینکه آمارهای منتشر شده مربوط به متوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی شهرتهران است درواقع ممکن است اجاره‌بهای واحدهایی بیش از 10درصد افزایش یافته باشد یا اینکه صاحب ملکی در دوسه سال گذشته نرخ اجاره را افزایش نداده و درسال جاری اقدام به افزایش اجاره‌بها کرده است. پیش‌بینی شما از نرخ اجاره در سال جاری چیست؟ باتوجه به اینکه درابتدای سال شاهد افزایش چند درصدی
اجاره‌بها بوده‌ایم به نظر نمی‌رسد که بیش از این نرخ اجاره افزایش یابد و باوجود آنکه درسال گذشته پیش‌بینی اتحادیه مشاوران املاک برای رشد نرخ اجاره حدود 10 بود اما در سال 95 بازار رهن و اجاره ظرفیت افزایش 10درصدی ندارد و به نظرمی رسد که درسال جاری اجاره‌بها مشابه سال گذشته باشد.
ارسال نظرات
