ساخت واحدهای کوچک متراژ در منطقه 22

بسیاری از خانوارها و همچنین افراد مجردی که در واحدهای مسکونی کوچک 40، 50متری زندگی می‌کنند لزومی برای سکونت دراین واحدها نمی‌بینند اما نبود سرمایه کافی برای خرید یا رهن واحد بزرگ‌تر موجب می‌شود که آنها به سمت این واحدها گرایش یابند، حتی شاهد هستیم خانواده‌های قدیمی ساکن در خانه‌های کلنگی نیز پس از نوسازی ملک خود مجبور به زندگی در واحدهای آپارتمانی کوچک تراز خانه قبلی هستند چون منابع مالی کافی برای خرید واحد بزرگ را ندارند. دراین میان سازندگان تمایل بیشتری به ساخت و ساز واحدهای کوچک متراژ دارند زیرا قیمت خرید این واحدها کم است و متقاضیان بیشتری برای این واحدها وجود دارد البته واحدهای بزرگ متراژ و لوکس همواره مشتریان خاص خود را دارند اما آمار هم به خوبی نشان می‌دهد که واحدهای کوچک متراژ درسال‌های اخیر درصدر خرید و فروش‌ها قراردارند و سازندگان با وجود طیف وسیع متقاضیان خرید مسکن کوچک متراژ و هماهنگ با حرکت متقاضیان خرید مسکن به سمت ساخت و ساز این واحدها، سوق می‌یابند، به عبارت دیگر، تغییر الگوی مصرف مسکن از واحدهای متوسط متراژ به سمت کوچک متراژها ناشی از خواسته متقاضی و همچنین سازنده است و همین موضوع این تغییر الگو را رقم زده است. اما این تغییر الگو تبعات منفی بسیاری برای جامعه به همراه دارد، ‌تراکم بیش از حد واحدهای ساختمانی و تجمع خانوارها موجب شده است که خدمات‌رسانی مناسبی در این زمینه انجام نشود به عبارت دیگر تراکم ساختمان‌ها و واحدهای کوچک متراژ به گونه‌یی افزایش یافته است که مباحث زیربنایی، رفاهی، آموزشی و... پاسخگوی نیاز شهروندان نیست و بافت شهری درسال‌های اخیر با تغییر این الگوی مصرف مسکن، به صورت نامعقول رشد کرده است و با وجود مجتمع‌های مسکونی بسیار و بلندمرتبه، به تعداد افراد ساکن در منطقه یا محله مجتمع درمانی، آموزشی و تفریحی وجود ندارد. افزایش خرید، فروش و ساخت واحدهای کوچک متراژ و همچنین تبعیت افراد مجرد، خانواده‌های قدیمی یا تازه تشکیل شده از الگوی جدید مصرف مسکن در شرایطی صورت می‌گیرد که تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که مردم تمایلی به سکونت درخانواده‌های کوچک متراژ ندارند و حتی افراد مجرد اولویت را بر استفاده از واحدهای متوسط یا بزرگ متراژ می‌گذارند اما به نظر می‌رسد که مسوولان و دولتمردان به جای تغییر این الگو به مدل قبلی و فرهنگ‌سازی برای استفاده از واحدهای مسکونی متوسط یا بزرگ متراژ تمایل دارند که به شرایط کنونی دامن بزنند درحالی که با توجه به تبعات اجتماعی و اقتصادی تغییر الگوی مصرف به سمت ساخت و ساز و خرید و فروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ، انتظار می‌رود که دولت با اعطای تسهیلات و پرداخت وام‌های بلندمدت با ارزش 70 تا 80 درصد از ارزش ملک، جامعه را به سمت واحدهای متوسط و بزرگ متراژ سوق دهد. در واقع باید استفاده از واحدهای متوسط و بزرگ متراژ درجامعه رواج یابد تا با انبوه‌سازی مجتمع‌های کوچک متراژ شاهد ایجاد تبعات اجتماعی نباشیم البته باید این موضوع را نیز درنظرگرفت که واحدهای کوچک متراژ نیز متقاضیانی دارد و برخی خانواده‌های تازه تشکیل شده ترجیح می‌دهند که در واحدهای کوچک زندگی کنند و با گذشت چند سال، واحدهای بزرگ یا متوسط خریداری کنند یا برخی افرادی که مجرد زندگی می‌کنند و تمایل به سکونت در واحدهای زیر 60 متر را دارند، پس با توجه به وجود تقاضا برای خرید یا رهن واحدهای کوچک پیشنهاد می‌شود که در مناطقی مانند منطقه 22 که هنوزقابلیت احداث مجتمع‌های آموزشی، تفریحی و... را دارد مجتمع‌های مسکونی با متراژ کوچک ساخته شود ضمن اینکه این منطقه مدرن ساخته شده و پتانسیل افزایش جمعیت را نیز دارد، با این اقدام علاوه برتامین نیاز به استفاده از واحدهای کوچک، تبعات و آثار اجتماعی و اقتصادی الگوی کنونی نیز کاهش می‌یابد. درواقع باید منطقه‌یی برای ساخت وساز واحدهای کوچک متراژ درنظرگرفته شود و درسایر مناطق الگوی غالب و حاکم، ساخت واحدهای مسکونی متوسط یا بزرگ متراژ باشد ضمن اینکه در برخی مناطق از جمله مناطق شمالی و گران‌قیمت شهر، واحدهای کوچک متراژ طرفدار چندانی ندارد. باید از الگوی مصرف مسکن کشورهای موفق دراین زمینه الگوبرداری و آن را بومی کرد که این موضوع نشان می‌دهد که واحدهای کوچک متراژ نباید در بافت شهری حاکم شود و دولت نیز نباید استفاده از واحدهای کوچک را اشاعه دهد و باید تلاش کند تا با ارائه تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن از ساخت و ساز واحدهای کوچک توسط سازندگان و همچنین استقبال خریداران مسکن جلوگیری کند زیرا تداوم اجرای این الگو می‌تواند در 20، 30 سال آینده تبعاتی منفی و گسترده‌یی درحوزه اجتماعی و اقتصادی داشته باشد.

استقبال دولت از تغییر الگوی مصرف به سمت واحدهای کوچک متراژ درشرایطی است که زمین‌های بسیاری در احتکار سازمان‌ها و نهادهای دولتی قراردارد و فضای آپارتمان‌های فروش نرفته درتهران نزدیک به 500 میلیون مترمربع است که براساس آمارمنتشر شده ازسوی بانک مرکزی برای قیمت هر مترمربع واحد مسکونی درتهران (4 میلیون تومان)، سرمایه محبوس شده دراین بخش حدود 200 هزار میلیارد تومان می‌شود که این مبلغ با بودجه مصوب کشور درسال 88 برابری می‌کند، با استفاده از این فضاهای خالی بسیاری از متقاضیان مسکن خانه‌دار می‌شوند علاوه براین، دولت می‌تواند زمین‌های مربوط به نهادها و سازمان‌های دولتی، شبه‌دولتی و فرادولتی را نیز برای ساخت و ساز مسکن دراختیار انبوه‌سازان قرار دهد زیرا درحال حاضر زمین بیشترین هزینه را در ارزش ملک دارد. * کارشناس ارشد مسکن