فرجام مسکن پس از برجام

گزارش‌های مرکز آمار ایران می‌گوید تا زمستان سال گذشته هزینه یک خانواده کارگری از یک میلیون و 600 هزار تومان در سال 93 به سه میلیون و 200 هزار تومان در سال 94 رسید. از‌سوی‌دیگر براساس گزارش‌های رسمی بانک مرکزی سهم هزینه مسکن در استان‌های مختلف ایران 14 تا 47 درصد است. نگاهی گذرا به آمارهای فوق نشان می‌دهد تأمین مسکن همچنان یکی از معماهای حل‌نشدنی در ایران است، اگرچه بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه امروز دیگر دغدغه تأمین مسکن را ندارند. کارشناسان اقتصادی همچنین بر‌این‌باور هستند نرخ مسکن به‌شدت بر تورم تأثر دارد به‌طوری‌که در دوران نوسان شدید پنج تا هشت درصد است علت افزایش تورم را به خود اختصاص می‌دهد.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل وقایع اتفاقیه ، یکی از سریع‌ترین راهکارهای تأمین مسکن در بسیاری از کشورها افزایش توان مالی خریداران مسکن است. تجربه کشورها نشان داده است پرداخت وام برای خرید خانه باید به‌گونه‌ای انجام شود که در حدود 70 درصد از هزینه خرید مسکن را پوشش دهد اما در ایران تأثیر تزریق منابع مالی به بخش مسکن نتایج راضی‌کننده‌ای نداشت. پرداخت وام خرید ازسوی بانک مسکن سیاستی بود که از سال 1385؛ یک سال بعد از شروع فعالیت دولت نهم اجرائی شد. از همان زمان بسیاری از تحلیلگران اقتصادی به ارائه به خریداران مسکن اعتراض داشتند، چراکه معتقد بودند با توجه به ساختار نادرست و بیمار اقتصاد در ایران تزریق هرگونه نقدینگی نه تنها موجب افزایش حجم نقدینگی در کشور می‌شود بلکه توان مالی خریداران را نیز به طرز چشمگیری کاهش می‌دهد. باوجود همه مخالفت‌ها وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن وارد بازار شد اما نتیجه چه بود؟ به دلیل آنکه اطلاعات دقیقی از نیازمندان واقعی وام مسکن در اختیار وزارت مسکن در آن زمان و بانک مسکن نبود افرادی اقدام به دریافت کردند که قصد و فروش و ایجاد بازار سیاه وام مسکن را داشتند؛ این اتفاق رخ داد. ابتدا خرید‌وفروش وام مسکن به صورت غیر‌قانونی صورت می‌گرفت اما پس‌مدت زمان کوتاهی اعلام شد خریدوفروش وام می‌تواند به شکل قانونی هم انجام شود. تا سال‌های گذشته وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن حدود دو میلیون تومان در بازار خریدوفروش می‌شد اما باز هم نتوانست مشکل تأمین مسکن در ایران را حل‌وفصل کند.

تحلیلگران اقتصادی می‌گویند: یکی از روش‌های رونق بازار مسکن در سال ۹۵، افزایش سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و تولید است که سرمایه‌گذاری خارجی و افزایش مناسبات با سایر کشورها در بخش مسکن به عنوان یک گزینه مهم و تأثیرگذار تلقی می‌شود، بخش مسکن در دوران رونق اقتصادی هر کشور حدود 20 درصد از تولید ناخالص داخلی و بیش از 40 درصد تشکیل سرمایه ناخالص را به خود اختصاص می‌دهد. دراین‌میان، علاوه‌بر تأثیری که اقتصاد مسکن بر شاخص‌های کلان اقتصادی دارد، عوامل اقتصادی ازجمله درآمد ملی، تولید، مصرف و... نیز بر وضعیت بازار مسکن تأثیر می‌گذارند. با توجه به سهم قابل توجه صنعت ساختمان و مسکن در اقتصاد کلان کشور، رشد این بخش و رونق آن می‌تواند به افزایش نرخ رشد اقتصادی کمک شایانی کند؛ اگرچه پیش‌بینی می‌شد پس از لغو تحریم‌ها و ورود ایران به دوران پساتحریم، بخش‌های مختلف اقتصادی کشور ازجمله مسکن و ساختمان مورد توجه مسئولان دولتی قرار گیرند اما نگاهی به قراردادهای تجاری میان ایران و سایر کشورها در دو، سه ماه اخیر نشان می‌دهد که حوزه نفت و انرژی، ناوگان حمل‌ونقل هوایی و... در صدر لیست قراردادها قرار دارد و بخش مسکن و ساختمان کشور مغفول مانده است.

درحالی‌که مسکن یکی از نیازهای اولیه انسان است و سه سال از رکود شدید بخش مسکن می‌گذرد؛ ضمن اینکه براساس طرح جامع مسکن که در اوایل سال‌جاری توسط وزارت راه و شهرسازی رونمایی شد، ایران باید سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی تولید کند که توان مالی دولت در بهترین حالت کمتر از نصف مبلغ مورد نیاز برای ساخت‌وساز این میزان واحد مسکونی است، بنابراین سرمایه‌گذاری بخش خصوصی داخلی و خارجی باید هزینه مابقی تولیدات مسکن طرح جامع را تأمین کند. تجربه حضور سرمایه‌گذاران خارجی در بخش مسکن و ساختمان ایران به چندین دهه قبل برمی‌گردد که تمامی سرمایه‌گذاری خارجی در این بخش موفق نبوده است. درواقع عمده حضور طرف خارجی در حوزه ساختمان به بخش پیمانکاری مربوط می‌شود و این مشارکت به شیوه‌ای نبوده که مالکیت را به همراه داشته باشد.

محدودیت سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن مهم‌ترین محدودیتی که حضور شرکت‌های خارجی را در بحث ساخت‌وساز مسکن با مشکل مواجه کرد، بحث قوانین مربوط به مالکیت و تملک بود که تداوم این قانون تا به امروز نیز از مشارکت و سرمایه‌گذاری شرکت‌های خارجی در بخش مسکن جلوگیری کرده است. یکی از روش‌های رونق بازار مسکن در سال 95، افزایش سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و تولید است که سرمایه‌گذاری خارجی و افزایش مناسبات با سایر کشورها در بخش مسکن به عنوان یک گزینه مهم و تأثیرگذار تلقی می‌شود. باجود آنکه حضور 90 درصد از ساخت‌وسازهای صورت گرفته به بخش خصوصی تعلق دارد اما این بخش به عنوان بازوی اصلی دولت در ساخت‌وساز مسکن کشور نمی‌تواند به صورت مستقیم با طرف خارجی همکاری کند و باید از کانال دولت با شرکت‌های خارجی وارد مذاکره شود که متأسفانه تجربه سال‌های گذشته در‌این‌زمینه نشان می‌دهد، همواره حضور دولت در کنار بخش خصوصی برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی با شکست مواجه شده است.

دراین‌میان، بحث حمایت نکردن قوانین از جذب سرمایه‌گذار خارجی نیز مطرح می‌شود. درواقع در ایران ورود سرمایه‌گذار خارجی از طریق قوانین مختلف محدود می‌شود، بانک مرکزی نیز همکاری مناسبی با طرف خارجی ندارد و مانع‌تراشی‌های بسیاری نیز از سوی سازمان‌ها و نهادهای مختلف صورت می‌گیرد که مجموع این عوامل جذب سرمایه‌گذار خارجی را با مشکل مواجه می‌کند؛ درحالی‌که در سایر کشورها هم دولت با ارائه خدمات و تسهیلات از حضور سرمایه‌گذار خارجی در بخش مسکن و ساختمان استقبال می‌کند و هم قوانین ورود سرمایه‌گذار خارجی را تسهیل می‌کند. پس برای بهبود شرایط کنونی و استفاده مناسب از پتانسیل جذب سرمایه‌گذار خارجی پیشنهاد می‌شود علاوه‌بر تصحیح و اصلاح قوانین مربوطه، انجام مناسبات و تعاملات بخش مسکن به بخش خصوصی واگذار شود و بخش خصوصی با سرمایه‌گذار خارجی وارد معامله شود تا به این طریق و با افزایش سرمایه‌گذاری و بهبود و رونق بخش مسکن، صنایع وابسته به این بخش نیز شرایط بهتری را تجربه کنند. بخش مسکن کشور برای تحرک و رونق بیشتر در سال آینده، نیازمند حضور سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی است. بخش مسکن بدون تزریق نقدینگی این سرمایه‌گذاران نمی‌تواند به رشد مورد نظر دولتمردان دست پیدا کند.

پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن ایران در سال 95 با توجه به وضع کنونی بازار مسکن و وضعیت عرضه و تقاضا، معاملات تاکنون تعریف چندانی نداشته است از طرفی بازار مسکن هم در شوک اتمام مذاکرات به رکود و کاهش قیمت ادامه می‌دهد و به نظر می‌رسد در سال آینده نیز همین‌ روند ادامه پیدا خواهد کرد. به گفته کارشناسان، بازار مسکن در ایران سالانه حدود ٢٠‌ درصد رشد قیمت را تجربه می‌کند که در این چند سال گذشته خیلی بیشتر از این رقم بوده است که باعث می‌شود، خیلی از سرمایه‌گذاران به پیش خرید آپارتمان روی بیاورند.

این درحالی است که نرخ مصوب دستمزدها در کشور سالانه کمتر از ١٠‌درصد رشد دارد. با درنظرگرفتن رشد درآمد ایرانی‌ها و سایر هزینه‌های جاری زندگی‌شان و مقایسه آن با رشد سالانه نرخ مسکن، به راحتی می‌توان پی‌برد قدرت خرید مسکن در ایران روزبه‌روز درحال کاهش است. آمارهای جهانی نیز از وضع ناخوشایند ایرانی‌ها برای خانه‌دار‌شدن حکایت دارد. براساس این گزارش‌ها ایرانی‌ها از نظر توان مالی خرید خانه، بین ١٢٢ کشور جهان رتبه ١٠٧ را از آن خود کرده‌اند. در این شرایط که کاهش قدرت خرید و رشد غیرقابل مهار هزینه‌های ساخت مسکن در ایران، رکود سنگینی برای بازار رقم زده و به رشد اجاره‌نشینی دامن زده است، بررسی آمار ٢٠ساله بانک مرکزی نشان می‌دهد، توان اجاره‌نشینی در کشور نیز کاهش داشته است اما درحالی‌که با مشخص‌شدن تکلیف مذاکرات، رئیس انجمن انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه در بدترین شرایط رکود، صنعت ساختمان زمینگیر شده است، گفته است: پس از پشت‌سرگذاشتن رکود باید برای افزایش قیمت آمادگی داشته باشیم.

به گفته ایرج رهبر، درحالی‌که در زمان رکود باید از تولید حمایت شود اما متأسفانه از زمانی که رکود بر صنعت ساختمان سایه انداخت هیچ حمایتی در راستای افزایش تولید مسکن نشد که هیچ بلکه اخذ مالیات بر تولید و مالیات بر ارزش افزوده هم تولیدکنندگان این صنعت تحمیل شد. او معتقد است: افزایش قیمت مسکن حتمی است. ایرج رهبر این نکته را نیز توضیح می‌دهد: عده‌ای مدعی هستند وقتی از هشدار نسبت به افزایش قیمت مسکن صحبت می‌شود، حتما نفعی برای برخی از افراد وجود دارد و این پیش‌بینی‌ها برای بازار گرمی است اما اگر نسبت به افزایش قیمت هشدار می‌دهیم تنها هدفمان این است که مردم آمادگی افزایش قیمت‌ها را داشته باشند.

با اینکه کسی نمی‌تواند کاهش تولید مسکن را در چند سال گذشته انکار کند، توجه داشته باشیم که طبق گزارش‌های رسمی سالی یک میلیون ازدواج انجام می‌گیرد که این تنها بخشی از تقاضای موجود در بازار مسکن است. ‌در سال باید یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود اما درحال‌حاضر ساخت‌و‌ساز در حداقل میزان ممکن رسیده است. با این تفاسیر به نظر می‌رسد بازار مسکن هنوز به رکود و کاهش قیمت ادامه می‌دهد. رکودی که اگر شکسته شود با گرانی و افزایش قیمت همراه خواهد بود.