«کم‌فروشی» به فروش آپارتمان‌ها رسید

ظاهرا فروش آپارتمان قبل از صدور پایان‌کار از سوی شهرداری، ممنوع است؛ اما اراده قوی بسازوبفروش‌ها در دورزدن مقررات مدیریت‌شهری باعث شده هم‌اکنون بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی، در ابتدای عملیات نازک‌کاری و بدون مجهزشدن به امکانات تکمیلی، در بنگاه‌ها فایل شده و به بهانه حداکثر 5درصد ارزان‌تر از آپارتمان مشابه منطقه، بلافاصله فروش رود. سازنده‌ها با حذف آیتم‌هایی همچون نقاشی ساختمان، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، تجهیزات آشپزخانه و حتی سرویس‌های بهداشتی از داخل واحدهای مسکونی در حال ساخت، به شیوه «فروش ناقص» آپارتمان تمایل پیدا کرده‌اند. در مقابل این نوع عرضه مسکن، اگر چه انتظار طبیعی از نوع رفتار طرف تقاضا «اقدام به نخریدن» است، اما بررسی‌ها در بازار نشان می‌دهد: در حال حاضر خرید آپارتمان‌های ناقص به مراتب بیشتر از واحدهای تکمیلی در رونق است! این در حالی است که هزینه لازم برای خریدار بابت تکمیل آپارتمان تقریبا با تخفیفی که سازنده هنگام فروش ناقص، قائل می‌شود برابری می‌کند! گزارش ها از کم‌فروشی عوامل ساخت آپارتمان‌های مسکونی، به خالی گذاشتن جای تجهیزات تکمیلی یا نازک‌کاری منتهی نمی‌شود، بلکه در عمده ساختمان‌های نوساز آماده تحویل در پایتخت، در باطن‌ساختمان نیز کم‌فروشی رخ داده است. دیوارهای فوق‌العاده نازک بین واحدها، ترکیدگی لوله‌های آب و سیستم‌های گرمایش تنها چند ماه بعد از مسکونی‌شدن واحد و همچنین نیاز ساختمان به تعمیر اساسی حداکثر دو سال پس از استفاده، نتیجه روش تازه‌ای از ساخت‌وساز است که در آن، سازنده برای درامان ماندن از افزایش قیمت مصالح‌ساختمانی، کمتر از حد استاندارد، مصالح استفاده می‌کند. دلالان مسکن در این باره می‌گویند: خریدار به خاطر ضعف قدرت خرید از چنین آپارتمان‌هایی استقبال می‌کند و با رضایت کامل صاحب این واحدهای مسکونی می‌شود؛ اما رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران با هشدار به انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها هر نوع کم‌فروشی در ساخت‌وساز را تخلف می‌داند و از برخورد با عوامل ساخت از مهندس‌ناظر گرفته تا سازنده خبر می‌دهد. براساس این گزارش، با توجه به آخرین قیمت تجهیزات تکمیلی ساختمان‌های مسکونی، خریداران آپارتمان‌های ناقص در تهران مجبورند به طور متوسط بین 20 تا 30 میلیون تومان برای تکمیل نازک‌کاری واحدمسکونی هزینه کنند. این در حالی است که تخفیف اعمال شده از سوی فروشنده آپارتمان برای غیبت تجهیزات، به مراتب کمتر از این ارقام است. در حالی که هزینه‌های نهایی ساخت واحدهای نوساز از ماه‌های پایانی سال گذشته تاکنون در چند مرحله دستخوش افزایش قرار گرفته است سازندگان برای جبران کاهش قدرت خرید مردم و همچنین افزایش هزینه‌های ساخت که در نهایت باعث به فروش نرفتن واحدهای آنها شده، در اقدامی تازه با حذف برخی آیتم‌های داخلی ساختمان برای معضل خود و خریداران چاره‌جویی کردند. این در حالی است که در ادامه این دسته از چاره‌جویی‌ها، برخی دیگر از سازندگان با استفاده از شرایط پیش آمده نوع تازه‌ای از کم فروشی در ساخت و ساز را نیز در بازار مسکن باب کرده‌اند؛ به این ترتیب در حالی که اغلب کم فروشی‌های سازندگان در سال‌های گذشته با ظاهرسازی تجهیزات داخلی پوشانده می‌شد و اغلب این کم فروشی‌ها مربوط به سازه و نوع ساخت به اضافه مصالحی بود که در ساخت واحدهای مسکونی به کار می‌رفت، چندی است کم فروشی به تجهیزات داخلی ساختمان نیز سرایت کرده است. سازندگان کم فروش با این استدلال که برخی آیتم‌های داخلی ساختمان همچون پکیج، کابینت و... را با حذف هزینه‌های مربوط به آن از قیمت تمام شده ساختمان، بر عهده خود مشتریان می‌گذارند تا به این ترتیب فضای داخلی با سلیقه خریداران منطبق شود، شاید تنها حداقل نیمی از هزینه‌ها را بابت آنچه خریدار باید پس از خرید در قبال نصب تجهیزات داخلی بپردازد از قیمت نهایی کم می‌کنند. از طرف دیگر، زمانی که سازندگان برای مثال تجهیزات 10 واحد را به صورت یکجا خریداری و نصب می‌کنند، طبعا هزینه‌ها کمتر از زمانی خواهد بود که هر خریدار به صورت انفرادی اقدام به خرید و نصب این تجهیزات می‌کند. به این ترتیب و به گفته سازندگان و سایر فعالان بازار مسکن، این اقدام تازه هم به جهت مزایایی که برای خریدار و فروشنده در کاهش هزینه‌ها و سپس قیمت تمام شده مسکن دارد و هم از این نظر که به دلیل سوءاستفاده‌های برخی از سازندگان رواج کم فروشی در بازار مسکن را به همراه دارد نه می‌توان آن را به طور کلی طرد کرد و نه می‌توان به تشویق این شیوه از ساخت و ساز پرداخت. باطن بدتر از ظاهر! یکی از مشاوران املاک فعال در تهران با بیان اینکه اساسا حذف برخی آیتم‌های داخلی ساختمان با دو هدف عمده از سوی سازندگان صورت می‌گیرد گفت: ایجاد فرصت برای اعمال سلیقه مشتریان و کاهش هزینه‌های ساخت مهم‌ترین دلایل حذف برخی آیتم‌های داخلی واحدهای مسکونی است. وی با بیان اینکه بیشترین کم فروشی‌ها در باطن یا همان سازه بنا صورت می‌گیرد، تصریح کرد: در بسیاری موارد دیده می‌شود نمای داخلی یک ساختمان بسیار شیک، کامل و باب طبع مشتریان است، اما پس از یک سال دیوارها ترک می‌خورد یا حتی ساختمان نشست می‌کند. شکل تازه کم فروشی در بازار مسکن یکی دیگر از مشاوران املاک با انتقاد از سوء‌استفاده برخی سازندگان از بی‌اطلاعی مردم و رواج کم فروشی در بازار معاملات مسکن به خصوص در سال جاری گفت: پس از کم فروشی برخی سازندگان در نوع مصالحی که برای ساخت استفاده می‌شود و انتخاب برخی تجهیزات درجه دو و سه به اسم اقلام درجه یک ساختمانی، اینک نوبت به کم فروشی در تجهیزات داخلی مسکن رسیده است. وی افزود: برخی سازنده‌ها در حالی با حذف بعضی از آیتم‌ها به خریدار اعلام می‌کنند که قیمت تمام شده واحد را هم کم کرده‌اند که عملا شاید این میزان کاهش حتی نیمی از هزینه‌هایی را که خریدار باید پس از تحویل واحد در آن هزینه کند پوشش ندهد. سازنده‌ها زیاده خواه شده‌اند مشاور املاک دیگری که در زمینه خرید و فروش واحدهای نوساز فعالیت می‌کند گرانی تجهیزات و هزینه‌های ساخت را مهم‌ترین دلیل رواج کم فروشی و حذف برخی آیتم‌ها از فضای داخلی ساختمانی عنوان کرد. وی گفت: علاوه بر گرانی و افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت، زیاده خواهی برخی سازندگان این شرایط را تشدید می‌کند. این مشاور املاک ادامه داد: هم اکنون بیش از نیمی از سازندگان در شهر تهران به طور متوسط در ساخت و سازهای نوساز کم فروشی می‌کنند. وی به مردم و مشاوران املاک توصیه کرد تا با خودداری از خرید واحدهای سازندگان ناشناس با سودجویی و زیاده‌خواهی‌های آنان مقابله کنند. کم فروشی در واحدهای رده پایین در همین زمینه، بیت اله ستاریان، کارشناس و انبوه ساز مسکن گفت: اغلب کم فروشی‌های واحدهای نوساز معمولا در تولیدات رده پایین و بساز و بفروشی اتفاق می‌افتد. وی افزود: دلیل اصلی هم این است که با افزایش مضاعف هزینه‌های ساخت قدرت خرید متقاضیان واحدهای نوساز کاهش پیدا کرده و سازندگان هم برای جبران افزایش قیمت‌ها و برای اینکه واحدهایشان روی دستشان نماند برخی آیتم‌ها را از فضای داخلی ساختمان حذف می‌کنند. ستاریان تصریح کرد: علاوه بر این در بسیاری از ساخت‌و‌سازها خصوصا واحدهایی که به شیوه پیش فروش عرضه می‌شوند حذف این آیتم‌ها با توافق خریدار و فروشنده صورت می‌گیرد. وی ادامه داد: برای مثال وقتی واحدی در فصل زمستان به فروش می‌رود خریدار در همان زمان نیاز به سیستم سرمایشی ندارد؛ بنابراین ترجیح می‌دهد هزینه این سیستم را به تدریج و در زمان مناسب پرداخت کند و از همان ابتدا آن را تقبل نکند. این انبوه ساز کاهش هزینه‌های ساخت و افزایش قدرت خرید مردم را مهم‌ترین راهکار مقابله با این شیوه از ساخت و سازها دانست و تاکید کرد: کم فروشی اغلب در ساختمان‌های رده پایین، ارزان و شبیه مسکن مهر صورت می‌گیرد. حذف آیتم‌های داخلی، عیب یا حسن؟ محمد مهدی مافی، انبوه ساز مسکن هم با بیان اینکه حذف برخی آیتم‌ها از ساخت و سازهای معمولی به خاطر کاستن از هزینه‌های ساخت صورت می‌گیرد گفت: هم اکنون سازندگان برای کسب بازارهای بهتر برای واحدهای نوساز خود ترجیح می‌دهند با حذف این آیتم‌ها قیمت واحدهای خود را به قدرت خرید مردم نزدیک کنند؛ ضمن اینکه تا حد زیادی هم از هزینه‌های خود می‌کاهند. وی تاکید کرد: با توجه به اینکه این شیوه از ساخت و ساز به مردم امکان می‌دهد تا در زمان لازم پس از خرید واحد، برخی آیتم‌ها را مطابق با سلیقه خود تامین کنند و دیگر نیازی به پرداخت یکجای هزینه‌ها در هنگام خرید نداشته باشند، از سوی دیگر این اقدام ممکن است نوعی کم فروشی هم تلقی شود و نمی توان دقیقا گفت که فروش ناقص واحدهای نوساز کاری خوب است یا بد؟ کم فروشی مسکن با توافق خریدار و فروشنده! رییس سازمان نظام مهندسی تهران رواج کم فروشی در اغلب ساخت‌وسازهای پایتخت را تایید کرد. سعید غفرانی با تایید اینکه هم اکنون کم فروشی به خصوص در تجهیزات داخلی ساختمان‌های مسکونی و سایر ساخت‌وسازها به دلیل افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت نسبت به سال‌های گذشته رواج قابل توجهی یافته است، گفت: این کم فروشی‌ها بیشتر در مواردی صورت می‌گیرد که پس از اتمام عملیات ساخت و حتی فروش نیز می‌توان آنها را به تجهیزات ساختمان افزود. وی تاکید کرد: در عین حال قانونی هم برای مقابله با این نارسایی هنوز وجود ندارد. غفرانی ادامه داد: قانونی در این زمینه نداریم؛ چرا که در نهایت خرید و فروش این گونه واحدها نیز با علم خریدار از نقص موجود و توافق دو طرف صورت می‌گیرد و حتی در مبایعه نامه‌ها هم ذکر می‌شود که برای مثال واحدی کابینت ندارد و نقاشی نشده است. وی خاطرنشان کرد: بنابراین چون سازنده در این زمینه پنهان کاری صورت نداده است جایی هم برای شکایت باقی نمی ماند. هر چند این امر بیشتر در مناطقی اتفاق می‌افتد که حتی به دلیل کاهش قدرت خرید افراد یا به دلایلی همچون تمایل به اعمال سلیقه در تجهیزات داخلی خریداران خود از این مساله استقبال هم می‌کنند. برخورد قانونی با کم فروشان ملکی رییس سازمان نظام مهندسی تهران همچنین با تاکید بر اینکه اگر در نوع سازه یا باطن بنا تخلفی صورت گیرد یا کم فروشی شود کلیه عوامل ساخت اعم از سازنده، مالک و مهندس ناظر مقصر هستند و باید پاسخگو باشند گفت: ناظر در 5 مرحله قبل از اتمام سفت کاری و پس از آن بعد از اتمام نازک کاری برای دریافت پایان کار از روند ساخت گزارش گیری و گزارش دهی می‌کند. وی تاکید کرد: در صورت بروز تخلف، با سازندگان کم فروش باطن بنا، مطابق قانون برخورد می‌شود.