فاز پیش ‌رونق معاملات مسکن

کارشناسان وضعیت فعلی بازار مسکن را با توجه به مراحل و ترتیب‌بندی سیکل‌های تجاری، «ابتدای فاز پیش‌رونق» عنوان می‌کنند؛ به این معنی که معاملات مسکن به پایان دوره «اواخر رکود» رسیده و بعد از یکی، دو فصل ماندن در فاز پیش‌رونق، به دوره «اوایل رونق» وارد می‌شود. در فاز کنونی معاملات مسکن -پیش‌رونق- تمایل سمت تقاضا به خرید، اجازه تکرار افت سریالی و پیوسته حجم معاملات ماهانه را نمی‌دهد؛ اما این موضوع در عین حال به معنای صعود ناگهانی معاملات نخواهد بود. پیش‌بینی می‌شود ظرف فصل جاری، خرید و فروش واحد مسکونی در تهران از بیش از 12هزار واحد در ماه آخر پاییز، به نزدیک 15 هزار واحد در هر یک از ماه‌های پایانی سال برسد تا زمینه برای گرم شدن قطعی بازار در سال آینده فراهم شود. شواهد اولیه درباره تحولات بازار معاملات مسکن در دو ماه پایانی پاییز بیانگر آن است که افزایش سقف وام بدون سپرده خرید مسکن در تهران از 45 میلیون به 70 میلیون تومان باعث این تحرک شده است. هر چند در آذر ماه، تسهیلات جدید خرید مسکن پرداخت نشد؛ اما اعلام تصمیم قطعی بانک مرکزی در ماه قبل از آن و تصویب افزایش در آذر، باعث شد معاملات مسکن به پیشواز استفاده از وام 70 میلیون تومانی برود.

در حال حاضر فاز پیش‌رونق معاملات مسکن بدون آنکه قیمت‌ها با نوسان مواجه شود، شکل گرفته است. به گزارش دنیای اقتصاد میانگین قیمت مسکن در تهران برای نهمین ماه پیاپی ـ از ابتدای سال تا کنون ـ ثابت مانده و افت و خیز محسوسی نداشته است، فقط در برخی ماه‌ها کمتر از 100 هزار تومان در هر متر مربع، ریزنوسان به خود گرفته است. در آذر ماه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی حدود 50 هزار تومان افزایش یافت و با 1/ 1 درصد تغییر ماهانه به سطح 4میلیون و 81 هزار تومان رسید. قیمت مسکن در تهران از فروردین 94 تا کنون در سطح متری 4 تا 1/ 4 میلیون تومان ثابت مانده است. اوایل امسال با استناد به پیش‌بینی‌های کارشناسی و نهادهای رصدکننده تحولات بازار تحلیل کرد: معدل قیمت مسکن در سال جاری حالت «نوسان صفر» پیدا می‌کند طوری‌ که تغییرات جزئی و خفیف «ماهانه»، در طول یک فصل اثری بر میانگین فصلی نخواهد گذاشت. هم‌ اکنون معدل فصلی قیمت مسکن مربوط به ماه‌های سپری شده از سال 94 نشان می‌دهد: در بهار و تابستان و پاییز امسال به ترتیب معادل 4 میلیون و 40 هزار تومان، 4میلیون و 70 هزار و 4 میلیون و 90 هزار تومان بوده است.

ثبات 9 ماهه قیمت مسکن و روند معاملات طی همین مدت، اثر دو طرفه بر یکدیگر داشته است به گونه‌ای که تخلیه حباب قیمت در سال گذشته و توقف افت و خیز در ماه‌های اخیر، انگیزه خرید در سمت تقاضا ایجاد کرده است و در مقابل، رکود معاملاتی یک سال گذشته، در نقش تثبیت‌کننده قیمت، باعث پایداری سطح میانگین قیمت مسکن در تهران شده است. از طرفی، با طولانی‌شدن دوره ثبات قیمت مسکن، تاثیر روانی این موضوع در بازار ملک، نه تنها واسطه‌های بازار که عموم متقاضیان خرید و فروش را به سمت استفاده از شرایط نسبتا‌ مطلوب موجود، جلب کرده است. در حال حاضر غالب مشاوران املاک، خریداران و همچنین فروشنده‌ها به این باور رسیده‌اند که قیمت مسکن فعلا‌ کشش تغییر ندارد. آنچه بیشترین نقش را در ثبات قیمت مسکن بازی می‌کند، انباشت آپارتمان نوساز و رسوب واحدهای در نوبت فروش در بنگاه‌ها است که باعث شده میزان عرضه مسکن در برابر تقاضای موثر، فعلا‌ کفایت کند. متوسط قیمت مسکن در تهران طی 9 ماه اول امسال 7/ 1 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش پیدا کرد.

چشم‌انداز سال 95 معاملات مسکن

کارشناسان اقتصاد مسکن در شرایط موجود و لحاظ مجموعه سناریوهایی برای مسیر آتی متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن، پیش‌بینی می‌کنند سال آینده این بازار رونق بگیرد اما نحوه رونق در حوزه معاملات، ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در نیمه اول سال 95 متفاوت از نیمه دوم خواهد بود. ضمن آنکه، با توجه به اینکه سال آینده دوره اوایل رونق معاملات مسکن شکل می‌گیرد، روند منحنی قیمت مسکن نیز باید با جمیع مولفه‌های موثر، تجزیه و تحلیل شود. این بررسی قرار است در همایش «چشم انداز اقتصاد ایران در سال 95» که برگزار خواهد شد، بصورت جزئی از سوی کارشناسان بخش‌های مختلف اقتصادی، انجام شود. در شرایط کنونی اگر چه قیمت اسمی مسکن در ماه آذر 7/ 0 درصد نسبت به آذر سال گذشته کاهش پیدا کرده است؛ اما از قیمت واقعی آپارتمان‌ها در تهران 4/ 14 درصد نسبت به سال گذشته کاسته شده است. این نسبت، در سال آینده تغییر خواهد کرد چرا که مسیر تورم عمومی که قیمت واقعی براساس آن سنجیده می‌شود و همچنین سایر مولفه‌ها همچون سفته‌بازی یا عدم سفته‌بازی در بازارهای موازی همچون سکه و ارز و همچنین وضعیت شاخص بورس، در سال 95 نسبت به امسال متفاوت خواهد شد و به تبع، مقصد قیمت مسکن نیز از شرایط جدید متاثر می‌شود.

در حال حاضر یک پیش‌بینی این است که میزان رشد احتمالی قیمت مسکن در سال 95، کمتر از نرخ تورم خواهد بود؛ اما تغییرات نسبی آن در مقایسه با قیمت در سایر بازارها، همان کلیدی است که اگر رمز آن مشخص شود، قفل معاملات مسکن در سال جدید، کاملا‌ باز خواهد شد. طی ماه‌های اخیر به رغم انگیزه خرید مسکن، بخشی از متقاضیان با این تشخیص که سپرده‌گذاری در بانک‌ها فعلا‌ به خرید ملک ارجحیت دارد، از خارج کردن سپرده‌های خود از بانک‌ها خودداری کردند. اختلاف شدید بین نرخ سود بانکی و نرخ بازدهی در سایر بازارها از جمله بازار مسکن، به کاهش سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرپولی منجر شده است که مسکن و ساختمان نیز یکی از همین بازارهای غیرجذاب است؛ اما وضعیت فعلی احتمال دارد در سال آینده ادامه پیدا کند و مناسبات نرخ سود و عایدی بازارهای مختلف، دگرگون شود.