جذر و مد متراژ مسکن با رکود و رونق اقتصاد

براساس آمارهای بانک مرکزی در 9ماهه اول سال93، واحدهای نوساز عرضه شده با مساحت کمتر از 80مترمربع، حدود 7درصد از کل واحدهای نوسازبوده است. درحالی که میزان خریدوفروش واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 80مترمربع در بهار سال جاری حدود 60درصد است، در واقع نگاهی به این آمارها نشانگر آن است که با وجود جهت‌گیری تقاضای مصرف‌کنندگان به خرید واحدهای مسکونی کوچک اما سازندگان همچنان تمایلی به ساخت‌وساز این واحدها ندارند. دراین میان، کارشناسان بازار مسکن نبود تقاضای موثر در بخش واحدهای مسکونی کوچک را علت عدم تمایل انبوه‌سازان به ساخت‌وساز این نوع از خانه‌ها می‌دانند، اما این بهانه ازسوی سازندگان مسکن غیرمنطقی به نظر می‌رسد، به گفته آنها ساخت‌وساز در هر منطقه وابسته به نوع تقاضای خریداران است و انبوه‌سازان بازگشت سرمایه در کوتاه‌ترین زمان ممکن را یکی از اولویت‌های کاری خود می‌دانند. یک تحلیلگر بازار مسکن، دلیل عدم تناسب میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن را دو عامل می‌داند و می‌گوید: نخستین علت به قوانین شهرداری در مورد عوارض واحدهای مسکونی بازمی‌گردد، برهمین اساس، عوارض ساخت واحدهای کوچک به علت تعدد ایجاد شده، نسبت به واحدهای بزرگ گران‌تر می‌شود. محمود جهانی می‌افزاید: دومین علت مربوط به توان خرید مردم است، اگرچه تقاضای موثر به سمت خرید واحدهای کوچک است، اما این تقاضا به فعلیت نمی‌رسد ضمن اینکه توانایی متقاضیان خرید واحدهای کوچک در دوره رکود کاهش نیز می‌یابد. وی ادامه می‌دهد: تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی بزرگ در دوره رکود و رونق، همواره وجود دارد و سازندگان ترجیح می‌دهند که در ساخت‌وساز این گروه از خانه‌ها فعالیت کنند. به گفته این کارشناس مسکن، انتخاب متراژ واحدهای مسکونی بیش از همه وابسته به بعد فرهنگی است و عوامل جمعیتی تاثیر چندانی دراین زمینه ندارد، درایران گرایش به سمت خرید واحدهای مسکونی بزرگ است و علت کاهش متراژ خانه‌ها در سال‌های اخیر نیز اقتصادی است. جهانی تصریح می‌کند: اگر شرایط اقتصادی کشور بهبود یابد، تقاضای مجدد به سمت واحدهای بزرگ پیش می‌رود زیرا نگاه به مسکن در ایران؛ نگاهی سرمایه‌یی است و متراژ واحد مسکونی بیانگر تمکن مالی خانواده است. وی اظهار می‌کند: درحال حاضر به علت فشارهای اقتصادی پیش‌بینی می‌شود که الگوی مصرف به سمت واحدهای کوچک پیش رود، ضمن اینکه سیاست‌گذاری دولت نیز به همین سمت و سوی است البته تجربه نشان داده که نقش سیاست‌های دولتی در این زمینه چندان موثر نبوده است. این تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به نگاه متفاوت سایر کشورها به بخش مسکن می‌گوید: در فرهنگ کشورهای دیگر، مسکن پاسخگوی نیازهای ارتباطی خانواده نیست و در برخی از موارد نگاه به مسکن، نگاهی خوابگاهی است. پس نمی‌توان انتظار داشت که در این کشورها خانه‌های بزرگ در بورس خریدوفروش باشند، البته دولت‌ها نیز در فرهنگ‌سازی این موضوع نقش داشته‌اند، به عنوان نمونه تلاش دولت‌ها درکشورهای آسیای شرقی ازجمله ژاپن، کره و... برای نهادینه شدن واحدهای مسکونی کوچک موفقیت‌آمیز بوده است. جهانی می‌افزاید: درحال حاضر متوسط متراژ واحدهای مسکونی در برخی از شهرهای این کشورها به زیر 20متر نیز می‌رسد، ‌دراین میان سیاست کوچک‌سازی واحدهای مسکونی درکشورهای اروپایی، بعد از جنگ جهانی دوم به خوبی عملیاتی شد و با وجود گذشت سال‌ها همچنان این تمایل درمیان مردم اروپا مشاهده می‌شود. شرط تداوم کوچک‌سازی خانه‌ها درحالی که محمود جهانی، تحلیلگر بازار مسکن معتقد است که سازندگان از ساخت‌وساز واحدهای مسکونی بزرگ استقبال می‌کنند و رغبت چندانی به ساخت واحدهای کوچک متراژ ندارند اما رییس سابق انجمن انبوه‌سازان تهران، با رد این نظر می‌گوید: انبوه‌سازان در ساخت واحدهای مسکونی در هرمنطقه چندین عامل را درنظر می‌گیرند، توان خرید مردم، ‌طبقه اقتصادی ساکنان و همچنین پتانسیل بافت منطقه ازجمله این موارد هستند. ایرج رهبر اظهار می‌کند: سازندگان واحدهای مسکونی، در گام اول تمامی جوانب این سه نکته را مورد بررسی قرار می‌دهند و بعد اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند زیرا درصورت عدم رعایت هریک از این عوامل، بازگشت سرمایه انبوه‌ساز با مشکل مواجه می‌شود، پس انبوه‌سازان در هر منطقه به دنبال ساخت متراژهایی می‌روند که توجیه اقتصادی بیشتری داشته باشد و انتقاد وارده به سازندگان مسکن مبنی بر استقبال از ساخت واحدهای بزرگ، تایید نمی‌شود. وی ادامه می‌دهد: در مناطق شمالی تهران از واحدهای مسکونی بزرگ استقبال می‌شود و ساکنان این مناطق تمایلی برای خرید واحدهایی با متراژ پایین ندارند. درحالی که این موضوع در مورد مناطق جنوبی تهران متفاوت است و واحدهای بزرگ خریدار چندانی ندارند. به گفته رهبر، به‌طور متوسط اغلب تقاضاها به سمت خرید واحدهای مسکونی با متراژ متوسط و کوچک است و بیشتر متقاضیان، خواهان خرید واحدهایی با متراژ 70 تا 100متر هستند. ضمن اینکه در آیین‌نامه اجرایی دریافت تسهیلات مسکن، محدوده متراژ برای تهران 75متر و در شهرستان‌ها 100متر است و سازندگان تلاش می‌کنند که تمامی این شرایط را درنظر بگیرند. این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است با شرایط حاکم بر اقتصاد کشور پیش‌بینی می‌شود که ‌تقاضا به سمت واحدهای مسکونی کوچک حرکت کند که دلیل آن نیز افزایش قیمت واحدهای مسکونی و همچنین کاهش توان خرید مردم است و انتظار می‌رود که درسال‌های آینده تقاضا برای خرید واحدهای زیر 50متر افزایش یابد. وی ادامه می‌دهد: با وجود این پیش‌بینی‌ها درمورد کوچک‌سازی واحدهای مسکونی در سال‌های آتی اگر رشد اقتصادی کشور بهبود یابد و توان خرید مردم در سال‌های آینده افزایش یابد، مساله کوچک‌سازی منتفی می‌شود، به عبارت دیگر استقبال از خانه‌های کوچک وابسته به رشد اقتصادی کشور است.