جادوی بازار مسکن؛ گرانی و رکود در کنار هم/ سهم تسهیلات در گران شدن مسکن چقدر است؟

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از خبرآنلاین،  سال گذشته قیمت مسکن نیز به مانند سایر کالاها رشد چشمگیری را تجربه نمود. طبق آخرین آمار رسمی منتشر شده توسط وزارت راه و شهرسازی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۷ به ۱۱ میلیون تومان در هر مترمربع رسید که این قیمت در مقایسه با مدت مشابه سال ۱۳۹۶ رشد نزدیک به ۱۰۰ درصدی را نشان می‌داد. با این افزایش نجومی قیمت مسکن دو راهکار اصلی برای خرید مسکن که تا پیش ازاین  پس انداز و تسهیلات مسکن بود روز به روز کمرنگ تر شد و در روندی معکوس حتی افزایش تسهیلات به گرانتر شدن قیمت مسکن دامن زد. در حالی که هنوز رقم نهایی تسهیلات مسکن به ۲۰۰ میلیون نرسیده و ابلاغ نشده بسیاری از مشاوران املاک با نشر این خبر که تسهیلات مسکن زیاد شده و قیمت رو به رشد است افسار جو روانی آماده به تشنج این بازار را در دست گرفتند.

پس انداز راه خانه دار شدن نیست

با در نظر گرفتن این آمار شاخص دسترسی به مسکن شهری برای یک واحد نمونه ۱۰۰ متر مربعی با ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار در سال ۱۳۷۶ پنج سال بوده است که این شاخص در سال ۱۳۸۳ نیز پنج سال و در سال ۷۶ به شش سال رسیده است.

گزارش بانک مرکزی که متوسط قیمت مسکن در تهران را ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان است نشان داد که باید مدت انتظار برای خرید یک واحد مسکونی را بیش از ۴۰ سال در نظر گرفت و آن را تأیید کرد.

مهدی روانشادنیا کارشناس مسکن در مورد اینکه آیا می‌توان با پس انداز صاحب مسکن شد، گفت: اگر متوسط قیمت یک متر مربع مسکن که به تازگی از سوی بانک مرکزی منتشر شده را ۱۱ میلیون تومان در نظر بگیریم، اگر یک متقاضی بخواهد یک واحد مسکونی ۷۵ متری خریداری کند، باید حدود ۸۲۵ میلیون تومان پرداخت کند، حال اگر حداقل حقوق ۱، ۵ میلیون تومان در نظر گرفته شود، باید بیش از ۴۶ سال در صورت تغییر نکردن قیمت مسکن انتظار و پس انداز کند، تا صاحب مسکن شود.

افزایش بدهی مردم به بانک‌ها برای رویای خانه دار شدن

این در حالی است که پایگاه خبری بانک مسکن ابتدای امسال خبرداد این بانک در سال ۹۷ موفق شد نزدیک به ۲۰ هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات پرداخت کند که بیش از ۹۰ درصد آن در بخش مسکن و ساختمان بوده است

در سال گذشته بانک مسکن در مجموع رقمی معادل با ۱۹ هزار و ۷۷۰ میلیارد تومان انواع تسهیلات پرداخت کرد. این میزان تسهیلات که در قالب ۵۱۹ هزار و ۳۶۵ فقره انواع تسهیلات ساخت مسکن، خرید مسکن، تعمیر منزل و در عین حال به سایر بخش‌های اقتصاد پرداخت شده است، به لحاظ ارزش ریالی و همچنین تعداد تسهیلات از رشد قابل توجهی برخوردار بوده است.

تعداد تسهیلاتی که سال گذشته توسط بانک مسکن به کل بخش‌های اقتصاد (با اولویت بخش مسکن) پرداخت شد ۲۴ درصد نسبت به یکسال ۹۶ رشد پیدا کرد. همچنین ارزش ریالی کل تسهیلات پرداختی توسط بانک مسکن نیز در سال ۹۷ معادل ۱۳ درصد بیشتر از سال ۹۶ بوده است.

محمدرضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز با اشاره به اهمیت و نقش بانک‌ها در تقویت بنیه مالی خریداران مسکن، تصریح کرد: با افزایش تسهیلات بانکی، حرکتی که در سمت تقاضای بازار برای خروج از رکود لازم است اتفاق می افتد. در صورت هدایت نقدینگی کشور به سمت تولید، از تلاطم و نابه سامانی در بخش‌های مختلف اقتصادی جلوگیری خواهد شد؛ چراکه رها شدن نقدینگی عامل اصلی بسیاری از نابسامانی‌های اقتصادی است، در صورتی که هدایت نقدینگی به سمت تولید به منزله سدی مقابل بروز تورم عمل می‌کند.

با وجود ارائه راهکار افزایش تسهیلات برای خانه دار شدن مردم اما بازار مسکن تبدیل به بازاری سفته بازانه شده و در پیروی از سایر بازارهای متشنج مانند سکه و طلا و ارز همچنان مسیر خود راب رسیدن به قله‌های گرانی را طی می‌کند.

خرید مسکن برای سواری بر موج قیمتها

این در حالی است که از دیدگاه مطالعات موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی، واژه تبدیل به احسن کردن که در ادبیات مسکن وارد شده، به مفهوم تغییر محل سکونت و ارزشمندتر کردن مسکن با استفاده از پس اندازهای ریالی است. این مفهوم نشانه‌ای از نوع دیگر خریدهای ملکی است که همه خانوارها را درگیر کرده و موجب شده با هدف حفظ پس انداز، خانوارها دست به تغییر محل یا ارزشمندتر کردن واحد مورد سکونت باشند.

بخشی از خریدهای غیرمصرفی در بازار مسکن باعث شده تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در یک دهه گذشته از ۴۵۷ هزار به بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی رسیده است و مساحت زیربنای واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز از ۵۷ میلیون مترمربع به ۲۶۳ میلیون مترمربع افزایش یافته است. برآورد می‌شود ارزش خانه‌های خالی نیز از ۲۰ هزار میلیارد تومان به ۷۴۷ هزار میلیارد تومان رسیده باشد.

افزایش وام مسکن، راهگشای خانه‌دار شدن است؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن گفت: اینکه استطاعت مالی خانوارها برای خرید مسکن افزایش یابد نهایتاً به این موضوع باز می‌گردد که درآمد ملی افزایش پیدا کند و از این طریق وضعیت درآمدی خانوارها بهبود پیدا کند.

وی ادامه داد: در چند سال گذشته درآمد خانوارها رشد آنچنانی نداشته است و بنابراین می‌توان گفت: پس انداز خانوارها که از محل مازاد درآمد نسبت به هزینه به وجود می‌آید، ارتقا پیدا نکرده است و این در حالی است که قیمت مسکن همواره رو به افزایش بوده است.

سلطان محمدی افزود: بنابراین راهکار اساسی و بنیادی در این زمینه این است که درآمد خانوارها افزایش یابد. به جز این راهکار، راهکار دیگری وجود ندارد مگر آن که بخواهیم از طریق سوبسیدها و کمک‌های بیرونی این موضوع را حل کنیم که این موارد هم راه حل‌های پایداری نیستند.

این تحلیلگر حوزه مسکن در مورد راهکار افزایش سقف وام برای بازگرداندن قدرت خرید مسکن به مردم، گفت: با افزایش سقف وام می‌توان قدرت خرید مردم را افزایش داد، اما این افزایش به این موضوع باز می‌گردد که خانوارها توان بازپرداخت اقساط آن را داشته باشند.

با این تحلیل ها شاید بتوان گفت رشد تسهیلات خود به ماشین حباب سازی برای نرخ مسکن تبدیل شده و در بازار حبابهای اقتصاد ایران مقام نخست را از ان خود کرده است.

مسکن، کالایی که در رکود هم گران می‌شود

مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز می‌گوید ماجرای گرانی خانه از یک سو به ابهامات مالکان بر می‌گردد و از سوی دیگر سایت‌هایی که رایگان آگهی درج می‌کنند به این فضا دامن زده‌اند و هر کسی هر قیمتی که دلش می‌خواهد را پیشنهاد می‌دهد.

 او تاکید کرد: نباید در این فضا جوگیر شد و هیجانی اقدام کرد، به هر حال لازم است با تأمل بیشتری خریداران دست به خرید بزنند و با جستجو واحدهایی را از مشاوران واقعی دریافت کنند.

حسن لاسجردی تحلیلگر و کارشناس اقتصادی نیز با آسیب شناسی روند رو به رشد قیمت مسکن اعتقاد دارد بدلیل کشش همیشگی مردم به زمین و مسکن مجموعه‌ای از کسانی که در این بازار دست دارند همیشه سعی در ایجاد التهاب و بحرانی کردن این فضا داشته تا قیمت‌ها افزایش یافته و در نتیجه آنها به نون و نوایی بیشتر برسند.

علاوه بر اینها میزان نقدینگی و نحوه گردش آن از جمله عوامل مؤثر در فراز و نشیب‌های بازار مسکن بوده تا انجا که این حضور توانسته در چند مرحله تاکنون موجب افزایش لجام گسیخته قیمت‌ها شده و این بازار را آشفته سازد.

سیاست‌های دولت حاکم نیز از دیگر عناصر مهم تاثیرگذار بر فضای بازار مسکن است تا جایی که بهره گیری از تسهیلات، ارائه وام‌های بهینه و وارد کردن سرمایه مناسب در این بخش توانسته‌اند در برخی موارد این بازار را مدیریت کنند ولی در برخی مواقع هم بدون داشتن هر گونه مداخله مدیریتی و پولی این بازار را رها کرده تا خودبخود به ارامش برسد که این نیز بسیار هزینه ساز بوده است.

چه باید کرد؟

در نهایت شاید بتوان این نتیجه را گرفت که مجموعه عواملی مانند شوک قیمت ارزی، نوسانات قیمت در بازارهای موازی مانند ارز و طلا و افزایش ریسک سرمایه گذاری در بورس منجر به شروع مسابقه گرانی مسکن شد اما در کنار این عوامل دلالی و جو روانی هم همچون سایر بازارها بخش مسکن را به شدت به واکنش واداشت. به طوری که با وجود رکود و کاهش توان خرید خریداران و مشقات مختلف برای دریافت تسهیلات قیمت مسکن بدون خریدار همچنان به گران‌تر شدن ادامه داد. ارزان شدن اوراق مسکن و افزایش تسهیلات هم نتوانست حتی سرعت این گران شدن را قدری کاهش دهد.

دراین برهه از زمان شاید بد نباشد که دولت و متصدیان امور مسکن مانند وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و بخصوص سازمان امور مالیاتی، در کنار سایر نهادهای نظارتی و قضایی با هم‌اندیشی و اقدام مکمل، بازار مسکن را نیز مانند بازار متلاطم ارز نظارت و کنترل کنند. شاید افزایش رقم تسهیلات برای خرید مسکن راه حل خوبی باشد اما این افزایش رقم تسهیلات به معنای افزایش بدهی مردم و احیاناً افزایش مطالبات معوق بانکی در آینده نه چندان دور خواهد شد. اما برخورد با منابع اطلاع رسانی و سیگنال‌های مهیج گران شدن ملک همچون سایت‌های فورش و قیمت مسکن پیش و بیش از افزایش رقم تسهیلات می‌تواند در این بازار مؤثر واقع شود.

از سوی دیگر برخورد قانونی با خانه‌های خالی از طریق اخذ مالیات نیز شاید یکی از راهکارهایی باشد که حداقل به استفاده از این دارایی‌های در حال رشد قیمت بینجامد و بخش کوچکی از تقاضای مسکن را پاسخ دهد.