ساخت ۴ میلیون مسکن شدنی است؟ / طرح نهضت ملی مسکن تورم زا است

اقتصادآنلاین- نادیا سیه‌کار؛ طرح نهضت ملی مسکن یکی از طرح‌های دولت سیزدهم برای دریافت خانه از دولت توسط مردم است. دولت اعلام کرد در چهارسال ریاست جمهوری ابراهیم رئیسی قرار است چهار میلیون مسکن ساخته شود؛ یعنی سالی یک میلیون واحد. اقتصادآنلاین درمورد امکان تحقق این طرح و توانایی حل مشکل مسکن در ایران با ایمان عابدی، پژوهشگر حوزه مسکن گفتگو کرده است.

این پژوهشگر حوزه مسکن درباره پروژه مسکن ملی گفت: این نهضت ملی مسکن به دلیل اینکه متکی به دو مورد بودجه و تسهیلات بانکی است، مشکل دارد و به خاطر اینکه ما در بحث بودجه با کسری مواجهیم و قرار است که مابه‌تفاوت نرخ ۱۸ درصد سود بانکی، و نرخی که قرار است به متقاضیان مسکن با نرخ ۹ درصد وام داده شود، این تفاوت ۹ درصدی میان این دو قرار است از محل صندوق ملی زمین و مسکن تهیه شود و این صندوق در حال حاضر منابع چندانی ندارد و از طریق بازگشت تسهیلات مسکن مهر و اجاره زمین‌های مسکن مهر قرار است تامین شود و منابع آن به قدری نیست که بتواند آن ۹ درصد را پوشش دهد، پس احتمالا دولت مجبور شود از محل خلق پول و بودجه آن را تامین کند و خود باعث تورم می‌شود پس طرح، متکی به بانک مرکزی و بودجه است.

او ادامه داد: از طرف دیگر خود منابع ساخت نهضت ملی قرار است از خود بانک‌ها تامین شود. طبق قانون جهش تولید مسکن گفته شده است که ۲۰ درصد تسهیلات بانکی باید به مسکن اختصاص یابد ولی به خاطر اینکه کسری حساب بانکی داریم و بانک‌ها زیان‌ده هستند، تمایلی ندارند که به مسکن وام دهند.

بیشتر سمت مواردی مثل وام دادن به شرکت‌های زیر مجموعه خود می‌روند تا اینکه بتوانند در شرایط تورمی خود را نگه دارند. مواردی مثل سفته بازی در بازار ارز و افزایش نرخ ارز و جهش‌های ارزی و اینها که بانک‌ها در این موارد دخیل هستند.

به همین خاطر که تمایلی به وام دادن ندارند، پروژه کاملا متکی به تسهیلات بانکی است و تا الان نتوانسته است به جایی برسد و بجای ۲۰ درصد فعلا ۳ درصد آن محقق شده است یعنی بانکها در مجموع تا الان ۳ درصد از منابع خود را به نهضت ملی اختصاص داده اند‌. بانک مسکن البته در این قضیه بهتر عمل کرده و پیشرو بوده است. البته آن هم فعلا درحال پرداخت وام است اما نهایتا باید با اضافه برداشت از بانک مرکزی این تسهیلات را تامین کند چون منابع خود بانک به قدری نیست که بتواند این را پوشش دهد. پس از تعداد افراد متقاضی این طرح، مقداری که قرار بود تسهیلات از طرف بانک‌ پرداخت شود ظاهرا با مشکل مواجه است. تا الان این موارد، مشکل این طرح بوده است.

این پژوهشگر در مورد محقق شدن این طرح گفت: اگر قرار باشد این پروژه به عمل منجر شود، باید این طرح را از حالت متکی بودن به بودجه جدا کنیم. مادامی که به اینها متکی است، خیر! شدنی و عملی نیست؛ یا حداقل می‌توان گفت که ۴ میلیون عملی نیست. ضمن این‌که تعداد افرادی که ثبت‌نام کرده اند این تعداد نیست. ما در خبرها از وزیر می‌شنویم که می‌گویند ۲ میلیون مسکن در ۲ سال اول دولت قرار است ساخته شود. ولی تعداد افراد متقاضی برای این مسکن‌ها که ثبتنام کرده اند و تایید شده اند، ۵۰۰ هزار تاست.

یعنی این مابه‌التفاوت ۱ونیم میلیونی قرار است به چه کسی داده شود وقتی متقاضی وجود ندارد؟

وی در پاسخ به این سوال که آیا این پروژه توانایی حل مشکل مسکن در ایران را دارد یا خیر توضیح داد: ما با کمبود مسکن در ایران مواجهیم و جوان‌هایی که در سن ازدواج قرار دارند و نیاز به مسکن نیز دارند را اضافه کنیم، چیزی حدود سالی ۱ میلیون مسکن که گفتند را اتفاقا نیاز داریم و موجودی مسکن الان کمتر است و باید به عددی برسد که ما بیشتر از نرخ خانوار، مسکن داشته باشیم. 

اگر در سال‌های آتی بخواهیم به این عدد برسیم باید به سمت این برویم که این نیاز‌های مسکونی را از طریق روش‌های ساخت و ساز شرکت‌های خصوصی برآورده کنیم و ساختن مسکن، به منابع بخش خصوصی و تسهیلات بانکی که به بخش خصوصی داده می‌شود، اتکا پیدا کند. البته آن‌هم نه از محل خلق پول پایه و اضافه برداشت از بانک مرکزی.

او ادامه داد: در کنار این باید به سمت روش‌های نوین تامین مالی برویم که مهم تر از همه تامین مالی خرد و مشارکتی است که در این روش می‌توان خود مردم را در سود ساخت و ساز از دهک‌های بالاتر شریک کنیم که اولا سودی به آنها برسانیم و ثانیا از منابع خودشان استفاده کنیم و برای دهک‌های متوسط و پایین‌تر مسکن بسازیم.

این کار را که کنیم هیچ اثر تورمی نداریم و مردم نیز به شدت مایل هستند و یکی از آرزوهایشان شریک شدن در ساخت و ساز مسکن است. اگر ما به این سمت برویم می‌توانیم نیازهای مسکونی را برطرف کنیم. نیاز است که طرح نهضت یکسری تغییرات پیدا کند تا بتواند نیاز کشور را برطرف کند‌.

پس پاسخ اولیه به سوال، خیر است و نیاز اولیه مسکن را نمی‌تواند برطرف کند مگر با یکسری تغییرات.

او افزود: تغییر دومی که می‌تواند اثر داشته باشد این است که ما در کشورمان کلا از اول به سمت تامین مسکن ملکی رفتیم. یعنی مسکن مهر و سپس مسکن ملی دولت قبل و در این دولت نیز نهضت ملی مسکن. برای مستاجرین تقریبا هیچ فکری نشده است. مسکن ملکی نیز بطور خیلی غیرمستقیم و بلند مدت برای مستاجرین یکسری فوایدی دارد و الان که مستاجر دارد اجاره خانه پرداخت می‌کند، ساختن مسکن ملکی دردی را از او دوا نمی‌کند.

او گفت: پس ما نیاز داریم در کنار طرح‌های ملکی یک طرح هایی برای مستاجرین داشته باشیم. این هم نباید به این سمت برود که ما وام ودیعه پرداخت کنیم. اینکار علاج موقتی است و در بلند مدت باید به سمت طرح های اجاره داری حرفه‌ای برویم. طرحی که بتواند با نیازهای بومی و فرهنگی ما تطابق داشته باشد.

وی در مورد طرح‌های در حال اجرا در بقیه کشورها و تفاوت آن‌ها با طرح های اجرایی در کشورمان گفت: یکسری کشورها به سمت تامین مسکن اجتماعی رفته‌اند یعنی معمولا طرح‌های دولتی در بقیه کشورها، طرح مسکن اجتماعی بوده است که در دولت قبل نیز مطرح شد اما ۱ واحد هم نساختند که ما ببینیم در واقع این مسکن اجتماعی که می‌گفتند چیست! ولی در دنیا طرح شکست خورده ایست و کشورهایی که به سمت طرح‌های دولتی مثل مسکن اجتماعی رفتند بعدا محبور شدند خود این مسکن‌ها را به هر طریقی هست به آن افراد واگذار کنند حتی با ضرر. چون این مسکن ها اجاره ای بود و برای دهک‌های ۱ و ۲ و ۳ ساخته شده بود و بعد از مرور زمان مشکلات فرهنگی و اقتصادی و هزینه‌های مدیریت و تعمیرات و نگهداری بالایی که داشتند، باعث شکست طرح شد‌.

او تاکید کرد: پس در مسکن سازی نباید به این سمت برویم که یک محله هایی ایجاد کنیم و یک منظر شهری پدید آوریم که برای گروهی خاص از مردم( مثلا فقرا) باشد چرا که قرار است در یک زیست اجتماعی همگی باهم زندگی کنند و اگر این اتفاق بیوفتد طرح شکست می‌خورد. شبیه این طرح را در مسکن مهر هم دیدیم. کشورهایی که این پروژه را انجام داده اند مثل سنگاپور یا طرح‌هایی مثل یارانه وام در برخی کشورها انجام شده است، باعث نمی‌شود ما فکر کنیم این طرح ها در کشور ما نیز موفق است چرا که در کشورهای دیگر مشکل بانکی به شدتی که در کشور ما وجود دارد، نیست و هر طرحی که در کشور ما متکی به تسهیلات بانکی باشد مثلا نرخ سود یارانه‌ای پایینتر از نرخ سود آزاد، در کشور ما عملیاتی نیست.

وی در پاسخ به این سوال که مشکل اصلی مسکن در کشور ما و راه حل آن چیست گفت: مشکل مسکن در ایران بطور اساسی و مبنایی به یک الگوی توسعه غلط برمی‌گردد که بر مبنای آمایش سرزمین نبوده است. منابع ملی و نفتی خود را بطور نامتوازن بین مناطق توزیع کردیم و شهرهایی مثل شهر تهران و مشهد و اصفهان برمبنای یک الگوی آمایش غلط ساخته شدند و منابع را بطور نامتوازن و ناعادلانه در این شهرهای بزرگ تقسیم کردیم و دائما نیروهای کار را از روستاها و شهرهای کوچک به سمت این شهرها فرستاده ایم. این مهاجرت‌ها خود به دنبال منابع نامتوازنی که توزیع شده است و شغل‌هایی که پدیدار شده است و صنعت که رشد کرده است، هستند. مردم برای کار به این شهرها می‌روند و وقتی این الگوی نامتوازن پیش رفته است، تقاضای مسکن در این شهرها بسیار افزایش یافته است.

این شهرهای بزرگ دائما نیاز مسکونی بیشتر و بیشتری دارند و تا یک جایی ظرفیت افزایش مسکن دارند و نیاز مسکن اکثرا مربوط به شهرهای بزرگ است. اگر ما برمبنای یک آمایش سرزمین دقیق، توسعه منطقه‌ای را پیش ببریم و این منابع نفتی و ملی و تسهیلات بانکی که قرار است توزیع شود به طور متوازن و عادلانه بین شهرهای متفاوت توزیع شود و شهرها متناسب با ظرفیت‌های خود مثلا ظرفیت گردشگری یا کشاورزی یا تولید فولاد و خودرو و‌‌‌.. توسعه پیدا کنند، مهاجرت کم می‌شود و به آرامی می‌توانیم به سمت حل مشکل مسکن به طور مبنایی پیش برویم.