فرمول ضد احتکار در بازار مسکن
بروز عارضه‌های بزرگ پدیده «احتکار مسکن» در تهران و البته سایر شهرهای بزرگ و کوچک، دولت را به فکر خارج کردن قانون قدیمی از بایگانی و اجرای آن واداشته و همزمان باعث شده است مجلس یک نسخه جدید (اصلاحی) برای همان قانون سال ۹۴ مرتبط با «خانه‌های خالی» طراحی کند.
همزمان با عزم جدی دولت و مجلس برای به‌کارگیری یک اهرم مالیاتی به‌منظور مقابله با احتکار واحدهای مسکونی و ترغیب مالکان به عرضه خانه‌های خالی از سکنه، در کشورهای پیشرفته و موفق دنیا در این زمینه، با افزایش هزینه احتکار مسکن، از روش موثرتری برای رفع انجماد از واحدهای مسکونی استفاده می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد دولت ومتولی بخش مسکن هم‌اکنون به یک شاه‌کلید موثر برای افزایش عرضه واحدهای مسکونی به بازار دسترسی دارد. تجربه‌های موفق دنیا درخصوص استفاده از یک اهرم موفق مالیاتی در این حوزه نشان می‌دهد این روش مالیاتی به مراتب اثرگذارتر و کارآمدتر از اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی مطابق با آنچه هم‌اکنون مدنظر دولت و مجلس قرار دارد، است.
به‌دنبال افزایش سرمایه‌گذاری در بازار خرید واحدهای مسکونی به‌رغم آنکه هیچ شک و شبهه‌ای از بابت تبدیل شدن احتکار مسکن به یک معضل بزرگ وجود ندارد و هم اکنون دولت و مجلس در تلاش هستند تا قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی برای رفع انجماد از این واحدها و عرضه آنها به بازار به نفع تقاضای مصرفی را اجرایی کنند اما کارشناسان مسکن معتقدند شکل برخورد مالیاتی در این زمینه در ایجاد موفقیت در دستیابی به هدف تعریف شده بسیار مهم است.
تعداد خانه‌های خالی از سکنه درحالی مطابق با سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵ معادل حدود ۱۰ درصد از کل املاک مسکونی کشور اعلام شد که برآوردها نشان می‌دهد هم‌اکنون این سهم نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. بازار مسکن در سال‌های اخیر تحت‌تاثیر انتظارات تورمی، تورم شدید و همچنین نااطمینانی از آینده، به یک پناهگاه امن برای سرمایه‌گذاران تبدیل شد و تعداد قابل‌توجهی از آنها اقدام به خرید واحدهای مسکونی برای حفظ و ارتقای ارزش سرمایه‌ای خود و سپس خالی نگه داشتن واحدها کردند.
این در حالی است که مالکان، سرمایه‌گذاران و محتکران این گروه از املاک مسکونی به‌دلیل ضعف سیاستی ناشی از نبود اهرم‌های مالیاتی قوی برای مقابله با احتکار مسکن تاکنون در حیاط خلوت مالیاتی قرار داشته و حضور و انجام معاملات مکرر از سوی آنها طی سال‌های اخیر منجر به تشدید روند رشد قیمت‌ها در این بازار شده است.
هر چند به‌طور قطع هیچ راهکاری برای متوقف کردن جریان سرمایه‌گذاری ملکی وجود ندارد و به هیچ‌وجه توقف جریان سرمایه‌گذاری ملکی توصیه نمی‌شود و نمی‌توان با اقدامات دستوری و تعزیراتی از ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن و انجام معاملات از سوی سرمایه‌گذاران ملکی ممانعت کرد اما می‌توان با اقداماتی، روند ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن و به‌خصوص جریان احتکار مسکن را که به زیان تقاضای مصرفی واحدهای مسکونی است کنترل کرد و تا مرز توقف پیش برد.
در وهله اول با ایجاد ثبات اقتصادی و همچنین ایجاد احساس ثبات، اطمینان و خوش‌بینی به آینده اقتصادی می‌توان روند ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن و جریان احتکار واحدهای مسکونی را با نیت سرمایه‌گذاری در این بازار و حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌ها کنترل کرد. در صورت ایجاد چنین شرایطی به‌طور قطع جریان سرمایه‌گذاری ملکی نیز تحت کنترل درخواهد آمد و هجوم سرمایه‌ها به بازار مسکن با هدف ارتقای ارزش دارایی‌ها متوقف خواهد شد.
در واقع هم‌اکنون مشکلات بیرونی زیادی وجود دارد که جریان سرمایه‌گذاری ملکی را تشدید می‌کند. این سرمایه‌گذاری در صورتی که منجر به افزایش عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره یا خرید می‌شد می‌توانست به نفع بازار عمل کند اما از آنجا که بخش قابل‌توجهی از این واحدهای خریداری شده به قصد سرمایه‌گذاری خالی می‌مانند عملا کمبود عرضه در بازار تشدید شده و بر حجم واحدهای احتکار شده افزوده می‌شود.
هم‌اکنون معضل املاک منجمد در بازار مسکن ایران مصائب و عوارض بسیار زیادی را ایجاد کرده است. به‌خصوص آنکه نه تنها احتکار مسکن در نتیجه افزایش خریدهای سرمایه‌ای و خالی نگه‌داشتن واحدهای خریداری شده از سوی بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران ملکی تشدید شده است بلکه این معضل درحالی بازار معاملات مسکن را در مقطع زمانی حاضر تحت‌تاثیر قرار داده است که در پنج سال اخیر نیز بازار مسکن با رکود عرضه مواجه بوده است. در حالی که همواره وجود درصدی از خانه‌های خالی از سکنه در هر کشور و شهری برای پاسخ به نیاز جابه‌جایی در واحدهای مسکونی ضروری است اما هم‌اکنون این نسبت در ایران بسیار زیاد است و دست‌کم حدود ۱۰ درصد از واحدهای مسکونی موجود در کشور خالی از سکنه هستند. کارشناسان مسکن استفاده از اهرم‌های مالیاتی به‌منظور کنترل این وضعیت و رفع انجماد از این گروه واحدهای مسکونی برای عرضه این واحدها به بازار به نفع تقاضای مصرفی را ضروری می‌دانند و در اینکه متولی و قانون‌گذار بخش مسکن باید نسبت به تعریف و اعمال این اهرم‌های مالیاتی اقدامات لازم را انجام دهند هیچ شک و شبهه‌ای وجود ندارد.
اما آنچه هم‌اکنون از سوی کارشناسان بخش مسکن درخصوص استفاده از اهرم‌های مالیاتی برای مقابله با احتکار واحدهای مسکونی مورد اشاره قرار دارد آن است که اگرچه دولت و مجلس هم‌اکنون به‌طور جدی به موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه ورود کرده‌اند اما به نظر می‌رسد اهرم‌های مالیاتی قوی‌تری در این زمینه وجود دارد که می‌تواند به‌عنوان یخ‌شکن معتبر مالیاتی برای رفع انجماد از املاک مسکونی احتکار شده از سوی سرمایه‌گذاران ملکی به‌کار گرفته شود.
در واقع آنچه هم‌اکنون از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن برای رفع انجماد از املاک مسکونی احتکار شده به‌کارگرفته شده است، ضعیف‌ترین اهرم مالیاتی است که در نوع خود دربردارنده نواقص، نارسایی‌ها و اشکالاتی است. تجارب جهانی نیز نشان می‌دهد دریافت مالیات از خانه‌های خالی به‌دلیل مشکلاتی که در مسیر اعمال این اهرم مالیاتی قرار دارد چندان اثربخش نیست.
بررسی‌ها نشان می‌دهد آنچه هم‌اکنون در قالب قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی برای استفاده از این نوع اهرم مالیاتی به‌منظور رفع انجماد از دارایی‌های ملکی احتکار شده از سوی سیاست‌گذار مسکن درنظر گرفته شده است چند اشکال و ابهام اساسی دارد که از آن جمله می‌توان به شروع فرآیند اجرای دریافت این مالیات از مالکان خانه‌های خالی از سوی دولت براساس قانون مصوب سال ۹۴ از یک طرف و نگارش یک قانون متفاوت در این زمینه از سوی نمایندگان مجلس و تلاش برای اجرای آن از سوی دیگر اشاره کرد.
نرخ ضعیف و غیربازدارنده این مالیات در مصوبه سال ۹۴ از یکسو و نرخ سنگین آن در مصوبه مجلس از سوی دیگر از دیگر موارد ابهام و اشکال این مصوبه است. در طرح مصوب نمایندگان مجلس که چندی پیش از سوی شورای نگهبان به‌دلیل وجود چند مورد ابهام اساسی به‌صورت مجدد به مجلس برگردانده شد برخی تبصره‌ها و معافیت‌ها و همچنین استثنائات درنظر گرفته شده است که اجرای موفق این طرح برای رسیدن به هدف اولیه را با اما و اگر مواجه می‌کند و آن را زیرسوال می‌برد. مشکل اساسی دیگری که در این زمینه وجود دارد آن است که پروسه شناسایی خانه‌های خالی از سکنه فرآیندی پیچیده، دشوار و زمان‌بر است و این سوال وجود دارد که آیا در نهایت سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن موفق به شناسایی همه مالکان واحدهای خالی از سکنه خواهد شد یا خیر؟ و آیا در جریان اعتراض مالکان این واحدها، مسیرهای فرار مالیاتی از سوی آنها سد خواهد شد یا نه؟
در شرایط فعلی و به‌رغم وجود این مشکلات و دشواری‌ها در مسیر اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه، هنوز سیاست‌گذار بخش مسکن به سمت به‌کارگیری یخ‌شکن معتبر مالیاتی مطابق با الگوی موفق تجربه شده در سایر کشورها برای مقابله با این معضل بزرگ نرفته است. در غالب کشورهای توسعه‌یافته برای افزایش هزینه‌های احتکار واحدهای مسکونی نوع موثرتری از اهرم‌های مالیاتی به‌کارگرفته می‌شود که در کشور ما نیز قابل اجراست وکارشناسان مسکن معتقدند اثر وضع و دریافت این مالیات به مراتب قوی‌تر، موثرتر و فرآیند اجرای آن سهل‌تر از قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه است.
این اهرم مالیاتی اخذ مالیات سالانه از املاک مسکونی یا دارایی‌های ملکی است.
پیش از این نیز یک مطالعه مبسوط که در سال ۹۴ و در جریان اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم از سوی تیمور رحمانی، اقتصاددان، انجام شد نشان داد که این نوع مالیات یعنی مالیات سالانه از املاک مسکونی دست‌کم دربردارنده سه ویژگی توام است که آن را نسبت به سایر انواع مالیات‌های ملکی متمایز کرده است.
این مالیات براساس مطالعه صورت‌گرفته از سوی این اقتصاددان اولا دربردارنده اثر کاهنده بر نوسانات قیمت مسکن است. از سوی دیگر اثر کاهشی بر نرخ رشد قیمت مسکن دارد و در وهله سوم بیشترین سطح درآمد مالیاتی قابل دریافت از بخش مسکن در این مالیات محقق می‌شود.
در واقع از طریق وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی همه مالکان واحدهای مسکونی بدون استثنا و بدون نیاز به به‌کارگیری مکانیزم‌های خاص و دشوار برای شناسایی و دسته‌بندی باید سالانه رقمی را به‌عنوان مالیات سالانه بر املاک مسکونی پرداخت کنند. این ابزار مالیاتی هزینه خالی نگه‌داشتن یک یا تعداد بیشتری از واحدهای مسکونی را برای سرمایه‌گذاران ساختمانی افزایش می‌دهد و این افراد ناچار به عرضه این املاک به بازار می‌شوند.
این موضوع منجر به افزایش عرضه شده و با جبران بخشی از کمبود عرضه مسکن به تعادل قیمتی در بازار مسکن نیز کمک می‌کند. در واقع در قالب این ابزار مالیاتی همه مالکان واحدهای مسکونی باید در هر سال مبلغی معادل ضریبی از ارزش روز ملک خود را به‌عنوان مالیات پرداخت کنند. مالیات سالانه املاک در بسیاری از کشورهای دنیا از سوی دولت محلی و شهرداری‌ها دریافت می‌شود و درآمدهای ناشی از آن صرف توسعه شهر یا ساخت مسکن ارزان‌قیمت می‌شود. در کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه (OECD) بیشترین سهم از درآمدهای مالیاتی در حوزه مسکن مربوط به دریافت مالیات سالانه از املاک است.
در واقع این ۶۴ درصد از درآمدهای مالیاتی حاصله از بخش مسکن در این کشورها ناشی از دریافت این نوع از مالیات است. این درحالی است که در ایران سهم این مالیات از درآمدهای مالیاتی دولت صفر است و ۶۴درصد از درآمدهای مالیاتی دولت در بخش مسکن از طریق دریافت مالیات بر نقل و انتقال املاک محقق می‌شود. هم‌اکنون میانگین نرخ دریافت مالیات سالانه املاک مسکونی در دنیا عددی حدود ۸/ ۱ درصد ارزش روز واحدهای مسکونی است. حداقل این رقم معادل ۹/ ۰درصد و حداکثر آن برابر با ۴/ ۳ درصد است.
نکته مهم دیگری که درباره این مالیات وجود دارد آن است که این مالیات با کارکردهای بدیهی اهرم‌های مالیاتی سازگاری دارد. در واقع مالیاتی کارآمد هم در تنظیم بازار و هم در تامین درآمد برای دولت محسوب می‌شود. در واقع این مالیات دربردارنده ۶ ویژگی اصلی و مهم برای ایجاد اثر کارآمد در بازار مسکن است.
یکی از مهم‌ترین این ویژگی‌ها آن است که این مالیات باید با کمترین هزینه قابل اجرا باشد. از سوی دیگر دریافت و اعمال این مالیات باید بیشترین بازدهی را داشته باشد. قابل عملیاتی شدن در بازار از دیگر ویژگی‌های آن است. مالیات‌های موثر در بخش مسکن و سازگار با اهداف تعیین شده مانند مالیات سالانه املاک مسکونی باید قابل فرار و طفره نباشد. همچنین از رانت و تبعیض هم باید به دور باشند و در وهله بعدی دارای تجربه موفق جهانی باشند.
مطالعات و بررسی‌ها نشان می‌دهد این مالیات در مقایسه با مالیات خانه‌های خالی همه این ویژگی‌ها را در سطح مطلوب دارد. به‌رغم آنکه همه مالکان واحدهای مسکونی بدون هیچ استثنا و تبعیض و امکان فرار مشمول پرداخت مالیات سالانه املاک هستند اما گام اصلی برای اعمال و دریافت مالیات خانه‌های خالی شناسایی درست و با کمترین درجه خطای این واحدها و مالکان آنهاست. از سوی دیگر خانه‌های خالی به لحاظ موقعیت وضعیتی کاملا شناور دارند و ممکن است خانه‌ای که تا چند ماه قبل خالی بوده دیگر خالی نباشد یا برعکس خانه‌هایی که تا چند ماه قبل خالی نبوده‌اند اخیرا به جمع خانه‌های خالی از سکنه اضافه شده باشند. بنابراین شناسایی این خانه‌ها فرآیندی بسیار پیچیده، دشوار و زمان‌بر است.
این در حالی است که به اعتقاد کارشناسان در شرایط فعلی بازار مسکن با توجه به احتکار حجم بسیار زیادی از واحدهای مسکونی تحت‌تاثیر خریدهای سرمایه‌ای به یک یخ‌شکن معتبر و کارساز برای رفع انجماد از این واحدها نیازمند است. این یخ‌شکن در واقع در نقش یک شاه‌کلید می‌تواند در اسرع وقت قفل عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه را باز کرده ومنجر به ورود آنها به بازار مصرف شود.
با اعمال این مالیات، دو سناریوی قابل‌تحقق خواهد بود؛ اول آنکه گزینه محتمل‌تر عرضه این واحدها به بازار اجاره خواهد بود و در وهله بعد که احتمال وقوع آن کمتر از حالت اول است ممکن است برخی از این واحدها به بازار فروش عرضه شوند.
مطابق قانون بودجه سال ۹۹ و بندی که در این خصوص در این قانون آمده است و همچنین ماده‌ای که در پیش‌نویس اصلاح قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم درخصوص مالیات‌های بخش مسکن ومالیات سالانه از املاک مسکونی وجود دارد مسیرهای استفاده از این یخ شکن معتبر مالیاتی تسهیل شده است.
براساس قانون بودجه سال ۹۹ صاحبان املاک مسکونی با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان باید معادل یک در هزار ارزش روز املاک مسکونی خود را به‌عنوان مالیات سالانه پرداخت کنند.
هر چند در این قانون کف قیمت واحدهای مسکونی مشمول پرداخت این نوع مالیات به حدی زیاد است که عملا تعداد عمده املاک مسکونی مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شوند بلکه عمده مخاطبان این مالیات ملاکان بزرگ حقوقی مانند بانک‌ها ونهادها هستند. در واقع با شرایطی که برای کف قیمتی املاک مشمول پرداخت این مالیات تعیین شده است بیش از ۹۰ درصد مالکان املاک سرمایه‌ای از این مالیات معاف می‌شوند. کارشناسان معتقدند برای اثربخش کردن این مالیات باید کف قیمتی از این ماده قانونی برداشته شود و همه مالکان واحدهای مسکونی مشمول پرداخت مالیات سالانه املاک شوند. اما قانون‌گذار می‌تواند مالیات سالانه املاک مسکونی با قیمت بالاتر از میانگین قیمت مسکن شهر را با نرخ بالاتر و مالیات واحدهای مسکونی با قیمت پایین‌تر از متوسط قیمت مسکن در شهر را با نرخ پایین‌تر تعیین کند.
هر چند سال گذشته لایحه‌ای از سوی دولت در این باره تهیه شد که هنوز خبری از تصویب آن نیست. در آن لایحه تاکید شد مالکانی که مجموع دارایی‌های ملکی مسکونی آنها اعم از خانه، زمین و آپارتمان بیش از ۵میلیارد تومان ارزش داشته باشد مشمول پرداخت مالیات سالانه خواهند شد.
کارشناسان معتقدند در شرایط فعلی و به‌دلیل مزایایی که این نوع مالیات نسبت به مالیات خانه‌های خالی دارد بهتر است دولت و مجلس زمان مناسبی را برای پرداخت به این مالیات برای اعمال و اجرا درنظر بگیرند و حتی به جای آنکه زمان و توان خود را صرف دریافت مالیات از خانه‌های خالی و مشکلات آن کنند روی این ابزار موثر مالیاتی تمرکز کنند.
نرخ پیشنهادی کارشناسان برای دریافت این مالیات ۵ در هزار تا ۹ درهزار ارزش روز واحدهای مسکونی است. در شرایطی که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران ۲۱میلیون تومان و میانگین قیمت یک واحد مسکونی در پایتخت معادل یک میلیارد و ۸۰۰میلیون تومان است می‌توان نرخ دریافت این مالیات از واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از میانگین قیمت روز را به میزان کمتر و نرخ دریافت مالیات برای واحدهای با ارزش بیشتر از متوسط قیمت را به میزان بالاتر تعیین کرد.
در صورتی که میانگین قیمت مسکن در معاملات ماه‌های گذشته شهر تهران را مبنای تعیین این نرخ درنظر بگیریم هم‌اکنون ارزش فروش ۳۸ درصد از آپارتمان‌های شهر تهران بیش از میانگین قیمت است. در کل کشور نیز هم‌اکنون میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی حول و حوش ۷ میلیون تومان است که می‌توان با در نظر گرفتن متوسط ۷۰۰میلیون تومانی قیمت کل یک واحد مسکونی در کشور نرخ‌های مناسب برای دریافت این مالیات را تعیین کرد. دریافت این مالیات احتکار واحدهای مسکونی برای سرمایه‌گذاران را از حالت رایگان خارج می‌کند.
