وخامت اوضاع مسکن؛ نتیجه سیاستهای غیرعلمی
وضعیت این‌روز‌های بازار مسکن و رشد سرسام‌آور نرخ اجاره‌بها و قیمت یک مترمربع واحد مسکونی، به‌حدی نگران‌کننده است که موجب مطرح شدن پدیدهای عجیب و غیرمتعارف، یعنی سکونت دو خانوار در یک خانه شده است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فرهیختگان، اینکه چنین خبری تا چه اندازه واقعیت دارد و چه آیندهای برای بازار مسکن می‌توان متصور بود، موضوعی است که به نظر می‌رسد در شرایط حال‌حاضر، پاسخ امیدوارکنندهای برای آن وجود ندارد. این همه درحالی است که مطابق اصل 31 قانون‌اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. از سوی دیگر در اصل 43 قانون‌اساسی نیز تامین مسکن به‌عنوان یکی از نیاز‌های خانواده‌‌ها ازجمله ضوابط اقتصاد جمهوری اسلامی ایران در تامین استقلال اقتصادی جامعه و ریشه‌کن کردن فقر و محرومیت مدنظر قرار گرفته است. اما متاسفانه باید اذعان کرد که بی‌تدبیری دولت و اجرای سیاستهای غلط در حوزه مسکن، وضعیتی را پدید آورده که تاوان آن را باید مستاجران و اقشار کم‌درآمد جامعه بپردازند.
در این میان شیوع ویروس کرونا در کشور که از یکطرف موجب تعطیلی یا رکود مشاغل مختلف شد و از طرف دیگر خانوارها را در مضیقه اقتصادی قرار داد، موجران را بر آن داشت تا با افزایش مبلغ اجاره‌بها، اقتصاد خانواده خود را به جریان بیندازند. همین امر فشار مضاعفی بر قشر مستاجر کشور وارد کرد و درنتیجه پدیده سکونت دو خانوار در یک خانه، مطرح شد.
از زمان انتشار اخبار افزایش قیمت اجاره‌بها موجی از انتقادات به‌سوی عملکرد دولت طی دو سه سال اخیر روانه شده است. اما همچنان دردی از مستاجران و اقشار کمدرآمدی که این روز‌ها درگیر این قضیه هستند، دوا نکرده است.
در شرایط فعلی که تقاضا‌های انباشته موجود در کشور در کنار کمبود عرضه مسکن با تحولات مربوط به نرخ ارز و هجوم نقدینگی به‌سمت بخش مسکن با هدف حفظ سرمایه در کشور همزمان شده است؛ مجموع شرایط فوق بسیاری از اقشار متوسط و پایین جامعه را در دولتی که با شعار امید بر سر کار آمده، دچار یاس و ناامیدی کرده است. در این گزارش قصد داریم در گفت‌وگو با اساتید حوزه مسکن و شهرسازی، راه‌‌های برون‌رفت از این بحران را ارزیابی کنیم.
امکان حل معضلات مسکن در کوتاه‌مدت وجود ندارد
کامران ندری عضو هیات‌علمی دانشگاه امام صادق(ع) وضعیت کنونی بازار مسکن را ماحصل سیاستهای اشتباه دولت در بخش بازار سرمایه می‌داند و می‌گوید: «متاسفانه در کوتاه‌مدت امکان حل معضلات بخش مسکن وجود ندارد. با سیاست‌‌‌هایی که اتخاذ شده نرخ بازدهی در بازارهای موازی با بازار مسکن افزایش پیدا کرده و به‌طور مشخص در بازار سرمایه این اتفاق نمود بیشتری داشته است.»
به گفته وی بازدهی بالا در بازار سرمایه که مشابه نقدینگی است و شکل دیگری از نقدینگی را در اقتصاد ایجاد کرده، تبعات آن را می‌توان در بازارهای موازی با بازار سرمایه مانند بازار مسکن، بازار ارز و طلا مشاهده کرد. اما متاسفانه اکنون این امکان وجود ندارد که جلوی رشد فزاینده این بازارها را گرفت. این درحالی است که در اوایل سال 99 اقتصاددانان و کارشناسان حوزه مسکن به دولت هشدار دادند و تاکید کردند که درصورت عدم‌تغییر سیاستهای اتخاذشده به‌ویژه در بازار سرمایه، بازار مسکن و دیگر بازارهای موازی، با بحران مواجه خواهد شد.
وی معتقد است بازاری مانند بازار سرمایه که دارایی‌‌های آن به‌صورت نقد است، نباید رشدی با این شدت را داشته باشد. به این دارایی‌‌ها از منظر اقتصادی، نقدینگی با تعریف وسیع‌تری اطلاق می‌شود که می‌تواند آثار و تبعات تورمی در اقتصاد کشور داشته باشد.
ندری ادامه می‌دهد: «کسانی که در این مدت بازدهی بالای 200درصد را در بازار سرمایه به دست آورده‌اند، به احتمال خیلی زیاد می‌توانند یک تقاضای بسیار موثر را برای مسکن به وجود بیاورند و در چند ماه گذشته عمده رشد قیمت مسکن از این ناحیه بوده است. نکته قابل‌توجه این است که طبق آمار تقاضا برای مسکن در خردادماه سال 99 نسبت به مدت مشابه سال 98، حدود 80درصد افزایش یافته است. این درحالی است که حقوق و دستمزد‌ها افزایش پیدا نکرده است تا به‌واسطه آن تقاضا برای مسکن افزایش یابد. درنتیجه عاملی که توانسته بر رشد تقاضای مسکن تاثیرگذار باشد، سیاستهای نادرست دولت در کنترل بازار سرمایه است. درواقع تقاضای مسکن از سوی کسانی افزایش یافته است که در بازار سرمایه سود‌های کلانی به دست آورده‌اند.»
وی با اشاره به شایعه پدیده سکونت دو خانوار در یک خانه به‌واسطه افزایش نرخ اجاره‌بها و قیمت مسکن می‌گوید: «متاسفانه تاوان سیاستهای نادرست دولت در بازار سرمایه را اقشار کم‌درآمد می‌پردازند که نه سرمایه‌ای برای ورود به بازار سرمایه دارند و نه افزایش حقوق و دستمزد.»
اقتصاد ناسالم و رشد قیمت مسکن
عضو هیات‌علمی دانشگاه امام صادق(ع) درمورد نقش دانشگاه و بدنه علمی کشور در حل معضل مسکن می‌گوید: «در اقتصاد‌‌هایی که به‌صورت طبیعی و سالم کار می‌کنند، دانشگاه و اساتید دانشگاهی نقش مهمی در سلامت اقتصاد آن کشور دارند. به‌عبارت دیگر، مبنای سیاستگذاری دولت، پژوهش‌‌های دانشگاهی و تحقیقات و نظرات کارشناسان و اساتید است. اما وقتی در یک اقتصاد ناسالم بازاری مانند بازار سرمایه با رشد شدیدی روبه‌رو می‌شود که به‌اصطلاح رشد حبابی گفته می‌شود، نقدینگی روزبه‌روز افزایش می‌یابد. در این میان سیاستگذاری اشتباه دولت و حاکمیت برای کنترل رشد نقدینگی در این بازار، موجب شده افراد حقوق‌بگیر و کارمندانی که سرمایه‌ای ندارند، علاوهبر فشار اقتصادی مضاعف به‌واسطه سنگینی مخارج زندگی، ممکن است مجبور شوند برای کاهش فشار، به‌صورت گروهی در یک خانه زندگی کنند.» ندری معتقد است وخامت اوضاع مسکن تا زمانی ادامه خواهد داشت که دولت هیچ راهکار درستی برای کنترل بازار سرمایه اتخاذ نکند و سهام‌‌داران این بازار روزبه‌روز سود‌های کلان به دست بیاورند. مضاف بر اینکه هیچ پیش‌بینی و تحلیل دقیق و درستی نیز نمی‌توان از آینده پیشروی بازار مسکن ارائه داد، چراکه پیش از این اساتید اقتصادی بار‌ها و بار‌ها به دولت هشدار دادند که درصورت عدمسیاستگذاری درست، وضعیت بازار مسکن بهمراتب بدتر از این خواهد شد.
تا دولت نخواهد راهکارهای اساتید دانشگاه بی‌نتیجه خواهد ماند
افشین پروین‌پور، مدیرگروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم‌وصنعت با اشاره به وضعیت حال‌حاضر بازار مسکن می‌گوید: «بی‌قاعدگی بازار مسکن به‌دلیل عدم مدیریت و اعمال حاکمیت توسط دولت چنین وضعیتی را پدید آورده است.» به گفته وی، این بی‌قاعدگی و بی‌برنامگی قیمت مسکن را افزایش داده و فشار اقتصادی به خانوارها را تشدید کرده است. همین امر موجب شده مردم به‌سمتی حرکت کنند که برای کاهش هزینه‌های خود به‌همراه خانوار دیگری در یک خانه سکونت پیدا کنند.
وی می‌گوید: «در شرایطی که در کشور زمین، مصالح لازم و نیروی متخصص کافی برای ساخت و تولید مسکن وجود دارد اما مدیریت درستی که این فضا را مدیریت کند، وجود ندارد. تا زمانی هم که دولت نخواهد در مدیریت خود تجدیدنظر کند، هر راهکاری ازسوی کارشناسان و اساتید دانشگاه ارائه شود، بی‌نتیجه خواهد ماند.»
پروین‌پور معتقد است اگرچه در سال 98 ثبات نسبی و اندکی در بازار مسکن و بازارهای موازی وجود داشت اما در سال 99 بار دیگر روند روبه‌رشد خود را طی کرد. معتقدم بروز چنین وضعیتی بیش از هرچیز به حوزه اقتصاد سیاسی کشور بازمی‌گردد تا جایی که به‌نظرم بخش قابل‌توجهی از این اتفاقات به‌صورت عمدی رخ می‌دهد وگرنه کنترل هر بازاری اصول و قواعد خود را دارد که براساس آن دولت می‌تواند ابزارهای لازم را برای کنترل بازار دراختیار بگیرد. لذا وقتی قوانین اجرا نمی‌شود، مشکل نبود علم نیست، بلکه خواست دولت است که بخواهد یا نخواهد مشکل را حل کند. وی می‌گوید: «به‌نظر می‌رسد این سناریو وجود دارد که دولت می‌خواهد با فشار اقتصادی روی اقشار مختلف مردم، زمینه مذاکره با آمریکا را فراهم کند. درواقع می‌خواهد با ابزاری به‌نام فشار اقتصادی، مقاومت مردم شکسته شود و بهانه‌ای برای عدم مذاکره وجود نداشته باشد. حال اگر این سناریو درست باشد، چه راهکاری می‌تواند معضل مسکن را حل و فصل کند؟» به گفته وی، آن تعداد از کسانی که معتقدند درصورت مذاکره با آمریکا، وضعیت اقتصادی کشور بهبود پیدا می‌کند، مرتکب این اشتباه می‌شوند که بهبود بخش مسکن هیچ ارتباطی به مذاکره با آمریکا ندارد بلکه سیاستهای داخلی دولت است که به اشتباه وضعیت بازار مسکن را وارد بحران تازه‌ای کرده است.
ارائه راهکار بدون دانستن علت گرانی ممکن نیست
آلبرت بغزیان، عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران درمورد راهکارهای حل معضل مسکن در شرایط کنونی می‌گوید: «در وهله نخست باید دید دقیقا در چه وضعیتی قرار گرفته‌ایم. پس از آن دو راه‌حل پیش‌رو قرار می‌گیرد؛ اول اینکه برای حل معضل مسکن، ورود اساتید و کارشناسان به این حوزه لازم است یا نه. دوم اینکه درصورت ضرورت ورود به این مساله، آیا راهکارهای ارائه‌شده عملیاتی می‌شود یا نه؟ درواقع آیا بهتر است راهکاری ارائه شود یا اینکه مشکل به‌خودی‌خود و در گذر زمان حل‌شدنی است.»
به گفته وی، مساله مسکن باید از چند وجه بررسی شود، اول اینکه مصالح ساختمانی افزایش پیدا کرده است، از طرفی وجوهی به اقتصاد کشور تزریق می‌شود که بار به بخش ارز، خودرو، بازار سرمایه و مسکن تحمیل می‌شود. پیش از این وقتی یک بازار با رکود مواجه می‌شد بازار دیگری رونق داشت. اما اکنون مسائل متعددی در رکود یا رونق بازارها تاثیرگذار است. برای مثال وضعیت کنونی بازار ارز به این دلیل است که بانک مرکزی بازار را رها کرده یا مثلا ورود نقدینگی به بازار سرمایه موجب رشد بی‌حساب و کتاب این بازار شده است.
وی معتقد است: «اگر معاملات ارزی نسبت به یک‌ماه و دوماه قبل بیشتر شده، نشان می‌دهد متقاضی نیز به بازار اضافه شده است ولی اگر بخش عرضه نسبت به تقاضا افزایش یافته به این معنا است که بانک مرکزی عرضه را کم کرده است. درواقع عملکرد بانک مرکزی در کاهش و افزایش نرخ ارز تاثیر گذاشته است. این نشان می‌دهد اراده بانک مرکزی برای کنترل بازار ارز کم شده است. درواقع بازیگر اصلی بازار ارز نقش خود را به‌درستی ایفا نمی‌کند. با این مثال می‌توان وضعیت بازار مسکن را هم تحلیل کرد. درحال حاضر باید وزارت مسکن و شهرسازی اعلام کند آیا فروش مسکن بیشتر و موجب گرانی مسکن و نرخ اجاره‌بها شده است؟ در این صورت می‌توان با استناد به آمار فهمید که آیا عرضه بیشتر شده یا تقاضا افزایش یافته است.»
بغزیان ادامه می‌دهد: «تا دلایل مشخصی برای گرانی مسکن ازسوی متولیان این حوزه عنوان نشود، نمی‌توان نسخه‌ای برای درمان بحران پیش‌آمده ارائه کرد. درست مثل پزشکی که برای درمان بیمار خود باید دلایل بروز بیماری را جویا شود تا بتواند مطابق با آن درمان را آغاز کند. بنابراین وزارت راه و شهرسازی که متولی بخش مسکن در کشور است ابتدا باید دلایل گرانی مسکن را براساس آمارهایی که از حوزه استخراج می‌کند، ارائه دهد. در این صورت، کارشناسان و اساتید حوزه مسکن می‌توانند راهکار درستی را پیشنهاد دهند.»
زمان جولان محتکران مسکن
عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران با اشاره به اینکه قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته و درنتیجه قیمت تمام‌شده مسکن هم به همان نسبت افزایش یافته است، می‌گوید: «معتقدم سازندگان مسکن با توجه به افزایش قیمت‌ها، اقدام به احتکار مسکن می‌کنند و ابزاری نیز برای جلوگیری از آنها وجود ندارد. به‌عبارت دیگر، وقتی سیاستهای مالیاتی به‌درستی اجرا نمی‌شود محتکران خانه بدون پرداخت هیچ مالیاتی، خانه‌‌های خود را به امید افزایش قیمت خالی نگه می‌دارند.»
بغزیان می‌افزاید: «متاسفانه و با وجود هشدارها و راهکارهای متعددی که ازسوی اقتصاددانان و کارشناسان بازار مسکن ارائه شده، اما همچنان قیمت مسکن و اجاره‌بها روزبه‌روز درحال افزایش است. ازسوی دیگر، دولت به‌عنوان متولی اصلی بخش مسکن، هیچ توضیحی درمورد وضعیت به‌وجودآمده گزارش نمی‌کند و برهمین اساس نمی‌توان تحلیل درستی از آینده داشت. طبیعتا بدون داشتن تحلیل درست نیز امکان ارائه راهکاری که سازنده و گره‌گشا باشد وجود ندارد.»
