ضرورت دخالت دولت در بازار اجاره مسکن

به گزارش اقتصادآنلاین، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی با انتشار گزارشی با عنوان «درباره مقابله با شیوع ویروس کرونا (۴۸) اثرات شیوع ویروس کرونا بر سیاست های حمایتی از مستأجران» اعلام کرد: داشتن یک نظام اجاره‌داری منسجم از پیش‌ تعریف شده بیش از هرچیز در شرایط بحران برای ساماندهی وضعیت مستأجران و نظارت بر اجرای قوانین مورد نیاز است. 

در بخش «چکیده» گزارش بازوی کارشناسی مجلس آمده است: «هم زمان با شیوع ویروس کرونا کووید-19 تقریباً در همه کشورهای جهان وضعیت اضطراری ایجاد و فعالیت های مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، آموزشی و غیره به تعطیلی کشیده شد. با تعطیلی اغلب مشاغل و کسب وکارها وضعیت اقتصادی خانوارها به شدت تحت تأثیر قرار گرفت و در این بین بسیاری از خانوارهای مستأجر، خود را در پرداخت اجاره بهای خانه ناتوان دیدند.

*کشورهای مختلف برای مدیریت بازار اجاره در دوران کرونا چه اقداماتی انجام داده اند؟

دولت ها نیز برای مقابله و کاهش آثار منفی ناشی از شیوع ویروس کووید-19 اقدام های مختلفی را با توجه به شرایط ویژه بحران در پیش گرفتند که در این میان اقدام برخی دولت ها برای سامان دهی وضعیت قراردادهای اجاره بسیار قابل توجه است. این دولت ها قوانین موقتی را وضع کرده و با الزام اجرای آن تا زمان تداوم شرایط اضطراری یا بیشتر برای حمایت از خانوارهای آسیب دیده همت گمارده اند. اقدامات اتخاذ شده کشورها اغلب طرح ها و برنامه های بسیار مشابهی هستند. این برنامه ها بیشتر مبتنی بر ممانعت از اخراج مستأجر به دلیل عدم پرداخت به موقع اجاره بها و در نظر گرفتن فرصتی برای مستأجران جهت تسویه پرداخت های معوقه به موجران است. در اغلب کشورها تمدید قرارداد اجاره به صورت اجباری حداقل تا پایان شرایط اضطراری به منظور حفظ افراد در منازل خود و کاهش نقل وانتقالات در نظر گرفته شده است. همچنین برخی دولت ها برای جبران بخشی از خسارت های مالی و اقتصادی خانوارها بسته های حمایت مالی برای مستأجران و مالکان به صورت بلاعوض یا وام در نظر گرفته اند. 

مهم ترین نکته در اقدامات اخیر دولت ها دسترسی ایشان به زیرساختی به نام نظام اجاره داری مسکن است که اتخاذ سیاست ها و نظارت بر اجرای قوانین را برای دولت ها و پذیرش آنها را برای مردم تسهیل کرده است؛ موضوعی که متأسفانه با گذشت حدود یک دهه از تصویب «قانون سامان دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» و تأکیدات ذیل ماده (۲) این قانون تا به امروز گام مؤثری در حوزه سامان دهی اجاره داری در کشور برداشته نشده است.

*مداخله دولت در اجاره داری در شرایط کرونا امری اجتناب ناپذیر است

این گزارش پاسخی دوگانه به مداخله حمایتی یا عدم مداخله دولت در حمایت از اجاره‌داری است که نشان میدهد حتی با وجود دشواری‌های اجرایی، ضعف ابزارهای مداخله، تعلل دولت‌ها در ساماندهی بازار اجاره و برخی تلاش های ناموفق مشابه، در شرایط اضطراری و مواجهه با شیوع و همه‌گیری بیماری کرونا و آثار مستقیم معیشتی آن، مداخله دولت در اجاره‌داری امری اجتناب ناپذیر است».

*از تمدید قراردادهای جاری تا ممنوعیت اخراج مستاجران

در بخش «جمع بندی» گزارش این مرکز پژوهشی آمده است: «در این گزارش با بررسی اقدامات صورت گرفته توسط کشورهای مختلف در جهت حمایت از خانوارهای مستأجر مشاهده شد که این اقدامات بسیار سریع اتخاذ شده و اغلب شامل تمدید قراردادهای جاری، ممنوعیت اخراج مستأجران و ایجاد یک مهلت قانونی برای ایشان برای پرداخت و تسویه‌های اجاره‌های معوقه به مدت 3 تا 6 ماه یا تا زمان اعلام رسمی پایان شرایط اضطراری در کشورهاست. در برخی کشورها در کنار قوانین حمایتی، کمک‌های مالی به‌صورت بلاعوض یا وام و تسهیلات هم برای مستأجران و اقشار آسیب‌دیده و هم برای مالکان در نظر گرفته شده است. این اقدامات در قالب قوانین و دستورالعمل‌های موقت وضع و به‌منظور تسهیل عبور از بحران و کاهش آسیب‌های وارده به مردم به‌خصوص اقشار نیازمند اتخاذ شده‌اند. نکته بسیار حائز اهمیت و مورد توجه در این مقوله این است که بیشتر کشورهایی که به این سیاست‌های حمایتی مبادرت ورزیده‌اند دارای قوانین کنترل اجاره و سابقه طولانی در نظام اجاره‌داری برای املاک مسکونی هستند و در شرایط اضطراری موجود اقدام به اصلاح موقت قوانین جاری حاکم در کشورشان کرده‌اند.

با این توضیح به‌نظر می‌رسد داشتن یک نظام اجاره‌داری منسجم از پیش‌ تعریف شده بیش از هرچیز در شرایط بحران برای ساماندهی وضعیت مستأجران و نظارت بر اجرای قوانین مورد نیاز است. فعالیت‌هایی که دولت‌ها در بخش قانونگذاری برای مسکن استیجاری انجام می‌دهند، باید در جهت ایجاد سیستمی باشد که از مسکن استیجاری امن، سکونت‌پذیر و استطاعت‌پذیر حمایت کند.

*وضعیت مسکن در حال تبدیل شدن به یک بحران به‌خصوص در کلانشهرهاست

وجود زیرساخت قابل اتکای اجاره‌داری، امکان بیشتری برای دولت‌ها به منظور اتخاذ و اجرای اقدامات سریع و موقت تسهیل‌بخشی برمبنای قوانین جاری ایجاد کرده و از طرف دیگر پذیرش آن ازسوی جامعه را آسان‌تر می‌کند. کمبود چنین نظام توانمندی در حوزه اجاره‌داری در کشور ما چه براساس وضعیت موجود مسکن که در سال‌های اخیر در حال تبدیل شدن به یک بحران به‌خصوص در کلانشهرهاست و چه در شرایط اضطراری ازجمله شیوع بیماری‌های پاندمیک مانند ویروس کرونا که به مداخله کارآمد و به‌موقع دولت نیاز است بیش از هر زمان احساس می‌شود و این در حالی است که با وجود تأکیدات و تکالیف قانونی متعدد برای ایجاد قوانین و نظام اجاره‌داری مسکن در کشور که می‌تواند به عنوان یک ابزار نظارتی و کنترلی قوی برای بازار مسکن استیجاری عمل کند کماکان این خلا در کشور وجود دارد».

متن کامل این گزارش را می‌توانید از اینجا‌ دریافت کنید.