رقابت بازار مسکن و بورس به کجا ختم می شود؟ / تقابل و تعارض، به ضرر همه بازارهاست

اقتصادآنلاین - سهند اینانلو؛ بحث رقابت بین بازارهای موازی در اقتصاد همواره به عنوان یکی از مناقشات بین فعالان بازارها بوده است. اما در طول ماه های اخیر این مناقشه در ایران تشدید شده؛ به گونه‌ای که عده‌ای از فعالان بازارهایی نظیر بورس، مسکن و ارز و حتی اخیرا کریپتوکارنسی در شبکه های اجتماعی و گاهی در عرصه عمومی با یکدیگر به بحث و جدل می پردازند.

یکی از مهمترین دوگانه هایی که این روزها در فضای بازارهای موازی ایران شکل گرفته، دوگانه مسکن-بورس است، به نحوی که بسیاری از سرمایه گذاران بورسی، طرف مقابل را به تحرکات مخرب بر علیه بازار سرمایه متهم می‌کنند. اما این تحرکات مخرب چیست و آیا موضع هیچ یک از دو طرف ماجرا منطقی است؟

در همین راستا اقتصاد آنلاین با یکی از فعالان باسابقه بازار سرمایه به بحث و گفت‌وگو نشسته تا موضع اهالی بورس را از زبان این سرمایه گذار قدیمی بازار سرمایه جویا شود.

ابراهیم نوایی کارشناس و فعال بازار سرمایه با اشاره به درگرفتن بحث هایی پیرامون انواع گزینه های سرمایه گذاری در این روزهای اقتصاد ایران، اظهار کرد: بحث سرمایه گذاری در یکی از بازارهای مولد یا غیرمولد این روزها در اقتصاد ما خیلی داغ است، علت باب بودن و علت فراگیر شدن آن هم موضوع تورم افسار گسیخته‌ای است که در اقتصاد ما همه را رنج و عذاب می‌دهد.

وی ادامه داد: از طرفی ما چهار بازار برای سرمایه‌گذاری افراد حرفه ای یا برای سرمایه‎گذاری عامه مردم داریم و این چهار بازار عبارتند از؛ بازار مسکن، بورس، بازار سکه و ارز و بازار سرمایه گذاری در سپرده‌های بانکی. از بین این گزینه‌ها بازار سپرده بانکی به دلیل این که سود سپرده‌های بانکی نسبت به تورم بسیار پایین‌تر است مورد وثوق جامعه قرار نمی‌گیرد، اما بازار ارز و سکه به دلیل این که امنیت سرمایه‌گذاری در این بازار به دلیل حفظ شرایط این شیوه سرمایه‌گذاری، مورد خطر است و با ریسک بالایی همراه است.  

این فعال باسابقه بورس اظهار کرد: از طرفی بانک مرکزی هم تلاش می‌کند با دخالت و اخذ مالیات از افرادی که در این بازار سفته‌بازی می‌کنند جلوی رشد ناهماهنگ با اقتصاد کشور را بگیرد و در عین حال سرمایه‌گذاری در این بازار به دلیل این که شرایط اقتصادی کشور را متلاطم می‌کند چندان مورد توجه سرمایه‌گذاران نیست و خطراتی هم که اشاره شد برای سرمایه‌گذاران وجود دارد.

نوایی با اشاره به دو بازار بورس و مسکن یادآور شد: اما در این بین دو بازار بیشتر مورد توجه هستند؛ به صورت سنتی بازار املاک و به صورت ساختاریافته بازار سرمایه، دو حوزه‌ای هستند که جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران دارند. متأسفانه طی ماه‌های اخیر و هفته‌های قبل شاید افرادی در بازارهای مالی حس رقابت این دو بازار را بیش از پیش مورد توجه قرار داده و سعی می‌کنند با زیر سئوال بردن یکی از این دو حوزه، بازار دیگری را مورد توجه قرار بدهند.

وی افزود: عده‌ای بازار ملک را مورد توجه قرار می‌دهند و تحلیل‌های اقتصادی را در کنار صحبت‌های خودشان را می‌گذارند. این عده بورس را یک بازار غیرقابل اتکا نامیده و حوزه مسکن را بازاری غیرحبابی می‌دانند. از طرفی بازار بورس در شرایطی که متأسفانه سال 99 خیلی‌ها را متضرر کرد در شرایط غیرقابل اتکا نزد عموم سرمایه‌گذاران قرار دارد.

این فعال بازار بیان کرد: این در حالیست که باید این دو بازار را در کنار هم قرار داده و مزایا و معایب آنها را بشناسیم و تشخیص دهیم که کدام بازار شرایط بهتری برایسرمایه‌گذاری توسط فردی که قصد حفظ ارزش دارایی‌هایش را دارد، داراست. بازارهای مالی یک تعریف دیگری هم دارند که باید سرمایه‌گذار به آن اتکا کرده و برای شناخت از سرمایه‌گذاری خود به آن تکیه کند؛ آن هم بازارهای تفکیک بازار متشکل و غیرمتشکل مالی است.

بازارهای غیرمتشکل بازارهایی هستند که صرفاً عرضه و تقاضا، قیمت را برای معامله تعیین می‌کند اما بازارهای متشکل را قوانین دیگری هم در کنار عرضه و تقاضا تحت تأثیر خود قرار می‌دهد. از نظر قانونی بورس یک بازار متشکل است چرا که یک سازمان رگولاتوری به نام سازمان بورس وظیفه نظارت بر رفتار معامله‌گران را دارد وظیفه دخالت و آیین‌نامه گذاری برای ناشران را دارد. از طرفی هم شرکت‌هایی که به عنوان شرکت‌های فعال در بورس در این مجموعه‌ها فعالیت می‌کند تحت نظارت سازمان بورس قرار دارند.

نوایی با اشاره به ویژگی های بازار املاک و مستغلات عنوان کرد: اما در بازار مسکن به دلیل این که صرفاً بازار عرضه و تقاضا است ما یک چنین رگولاتوری نداریم و بازار مسکن یک بازار غیرمتشکل است. بازارهای غیرمتشکل به دلیل نوع ساختارشان شدیداً و با سرعت زیاد حبابی می‌شوند. در بازار مسکن صرف احتکار و عدم فروش و قیمت‌گذاری چند سرمایه‌گذار عمده می‌تواند قیمت آن بازار را به شدت تحت تأثیر قرار دهد. در حالی که در بازارهای متشکل این نقیصه به خاطر حضور رگولاتور مرتفع شده است.

فعالان بازار مسکن شاهد هستند قیمت مسکن در منطقه یک تهران با قیمت مسکن در خیلی از شهرهای بزرگ دنیا برابری می‌کند. در حالی که طبق بررسی‌ها شرایط سکونت در منطقه یک تهران از نظر امکانات رفاهی و ترافیکی و آلودگی فاصله بسیار زیادی با شهرهای گران جهان دارد، پس نباید این شرایط باعث یک قیمت برابر شود.

این نشان دهنده حبابی است که در قیمت مسکن در ایران و خصوصا در تهران و در مناطق مرفه‌نشین تهران وجود دارد. در حالی که فعالان بازار مسکن به این موضوع اعتقاد نداشته و تلاش می‌کنند این حباب وجود قیمت‌های بالاتر از ارزش ذاتی مسکن را با معاملات بین خودشان کاور کنند و بپوشانند و نادیده بگیرند. در بازارهای مالی خصوصا در بازار بورس و اوراق به دلیل معاملاتی که بین معامله‌گران و فعالان نهادی و شرکت‌های سرمایه‌گذاری برقرار شده و معاملاتی که انجام می‌شود همیشه یک شرایط مشخص و یک قیمت شفاف دارد و یکی از پتانسیل‌های سرمایه‌گذاری همین موضوع است.

چرا که سرمایه‌گذار به راحتی شرایط سرمایه‌گذاری اش را می‌تواند با قیمت‌هایی که به لحظه می‌تواند تصمیم‌گیری کرده و معامله کند تطبیق داده و انتخاب کند، چه سرمایه‌گذاری را در صنعتی و به چه شکلی انجام بدهد در حالی که این نقیصه در بازار ملک وجود دارد که سرمایه‌گذار بین دو ملک در یک منطقه و در یک شرایط مشابه نمی‌تواند برای انتخاب تأثیر مشخصی بگذارد و فروشنده و خریدار صرفا با تفاهم قیمت‌گذاری خودشان را برای معامله به هم دیکته می‌کنند.

این فعال بازار سرمایه با اشاره به ایراد دیگری که در بازار مسکن وجود دارد، یادآوری کرد: نقیصه دیگری که در بازارهای ملک وجود دارد این است که برای پس‌اندازهای اندک و زیرارزش یک قطعه ملک، امکان سرمایه‌گذاری وجود ندارد. در حالی که در بورس با حداقل سرمایه امکان سرمایه‌گذاری وجود دارد. این هم نقیصه‌ای است که رقابت بین این دو بازار را کاملا متفاوت می‌کند.

وی افزود: اما چرا باید این دو بازار را با یکدیگر مقایسه کرد؟ اصلاً دلیلی برای مقایسه این دو بازار وجود ندارد. بازار ملک به صورت سنتی نزد ایرانیان یک بازار سنتی سرمایه‌گذاری است، در حالی که سرمایه‌گذاری در بازار ملک هیچ اثر مولد در تولید ناخالص کشور و ایجاد اشتغال ندارد. صرفاً یک سرمایه‌گذار ملکی را می‌خرد شاید برای حفظ ارزش دارایی و شاید برای ایجاد ارزش افزوده و بعد از یک مدت با ایجاد ارزش افزوده‌ای که صرفا به دلیل تورم است آن ملک را می‌فروشد. در حالی که در بازارهای مالی سرمایه‌گذار با شراکت در یک موسسه و شرکت و مرکز تولیدی تلاش برای مولدسازی سرمایه‌های اندک می‌کند. بنابراین نه تنها این دو بازار نمی‌توانند رقیب هم باشند بلکه بازار ملک یک بازار محدود با رشد محدود به دلیل نوع فعالیت و منطقه جغرافیایی، فعالیت سرمایه‌گذار قرار دارد در حالی که اگر بورس هیچ محدوده فعالیتی برای سرمایه‌گذار وجود ندارد.

این فعال بازار سهام یادآور شد: سرمایه‌گذار می‌تواند در صنایع مختلف که اصلا هیچ تطبیقی برای شناخت آن نیاز ندارد صرفا براساس صورت‌های مالی یا ابزارهای دیگر سرمایه‌گذاری کند و از منافع آن سرمایه‌گذاری خود استفاده ببرد. اما مشکل اینجاست که چرا این دو بازار برای معرفی خودشان تلاش به وارد آوردن هجمه به بازار دیگر می‌کنند. چرا بعضی از فعالان و یا تحلیلگران این حس را دارند که برای ارزندگی سرمایه‌گذاری خودشان را به رخ سایرین بکشند فکر می‌کنند با کوبیدن بازار رقیب، نیازشان برآورده می‌شود.

بازار ملک خواهان و سرمایه‌گذاران خاص خود را دارد و بازار بورس هم چون یک بازار شناخته شده‌ای نزد سرمایه‌گذاران ایرانی کمتر است و فعالین خاص خودش را دارد. امیدوارم از این به بعد افرادی که به عنوان تحلیلگر تلاش می‌کنند بازارهای مالی را مورد بررسی و تحلیل قرار دهند به جای عناوینی مثل حباب در بازار، یک بازار دیگر برای معرفی بازار خودشان از پتانسیل‌های بازار خودشان به تحلیل بپردازند و نه برای این که تلاش کنند بازارهای دیگر را به تزلزل بکشند و تحقیر کنند و بازارهایی که مورد نظر خود را ارزنده‌تر نشان دهند.

نوایی افزود: ارزندگی را سرمایه‌گذار تشخیص می‌دهد؛ ارزندگی را فعالین اقتصادی تشخیص می‌دهند. وظیفه تحلیلگران باید صرفا نمود واقعی پتانسیل‌های یک بازار باشد. تحلیلگران وظیفه دارند واقعیت‌ها و پتانسیل‌های هر بازاری را نشان دهند، نه اینکه با عنوانی مثل وجود حباب در بازار دیگر، بخواهند بازار خودشان مورد توجه قرار گیرد.

این فعال اقتصادی به اهمیت و نقش نرخ ارز در بازارهای موازی اشاره کرده و بیان کرد: یک نکته دیگری هم وجود دارد و آن هم اثر نرخ ارز در این دو بازار است؛ اثر قیمت ارز که به دلیل تورم بر این دو بازار موثر هستند هم باید مورد توجه تحلیلگران قرار می‌دهند. در ساخت مسکن اثر نرخ ارز قسمتی از عملیات و مصالح مورد نیاز مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد ولی دستمزد و قسمتی از تولیدات مسکن به دلیل داخلی بودن از اثر نرخ ارز کمتر تحت تأثیر قرار می‌گیرند.

در حالی که در بورس این پتانسیل وجود دارد که شرکت‌های صادرات محوری برای سرمایه‌گذاری انتخاب شده که اثر رشد نرخ ارز مستقیما بر میزان سودآوری این شرکت‌ها اثرگذار است. سرمایه‌گذار باید برای هدف سرمایه گذاری‌اش یک خط و یک مسیر مشخصی را معین کند. اگر صرفا با هدف حفظ ارزش دارایی و حفظ ارزش دارایی نسبت به ارز تلاش می‌کند قطعا سرمایه‌گذاری در بازار به دلیل این پتانسیل ارجحیت دارد.

این فعال بازار در پایان خاطرنشان کرد: اما اگر این فعال بازار تشخیص می‌دهد بازاری که غیرمتشکل است و صرفا براساس عرضه و تقاضا قیمت‌ها می‌تواند رشد کند و پتانسیل احتکار آن دارایی می‌تواند کمک به رشد دارایی‌اش کند می‌تواند روی بازار ملک دید سرمایه‌گذاری داشته باشد. اما از آن جایی که سرمایه‌گذاری در ملک همانطور که پیشتر اشاره شد، شرایط خاصی دارد که باید سرمایه‌گذار جمیع جهات را برای این هدف در نظر گرفته و سرمایه‌گذاری اش را از خطرات احتمالی محفوظ نگه دارد.