وجود حدود ۱۳۰میلیارد دلار خانه خالی و واحد تجاری مازاد در کشور/ سالاری: مسکن در ایران محمل سوداگری و جذب نقدینگی‌های سرگردان شده است
یک کارشناس حوزه مسکن گفت: در شرایطی که کشور به یک میلیون دلار خود هم نیاز دارد، به برآورد من حداقل حدود ۱۳۰میلیارد دلار خانه خالی و تجاری مازاد به‌ویژه در کلان شهرهای کشور داریم.
اقتصاد آنلاین _ فائزه مومنی؛ مسکن یکی از نیازهای اساسی خانوارهاست. دسترسی به مسکن مناسب بر کیفیت زندگی افراد تاثیر مستقیم می‌گذارد و میزان رضایتمندی از زندگی را افزایش می‌دهد. تأمین مسکن مناسب برای همه دهک‌های جامعه یکی از مهم‌ترین چالش‌ها در حوزه سیاستگذاری مسکن در کشورهای درحال‌توسعه ازجمله ایران است. مسکن یکی از مسائل حاد در ایران است و رشد شهرنشینی مشکل مسکن را به یک مساله جدی تبدیل کرده است.
محمد سالاری، رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران، بزرگ‌ترین دلیل ناتوانی در دستیابی به مسکن را سوداگری می‌داند.
او بیان اینکه چالش‌ها و راهکارهای بخش مسکن در نشست تخصصی مورد بررسی قرار گرفت به خبرنگار اقتصادآنلاین گفت: مساله مسکن در ایام اخیر به موازات سایر مشکلاتی که برای کشور و معیشت مردم ایجاد شده به یک بحران فراگیر تبدیل شده و امروز یک از مشکلات اصلی شهروندان در دیدارها و بازدیدهای نمایندگان شورای شهر موضوع مسکن است.
سالاری در ادامه به بیان دیدگاه خود درباره موضوع پرداخت و اضافه کرد: اگرچه مسکن به طور طبیعی یک نیاز بشری و برخورداری از آن یک حق شهروندی است اما در کشور ما تبدیل به محمل سوداگری و جذب نقدینگی‌های سرگردان شده است. به همین خاطر همواره میان رسالت اصلی بازار مسکن که تأمین مسکن برای تقاضاهای مصرفی است و نقش کالایی که ارزش پول را در بلندمدت حفظ کند و نیز سود سرشاری را برای سفته بازان فراهم کند در جدال بوده است.
او گفت: تجربه نشان می‌دهد که این نیروهای سوداگر بوده‌اند که همیشه دست بالا را در این بازار ایفا کرده‌اند. اما علل اصلی این وضعیت ویژه در بازار مسکن را باید در اقتصاد کلان کشور جستجو کرد، زیرا نقدینگی که به بازار مسکن هجوم آورده و نیز قدرت پایین خرید خانوار که عامل اصلی رکود فعلی است بر اثر متغیرهای اقتصاد کلان ایجاد شده‌اند.
این عضو شورای شهر تهران با بیان اینکه در وضعیت فعلی سیاستگذاری در بخش مسکن کار بسیار دشوار و پیچیده‌ای است، اظهار داشت: سیاستگذار بخش مسکن در حالی باید وضعیت را سامان دهد که ابزاری برای دست‌کاری متغیرهای اصلی آن در اختیار ندارد. از طرفی به علت فشارهای خردکننده‌ای که بر مردم وارد می‌شود مطالبات به حق گسترده‌ای برای مداخله هرچه سریعتر نهادهای متولی مسکن در جامعه و فضای رسانه‌ای شکل گرفته است.
ملحق کردن اراضی حریم شهرها به محدوده شهرها یک تصمیم هیجانی و مضر است
سالاری ادامه داد: در چنین موقعیتی معمولا نهادها برای اینکه خودشان را از زیر فشار افکار عمومی خارج کنند، دست به اقدامات واکنشی و هیجانی می‌زنند که عمدتا بی‌فایده و بعضا مضر هستند. زمزمه‌هایی که اخیرا از سوی دولت در زمینه بازگشت به سیاست تراکم‌فروشی در شهرها و یا ملحق کردن اراضی حریم شهرها به محدوده شهرها شنیده شد از جمله این تصمیمات است که ماهیتی غیرکارشناسی دارند و هدفشان سیاسی و تبلیغاتی است و اگر اجرایی شوند، تبعات منفی آنها تا دهه‌ها گریبانگیر مردم خواهد بود. از این رو در چنین فضایی لازم است با روشنگری جلوی تصمیمات غلط را بگیریم و نیز با ایجاد فضای گفتگو میان متخصصان از مکاتب گوناگون اقتصادی زمینه را برای پروراندن راهکارهای معقول برون رفت از وضعیت کنونی و به دور از هیجانات پوپولیستی فراهم کرد.
بن بست حل مشکل مسکن
حسین عبده تبریزی، کارشناس حوزه مسکن شرایط امروز را بسیار خاص دانسته و به خبرنگار اقتصادآنلاین گفت: برای حل مسأله مسکن در بن‌بست به سر می‌بریم. هیچ‌کس راه‌کار اساسی برای آن ارائه ندادهاست. البته، ما با این چالش‌ها همیشه روبه رو بوده‌ایم و حداقل از سال ۸۶ تاکنون که درآمد سرانه، رو به کاهش بوده، این مشکلات همواره شدت گرفته اما راه‌حل‌هایی وجود داشته است. در حالی که امروز همان راه‌حل‌های مقطعی مُسَکن هم دیگر در دسترس نیست.
او تاکید کرد: اتفاقی که افتاده این است که برای مدتی طولانی شاهد رشد اقتصادی پایین و افزایش نقدینگی در کشور هستیم. در اقتصاد ما، دلار نقش متغیر پیش‌برنده را داشته، به طوری که با بالا رفتن قیمت دلار، شاخص بورس بالا می‌رفت و پس از مدتی هم مسکن گران می‌شد اما در 18 ماه اخیر که بورس رشدهای پرشتابی کرد، خود شاخص بورس به متغیر پیش‌برنده تبدیل شد و مسکن را هم به دنبال خودش کشاند.
این اقتصاددان ادامه داد: قدرت خرید خانوارها از سال ۸۶ رو به کاهش رفته و امروز در بازار اجاره شاهد این کاهش قدرت خرید هستیم، یعنی به‌رغم تلاش مؤجران برای افزایش اجاره و متناسب کردن آن با قیمت‌های مسکن، نرخ اجاره‌ها متناسب با قیمت زمین و مسکن بالا نرفت، چرا که مستأجران توان پرداخت نداشتند. به همین خاطر، نسبت قیمت مسکن به اجاره در بعضی نقاط تهران بالاتر از همه کشورهای دیگر، به ۵۰ یا ۶۰ برابر رسیده است.
بین ارزش مصرفی و قیمت رابطه‌ای نیست
او اضافه کرد: در این شرایط ۵۰ یا ۶۰ سال طول می‌کشد که با پول اجاره بتوان همان واحد مسکونی را خرید. این نسبت مثلاً در آلمان که تورم بسیار پایین‌تری از ایران دارد، ۲۳ سال است. این نشان‌دهنده حباب قیمتی جدی در بخش مسکن است. این حباب در خودرو هم به وجود آمده است؛ یعنی بین ارزش مصرفی و قیمت رابطه‌ای نیست. این وضعیت در شش هفت ماه اخیر بسیار تشدید شده است؛ دلیل آن هم هجوم نقدینگی به سمت دارایی‌های پس‌اندازی در بازارهایی مثل مسکن، خودرو و ارز است.
عبده تبریزی با بیان اینکه در دو ماه اخیر و با ریزش قیمت‌ها در بورس و فرار سرمایه از این بازار، نقدینگی به سمت بازارهای ارز و مسکن رفته است، گفت: این اتفاق قابل پیش‌بینی بود و در زمانی که قیمت‌ها در بورس رشدهای سرسام‌آور می‌کرد، بسیاری هشدار دادند که این روند تبعات منفی دارد، اما متاسفانه در آن زمان حاکمیت از رشد پرشتاب بورس به عنوان دست‌آورد یاد می‌کرد.
او با تاکید بر اینکه بخش مسکن در بن‌بست است، بیان کرد: در شرایطی که ۹۵ درصد مردم قدرت خرید حتی واحدی ۶۰ متری را در کلان‌شهرها ندارند، قیمت‌ها هم‌چنان بالا می‌رود. یعنی از یک طرف قدرت خریدی وجود ندارد و از سوی دیگر به دلیل سفته‌بازی (سوداگری) قیمت‌ها دائماً بالا می‌رود و این بازی ادامه دارد. به نظر پس انداز کننده، فعلاً راه دیگری برای حفظ ارزش پول وجود ندارد.
وی ادامه داد: اگر آقای بایدن به عنوان رییس جمهور آمریکا انتخاب شود، بسیار محتمل است شاهد ریزش‌هایی در قیمت دلار، بورس و مسکن باشیم، چون در اقتصاد انتظارات مهم است و با بهبود انتظارات، این اتفاقات محتمل است. البته، ریزش در مسکن معمولاً به معنای کاهش قیمت نیست، بلکه به شکل ثابت‌ماندن قیمت تا زمانی است که خریداران قیمت‌ها را منطقی بدانند و بتوانند دوباره به بازار برگردند. لذا بازار مسکن ممکن است دچار رکود عمیق شود. البته این اتفاق هم موقت خواهد بود، و تا زمانی که ما مسائل عمده اقتصاد کلان و مشکلات بین‌المللی‌مان را حل نکنیم، دوباره وارد چرخه‌های معیوب خواهیم شد.
این کارشناس در پاسخ به این سؤال که در این شرایط راه‌حل مناسب برای بازار مسکن چیست، اظهارداشت: من با برخی از دوستان مانند آقای دکتر زاوه و دکتر کرمانی روی این مسأله کار کردیم و بعد از یک هفته گفتگو بین خود به این نتیجه رسیدیم که تنها کار در این شرایط بن‌بست استفاده از IO یا Interest Only است و استفاده از این امکان را در قالب یک مقاله منتشر کردیم. در این روش، مردم تنها سود تسهیلات بانکی را می‌پردازند و می‌توانند در سود حاصل از افزایش قیمت مسکن شریک شوند.
وی ادامه داد: به عنوان مثال، اگر کسی امروز بخواهد یک واحد مسکونی به قیمت ۱ میلیارد تومان در تهران بخرد و پولش را نداشته باشد (همان طور که الان در تهران بیش از ۹۰ درصد مردم چنین پولی ندارند)، بانک می‌آید و آن واحد را می‌خرد و به فردِ نیازمند مسکن واگذار می‌کند. آن فرد طی ۵ سال آتی تنها سود این ۱ میلیارد را پرداخت می‌کند و اصل پول را کماکان به بانک بدهکار است. بانک هم در ازای مطالبات خود، واحد مسکونی را در ترهین دارد. حالا بعد از پنج سال که فرد سود پول را پرداخته، قیمت خانه بر اثر تورم مثلاً به ۱ و نیم میلیارد تومان می‌رسد. در این مرحله اگر فرد یک میلیارد تومان را داشت، آن را به بانک می‌دهد و خانه را از رهن خارج کرده به مالکیت همیشگی خودش درمی‌آورد. اگر هم چنین پولی نداشت، واحد مسکونی را می‌فروشد و بعد از پرداخت سهم یک میلیاردی بانک، پانصد میلیون هم دارد که با آن واحدی در حاشیه شهر تهران بخرد یا ودیعه رهن پرداخت کند.
عبده تبریزی اضافه کرد: در این روش هیچ فشاری به بانک‌ها تحمیل نمی‌شود، زیرا تسهیلاتی به نرخ سود معمول پرداخته‌اند، همان طور که تسهیلات به تاجری می‌دهند. تاجر با آن تسهیلات کار می کند، سود بانک را می‌پردازد و به بانک فقط اصل را بدهکار می‌ماند. اگر اصل پول تاجر بزرگ شود، متعلق به خود اوست. در این طرح نیز مردم عادی در سود ناشی از تورم شریک می‌شوند. البته، این طرح پاسخ به نیاز همه بی‌مسکن‌ها را نمی‌دهد، اما در این شرایط سخت، به عده‌ای کمک می‌کند. در واقع، هیچ طرحی نمی‌تواند همه مسائل را حل کند و همواره به بخشی از نیازها پاسخ می‌دهد.
او با بیان اینکه اقتصاد کلان دچار مشکلات حاد است و در بخش مسکن به طور مجزا نمی‌توان معجزه کرد، گفت: معتقدم مدیریت شهری فعلی تهران در مجموع و با توجه به مشکلات اقتصاد کلان خوب عمل کرده و توانسته جلوی بسیاری از فسادهای گذشته را بگیرد و در عین حال شهر را هم اداره کند. بیش از این کاری نمی‌توان کرد. تا وضعیت اقتصاد کلان و روابط بین‌المللی ایران سامان نیابد، این شرایط بن‌بست ادامه دارد.
وضع مالیات بر ارزش افزودة زمین و مستغلات قطعا بسیار ضروری است
این اقتصاددان در خصوص اینکه در شرایط کنونی کارهایی مثل وضع مالیات بر خانه‌های خالی و یا وضع مالیات سرمایه‌ای بر املاک و مستغلات راهگشاست یا خیر، بیان کرد: در شرایط عادی حتما بعضی از این اقدامات ضروری است؛ اما در شرایط جاری حاصل آن اقدامات ممکن است مثبت نباشد، چرا که در کوتاه‌مدت قیمت‌ها را بیشتر افزایش می‌دهد. واضح است که زمین و مستغلات در اقتصاد ایران محمل اصلی سفته بازی و سوداگری در ۶۰ سال گذشته بوده است. از محل این سفته‌بازی‌ها سودهای کلانی برده شده است. می‌دانیم که با وجود این سودها، اقتصاد کلان منتفع نشده، چرا که اگر قیمت زمین 1000 برابر هم شود، یک شغل در کشور ایجاد نمی‌شود. بنابراین، وضع مالیات بر ارزش افزوده زمین و مستغلات قطعاً بسیار ضروری است، مشروط به این که قواعد درست آن رعایت شود و در زمان درستی هم اجرایی شود.
او درباره وضع مالیات بر واحدهای خالی نیز گفت: چون مسکن کالایی اجتماعی تلقی می‌شود، در شرایط عادی در کشورهای اروپایی سعی می‌کنند سطح عرضه را بالاتر از تقاضا نگاه دارند. مثلاً در آلمان سعی بر آن است که عرضه 8 درصد بالاتر از تقاضا باشد؛ دولت هر وقت احساس می‌کند بخش خصوصی به قدر کفایت تولید و عرضه نمی‌کند، از شهرداری‌ها برای ساخت مسکن (به ویژه مسکن اجتماعی) کمک می‌گیرد. شهرداری‌ها یا تبدیل کاربری اراضی به مسکونی را جلو می‌اندازند، یا از دولت برای تأمین مالی ساخت کمک می‌گیرند. اما این اقدامات ممکن است در شرایط غیرعادی و هیجانی امروز ایران بی‌فایده باشد و باعث اختلال بیشتر شود.
انتشار آمار شفاف به یک اصل مبدل شود
این اقتصاددان ادامه داد: غیر از استفاده از روش IO، مدیریت شهری می‌تواند روی موضوعات کوچکی کار کند؛ کارهایی مثل ساماندهی واسطه‌ها، تولید و انتشار اطلاعات به‌روز برای شفاف‌سازی بازار، و هم‌چنین بهبود مقررات. اگر همین تولید و انتشار اطلاعات شفاف وجود داشت، امروز شاهد این همه واحدهای تجاری مازاد و خالی در کلان‌شهرها نبودیم و شاید به جای آنها واحدهای مسکونی کوچک ساخته می‌شد. اما چون تا پیش از این مدیریت شهری صرفاً به دنبال کسب درآمد بوده، وجود واحدهای مسکونی لوکس مازاد یا واحدهای مازاد تجاری در شهرها را برای سرمایه‌گذاران بخش شفاف نمی‌کرده است. با این کار اجازه داده ساخت واحدهای تجاری بیش از ظرفیت شهر ادامه پیدا کند.
عبده تبریزی اضافه کرد: این شفاف‌سازی در اختیار شهرداری و شوراست و هزینه‌ای هم ندارد. این سنت را شورای شهر و شهرداری تهران می‌تواند رواج دهد که انتشار آمار شفاف به یک اصل بدل شود تا از مازاد ساخت‌و ساز‌ها جلوگیری شود. در شرایطی که کشور به یک میلیون دلار خود هم نیاز دارد، به برآورد من حداقل حدود ۱۳۰ میلیارد دلار خانه خالی و تجاری مازاد به‌ویژه در کلان شهرهای کشور داریم. در مجموع، قبول دارم می‌شود کارهای اصلاحی کوچکی کرد، ولی پیش‌نیاز کار اصولی، اصلاح در کلانِ اقتصاد، اصلاح سیاست‌ها در سطح حاکمیت، و بهبود مناسبات بین‌المللی ایران است.
