رونق بازار مسکن با تسهیلات بانکی / طرح جامع مسکن راهگشاست
فصل، فصل جابه‌جایی است؛ فصلی که هر مستأجر خانه‌به‌دوشی در پی مأمنی است تا بتواند چند صباحی را در آنجا سپری کند اما بسیاری از مردم، این روز‌ها یارای اجاره‌خانه‌های سرسام‌آور را ندارند و این موضوع کمی حاد‌تر از گذشته به نظر می‌رسد.
اگر کسی هم پیشنهاد تبدیل اجاره به رهن کند، با برخورد نامناسب بسیاری از مالکان روبه‌رو می‌شود؛ انگار صاحبان املاک امسال تغییر رویه داده‌اند و در پی درآمدند چرا که استدلالشان از افزایش اجاره‌خانه کم‌شدن سود‌های بانکی است و برای همین است که بسیاری به جای اجاره‌نشینی، زندگی در بافت فرسوده را ترجیح می‌دهند.
حجم انبوه املاک
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شهروند ، بسیاری از کارشناسان تعدد مسکن‌های عاری از سکنه را مهمترین دلیل رکود مسکن می‌دانند که ریشه‌اش را باید در نابسامانی اقتصادی دولت نهم و دهم دانست؛ چرا که در این دوران هشت ساله نزدیک به ٣میلیون و ٣٠٠هزار واحد مسکن عرضه شد؛ رقمی برابر با ساخت‌وساز دولت‌های سازندگی و اصلاحات. درواقع افزایش بی‌رویه صدور مجوزهای ساختمانی رکود بازار مسکن را دامن زد و بازار عرضه‌وتقاضا را نیز دچار آشفتگی کرد که در دولت یازدهم چه جایگاهی را به خود اختصاص داد. آمارهای ارایه‌شده از مرکز آمار از صدور ٣١هزار و ٨٠٨ پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌ها در بهار ٩٥ خبر می‌دهد. تعدادی که به تناسب فصل مشابه سال گذشته خود حدود ١٠,٩درصد کاهش را
نشان می‌دهد.
وابستگی اقتصادی
با توجه به این‌که مسکن یکی از مهمترین بخش‌های اقتصاد ما محسوب می‌شود و به عنوان یکی از نیاز‌های اولیه و اساسی هر خانواده‌ای برای تأمین آرامش و امنیت است، همواره متقاضیانی را داشته است؛ چرا که به‌عنوان پیش‌نیازی مهم برای انجام فعالیت‌های اقتصادی و توسعه و رفاه جامعه نیز به شمار می‌رود و مهمترین دارایی و سرمایه هر خانوار ایرانی محسوب می‌شود؛ اما چندی است که مسکن نه‌تنها مانند گذشته مورد توجه قرار نمی‌گیرد، بلکه دچار رکود نیز شده است البته با توجه به شرایط نابسامان اقتصادی امری بدیهی به نظر نمی‌رسد؛ چرا که با وجود فاکتور‌هایی که برای هر بی‌خانمانی در نظر گرفته شده، فاکتور‌های معقولی نیست؛ یکی وام مسکن که با آن تنها ٣٠ درصد از کل هزینه پرداختی ملک را تامین می‌کند آن هم به واسطه شرط و شروط‌های از پیش تعیین‌شده.
رونق مسکن مشروط به تسهیلات بانکی
چند سالی می‌شود که وضع خریدوفروش مسکن در حال سپری‌کردن دوران رکود است، دورانی که برای قشر متوسط جامعه «خریداران» و صاحبان ملک «فروشندگان» نگران‌کننده شده است. همین امر موجب شده تا شاهد افزایش رهن و به‌خصوص اجاره املاک باشیم؛ اما این موضوع تا جایی نگران‌کننده است که چندی پیش نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس با ابراز نگرانی در این زمینه بیان کرد: «تسهیلات‌دهی بانک‌ها در حوزه مسکن رقمی کمتر از ۳۰درصد ارزش ملک را تأمین می‌کند، شرایط بد اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم اسکان در بافت ناکارآمد شهری را افزایش داده است.»
این نماینده مجلس با ابراز نگرانی در زمینه حاشیه‌نشینی و زندگی در بافت فرسوده در این زمینه توضیح داد: «افزایش رقم تسهیلات و همچنین کاهش نرخ سود آنها می‌تواند بازار خرید و فروش خانه‌های نوساز و ساخت‌وساز را در بافت فرسوده رونق ببخشد؛ همچنین باید دانست در حال حاضر بیش از ٨ میلیون نفر در بافت فرسوده و حدود ١١میلیون نفر هم در بافت حاشیه‌ای اسکان دارند که مجموعا ١٩میلیون نفر از جمعیت شهری کشور در مناطق ناکارآمد شهری زندگی می‌کنند که این آمار زیبنده نیست.» اما با وجود این سوالی که ممکن است به اذهان متبادر شود، آن است که آیا افزایش تسهیلات بانکی موجب افزایش خرید و فروش املاک در مناطق کارآمد شهری می‌شود؟ یا آن‌که شرط افزایش تسهیلات تنها برای قشر خاصی است یا آحاد مردم. حال برای ملموس‌ترشدن این موضوع با برخی از کارشناسان امر گفت‌وگو کرده‌ایم که در ادامه می‌خوانید.
پیشینه
در ٤سال گذشته بازار مسکن با کاهش چشمگیر معاملات روبه‌رو بوده است که بسیاری از این موضوع رنج می‌برند. فعالان حوزه مسکن بر این باورند که علت اصلی رکود مسکن سود‌های بالای بانکی بوده است و موجب شده تا مردم به جای ورود به بازار مسکن به سمت سپردهگذاری مسکن تشویق شوند، اما اکنون با کاهش سود سپرده‌های بانکی به نظر می‌رسد بسیاری از موانع پیش‌رو برای فعالان این حوزه برداشته شود.
همچنین باید درنظر داشت نرخ سود وام خرید مسکن صندوق پس‌انداز «یکم» و سایر صندوق‌های پس‌انداز مسکن از ۱۳درصد به ۱۱درصد کاهش پیدا کرده که موجب شد تا بانک مسکن تصمیم جدیدی در این راستا اتخاذ کند و بین ۹ تا ۱۰درصد از مبلغ قسط ماهانه وام‌های ۸۰ و ۱۶۰میلیونی در تهران و وام‌های «یکم» سایر شهرها کاسته شود که متاسفانه این تسهیلات تنها شامل خانه اولی‌ها می‌شود. به همین جهت نمی‌تواند اقدام جدی برای رونق بازار مسکن به شمار رود. به همین جهت تنها حرکت کارآمد و تأثیرگذار در این حوزه را باید کاهش سود‌های بانکی دانست. برای همین برخی از فعالان این حوزه بر این باورند که دو شاخص سود سپرده‌ها و سود تسهیلات بانکی یک رابطه مستقیم و معنادار دارند. همچنین باید درنظر داشت که تورم دو رقمی به تورم تک‌رقمی رسیده است. به همین جهت انتظار می‌رود که در این شرایط سود تسهیلات نزدیک به تورم شود. البته نباید تنها به کاهش نرخ سود‌های بانکی بسنده کرد، زیرا نیاز به تلاش بیشتر در این راستا احساس می‌شود تا سود تسهیلات بانکی باز هم کاهش پیدا کند، چراکه اگر به دنبال رشد ۸درصدی در اقتصاد کشور هستیم، بی‌شک حوزه مسکن و ساختمان نقش‌آفرین اصلی این حوزه است. همچنین باید دانست مسکن نیاز به نگاه ویژه‌تر و توجه به رفع موانع تولید دارد، زیرا یکی از موانع تولید را می‌توان حوزه بانکداری دانست؛ چراکه حل موانع مربوط به این بخش، تولید را
رونق می‌دهد.
نگاه موافق
می‌توان به رونق بازار مسکن امیدوار بود
ناصر موسوی لارگانی - نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی | با توجه به این‌که نیمه اول سال ٩٦ است، هنوز که هنوز بازار مسکن از دوره رکود خارج نشده، شاید برای همین است که چند روز گذشته مجید کیان‌پور نماینده مجلس از لزوم افزایش تسهیلات بانکی برای وام مسکن سخن به میان آورد. اگرچه این موضوع موافقان و مخالفانی را دارد اما ناصر موسویلارگانی نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی در این زمینه نظری متفاوت دارد و معتقد است: «مهمترین مقوله در این زمینه آن است که وام مسکن باید به‌طور واقعی و با شرایط آسان‌تر پرداخت شود، نه زمانی که با مراجعه‌کنندگان روبه‌رو می‌شوند، از ارایه وام خودداری کنند.»
این نماینده مجلس با اشاره به این‌که درحال حاضر شرایط پرداخت وام به مشتریان از دشوارترین شرایط محسوب می‌شود، در این زمینه ادامه داد: «درحال حاضر شرایط پرداخت وام، شرایط دشواری شده است، زیرا برای دریافت هر نوع وامی نیازمند؛ وثیقه، سفته و ٣ ضامن است که هر ضامن نیز، باید گواهی کسر از حقوق را نیز داشته باشد.»
موسویلارگانی ضمن توضیح این‌که چنین شرایطی برای پرداخت وام حتی در روستا‌ها پاسخگو نیست، ادامه داد: «فردی که در روستا عزم آن را دارد که با تهیه وام مسکن، سرپناهی را برای خود تهیه کند، برای دریافت ٢٠میلیون تومان به ٣ضامن با گواهی کسر از حقوق نیاز دارد. این درحالی است که در روستا‌ها کسر حقوق وجود ندارد. حال آن‌که باید سه ضامن با چنین شرایطی را برای دریافت وام داشته باشد.» نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی ضمن ابراز تأسف از شرایط نابسامان اقتصادی و معیشتی مردم در این زمینه توضیح داد: «در چنین شرایطی معمولا کسر از حقوق به اقوام درجه یک تعلق می‌گیرد.»
لارگانی ضمن انتقاد از شرایط کنونی در این زمینه توضیح داد: «همچنین باید توجه داشت که درحال حاضر وام مسکن که درنظر گرفته شده، پاسخگوی نیاز مراجعه‌کنندگان نیست، چراکه سقف آن به ٨٠ میلیون می‌رسد که با چنین مبلغی خرید خانه امری بدیهی است؛ زیرا شرایط اقتصادی نابسامان فعلی اقتضای آن نیست. بنابراین نیازمند پس‌انداز از قبل تعیین‌شده‌ای هستیم. البته نمی‌توان گفت، این موضوع تأثیر آنچنانی در رونق بازار مسکن نداشته است و با این شرایط رونقی ایجاد نمی‌شود.»
این نماینده مجلس ضمن ابراز خرسندی در زمینه افزایش وام مسکن در این زمینه ادامه داد: «درحال حاضر متاسفانه سقف وام مسکن سقف تعیین‌شده‌ای است، اما درصورتی که این وام‌ها به ٨٠درصد مبلغ پرداختی قیمت مسکن برسد، می‌توان در زمینه رونق مسکن امیدوار بود.»
این نماینده مجلس در خاتمه با اشاره به این‌که اگر وام مسکن افزایش پیدا کند، می‌توان به رونق مسکن امیدوار بود، بیان کرد: « اگر بتوان سقف وام مسکن را به بیش از ٥٠ درصد قیمت ملک رساند، می‌توان شاهد رونق در بازار مسکن بود، زیرا تنها در این صورت است که می‌توان تحولی جدی را در عرصه مسکن شاهد بود، در غیر این صورت با مبلغ کنونی وام مسکن نمی‌توان شاهد تحولی جدی در عرصه بازار بود و اگر ٦٠ تا ٧٠درصد مبلغ پرداختی مسکن مورد نظر از طریق وام تأمین شود، می‌توان به رونق بازار مسکن امیدوار بود.»
نگاه مخالف
حمید بنایی- عضو کمیسیون عمران| یکی از واقعیت این روزهای اقتصاد ایران رکود مسکن و زمین است؛ واقعیتی که هر یک از ما به فراخور شرایط خود آن را لمس کرده‌ایم البته در این راستا سیاست‌هایی مد نظر قرار گرفته شده است؛ سیاست‌هایی که برخی از آنها قدیمی هستند همچون پرداخت تسهیلات. حمید بنایی، عضو کمیسیون عمران پرداخت تسهیلات با درصدی از سود که گاهی هم به شایستگی مدیریت هم نمی‌شوند را در این عرصه راهگشا نمی‌داند و می‌گوید: ما در عرصه پرداخت تسهیلات برای مسکن وام اولی‌ها را داشتیم که تا حدودی توانست مشکل‌گشا باشد اما نباید فراموش کرد که با وجود نرخ‌های مسکن کدام جوانی می‌تواند با ١٠٠یا١٢٠میلیون صاحب مسکن شود؟ واقعیت این است که تا حدودی مشکلاتی وجود دارد؛ مشکلاتی که در کمیسیون عمران نیز به آنها پرداخته شده است و حتی خود وزیر و معاونانش و حتی بانک مسکن نیز در حد توان و حوزه فعالیت خود این مشکلات را مد نظر قرار دادند و تا حدودی حل آنها را شاهد بودیم؛ اما واقعیت این است که هنوز هم ما مشکلات را شاهدیم. بنایی به یکی از شروط تسهیلات اشاره کرده و صحبت‌هایش را ادامه می‌دهد: یکی از شروط این است که باید مبلغی به مدت یک سال سپردهگذاری شود تا بتوان از دو برابر آن به عنوان تسهیلات استفاده کرد. سوال اصلی‌ای که مطرح می‌شود یک جوان از کجا باید بتواند ١٠٠میلیون پول بیاورد تا بتواند سپردهگذاری کرده و بعد از یک سال از تسهیلات برای مسکن‌دار شدن بهره برد؟ در چنین شرایطی نیاز است طرح جامعی برای حل مشکلاتی از این دست ارایه شود. این درخواست را کمیسیون عمران از مجموعه دولت داشت تا طرح جامع مسکن تهیه شود. اگر چه قول مساعدت در این زمینه نیز داده شده است، البته ما پیش از این نیز طرح‌هایی را اجرایی کردیم؛ همچون مسکن مهر که به خودی خود مسائلی را در پی داشت اما با این حال انتظار می‌رود طرحی تحت لایحه به مجلس ارایه شود. مسکن اجتماعی نیز طرحی در باب مسکن بود که در دولت یازدهم مطرح شد اگر چه ادامه‌دار‌بودن مسائل مسکن مهر مانع اجرایی‌شدن آن شد. اگر طرح جامعی در زمینه مسکن ارایه شود، مجلس و کمیسیون عمران این آمادگی را دارند که کمک‌های مورد نیاز را ارایه بدهند. ما چاره‌ای جز این نداریم که سالانه ٨٠٠ هزار تا هزار مسکن داشته باشیم. درست است که در برخی کلانشهرها ما واحدهای مسکونی خالی داریم اما این مسأله دلیل نمی‌شود که بگوییم ما در حوزه مسکن اشباع هستیم؛ نه این‌طور نیست. عضو کمیسیون عمران بر این باور است که ارایه تسهیلات به تنهایی کارگشا نیست؛ چون بحث اولیه سخت است و یک جوان چگونه مبلغی را برای یکسال سپردهگذاری کند؟ چون در حال حاضر مشکلات معیشت و اشتغال وجود دارند و نمی‌توان آنها را انکار کرد؛ البته اگر این تسهیلات افزایش بیابد، می‌تواند مشکلات را حل کند. اگر بر مبنای گفته‌ها تا ٧٠درصد افزایش بیابد، البته تأمین منابع آن توسط دولت نیز جای سوال دارد. بنایی عنوان می‌کند: ما چندین مشکل داریم؛ اگر قرار باشد مبلغ تسهیلات افزایش بیابد، باید مد نظر قرار بدهیم که افراد چطور می‌خواهند اقساط آنها را پرداخت کنند و خود دولت این مبلغی که قرار است، افزوده شود را قرار است از چه منبعی تأمین کند.
کارشناس بی طرف
سرنوشت بازار مسکن مشروط بر حل بحران بانکی
مهدی سلطان محمدی| اگرچه افزایش تسهیلات بانکی همواره مورد بحث بود، اما اکنون کمی متفاوت از گذشته است؛ چراکه می‌تواند معضل بزرگتری چون بحران مسکن را حل کند. مهدی سلطان‌محمدی اقتصاددان در این زمینه معتقد است؛ «معمولا برای به رونق‌‌رسیدن مسکن ما نیازمند افزایش تقاضا هستیم و این امر محقق نمی‌شود، مگر با افزایش نقدینگی یا افزایش پس‌انداز که لازمه آن افزایش درآمد، فروش نفت، در یک دوره مستمری که درآمد ملی افزایش پیدا کند که مردم بتوانند پس‌انداز کنند و سپس برای خرید خانه اقدام کنند. برخی نیز با اعتبارات بانکی تهیه می‌شود. طبیعی است که اعتبارات بخش مسکن را به لحاظ حجم افزایش دهیم یا شرایط و نرخ بهره را آسان‌تر کنیم. طبیعی است که متقاضی بخش مسکن از امکانات بهتری برای خرید برخوردار باشد.»
این اقتصاددان با اشاره به این‌که قدرت پرداخت وام از مقولات مورد توجه بانک‌ها در جای‌جای دنیاست، در این زمینه ادامه داد: «معمولا قدرت پرداخت وام از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. به همین جهت زمانی که تنها حجم اعتبارات افزایش پیدا کند و نرخ بهره بالا بماند، اقساط به نحوی خواهد بود که طبقاتی که درآمد پایین‌تری دارند، قادر به استفاده از وام نخواهند بود، ضمن آن‌که بانک‌ها نیز تمایلی به پرداخت وام به این طبقه از جامعه را ندارند، زیرا ابتدا باید نسبت به بازپرداخت وام اطمینان حاصل کنند. به همین جهت درآمد خانوار باید به‌گونه‌ای باشد که بتواند توانایی بازپرداخت اقساط وام را داشته باشد. عرفی که در تمام دنیا حاکم است و اقساط نباید از یک‌سوم درآمد خانوار افزایش پیدا کند.»
سلطان‌محمدی با ابراز تأسف در زمینه پایین‌بودن در آمد سرانه جامعه در این زمینه بیان کرد: «زمانی که بخواهیم این عرف را رعایت کنیم، طبیعی است که حجم اعتبار تحت‌تأثیر قرار می‌گیرد و اگر این وام پرداخت شود، ریسک بازپرداخت برای بانک وجود دارد. به همین جهت اگر تنها حجم و نرخ بهره افزایش پیدا کند، امکان دسترسی به چنین تسهیلاتی برای دهک‌های متوسط به پایین جامعه وجود ندارد.»
این اقتصاددان ضمن توضیح تلاش‌های دولت در راستای کاهش نرخ سود در این زمینه توضیح داد: «دولت در تلاش است تا نرخ بهره را کاهش دهد، اما به دلیل این‌که بحران دامنگیر سیستم بانکی ما شده است، این امکان درحال حاضر وجود ندارد. به همین جهت انتظار بر این بود که با کاهش نرخ تورم، نرخ سود و بهره بانکی هم کاهش پیدا کند اما به دلیل مشکلات سیستم بانکی این امر محقق نشد. بنابراین تا زمانی که مشکلات سیستم بانکی حل نشود، نه این میزان اعتبارات در دسترس است که بانک‌ها به مردم پرداخت کنند و نه نرخ بهره می‌تواند به صورت قابل‌قبولی کاهش پیدا کند.»
این اقتصاددان در خاتمه با اشاره به وضع بحرانی بانک‌ها در این زمینه توضیح داد: «البته درحال حاضر سرنوشت بازار مسکن تا حد زیادی به سیستم بانکی گره خورده و این مسأله‌ای است که باید هرچه زودتر روشن شود که این بحران چه زمانی حل می‌شود و آیا قادر خواهد بود نرخ بهره بانکی را کاهش دهد یا خیر؟ که تاکنون توفیقی در این راستا را شاهد نبوده‌ایم. البته افزایش اعتبارات بانکی درحال حاضر امری بدیهی به نظر می‌رسد، زیرا چنین منابعی وجود ندارد و نرخ بهره بالاست، به همین جهت سیستم بانکی درحال حاضر نمی‌تواند به کمک بخش مسکن بیاید و در چشم‌انداز آینده حتی دیده نمی‌شود.»
تجربه دیگران
شرایط تسهیلات مسکن در جهان
در جای‌جای دنیا تسهیلات بانکی برای خرید مسکن قرار می‌گیرد که به نوبه خود متفاوت است. برای ملموس‌ترشدن این موضوع به برخی از کشور‌ها اشاره کرده‌ایم.
ژاپن
جالب است بدانیم ژاپن کشوری آسیایی است که نرخ بهره وام مسکن برای بازپرداخت اقساط ٢٠سال به بالا، کمتر از یک‌درصد یعنی ۹۸ هزارم درصد است.
آمریکا
آمریکا نیز مانند کشورهای آسیایی برای خرید مسکن در تسهیلات بانکی قرار گرفته که نرخ بهره آن به این شرح است.
نرخ بهره وام مسکن برای بازپرداخت اقساط ۵ تا ۷سال که بهره آن‌به ۱.۵درصد می‌رسد، اما اگر وام مسکن در این کشور بازپرداخت ٧ تا ١٠سال باشد، ۱.۸۵صدم درصد است. به همین جهت با بالارفتن زمان بازپرداخت سود بانکی نیز، به تناسب آن کاهش پیدا می‌کند. به‌عنوان مثال؛ ١٠سال تا ١٥سال، ٢,٨٧صدم درصد و ١٥سال تا ٢٠سال ٣.٢٥صدم درصد و ٣٠ساله ٣.٣٦صدم درصد است.
آلمان
آلمان با وجود آن‌که یکی از گرانترین کشور‌ها برای زندگی به شمار می‌رود، نه‌تنها برای خانه‌دارشدن شهروندان تسهیلاتی را ارایه می‌دهد بلکه بازپرداخت اقساط مناسبی را برای شهروندان خود در نظر گرفته است. نرخ بهره وام مسکن برای بازپرداخت اقساط تا یکسال ۳.۶۹درصد، یکسال تا ۵سال ۳.۸۹درصد، ۵سال تا ۱۰سال ۴.۰۱درصد، ۱۰سال تا ۲۰سال ۴.۱۳درصد است.
ترکیه
ترکیه با وجود آن‌که کشوری آسیایی است و از منابع نفتی محروم مانده، تقریبا پایین‌ترین نرخ بهره را از شهروندان خود دریافت می‌کند؛ به‌طوری که نرخ بهره وام مسکن برای بازپرداخت اقساط تنها ۰.۷۵درصد است.
اتحادیه اروپا
کشورهای اروپایی هم برای فراهم‌کردن شرایط مطلوب شهروندان وام‌های مسکن را برای شهروندان خود درنظر گرفته است که تعیین نرخ‌های پایه وام‌های بانکی بستگی به تصمیم‌گیری اتحادیه اروپا دارد. نرخ پایه در سال ۲۰۰۹ به حداقل تمام زمان‌های خود، یعنی یک‌درصد رسید، ولی در ماه‌های میانی سال ۲۰۱۲ به دلیل رکود سنگین اقتصادی و بالارفتن مالیات‌ها در کشورهای اتحادیه اروپا بهره‌های بانکی به ۸.۵درصد نیز رسیده است. دوره بازپرداخت وام مسکن با ارز خارجی حداکثر تا ۱۵سال بوده و دوره بازپرداخت وام مسکن با واحد پولی یورو حداکثر ۲۵سال است. همچنین در هر دو مورد، سن متقاضی به‌علاوه مدت وام مسکن از ۷۰سال نباید تجاوز کند. حداکثر مبلغ وام می‌تواند تا ۷۰درصد ارزش ملک خریداری شده باشد (با توجه به رتبه‌بندی اعتباری مشتری). بازپرداخت وام مسکن نیز می‌تواند به صورت ماهانه یا ۳ماهه باشد.
استرالیا
در کشور استرالیا بازپرداخت نرخ بهره وام مسکن برای بازپرداخت اقساط ۵سال به بالا ۱.۷۳درصد و ۱۰سال به بالا ۲.۷۳درصد است و در ۱۰سال یک استرالیایی برای خرید مسکن ۲۷.۳درصد سود وام را می‌پردازد.
هند
با وجود آن‌که هند به‌عنوان کشوری پرجمعیت در جهان شناخته شده است، اما با این وجود اقدام به پرداخت وام مسکن به شهروندان خود کرده که نرخ بهره وام مسکن برای بازپرداخت اقساط ۱۰سال به بالا، ۴.۵درصد است.
