نقشه راه تامین مالی مسکن

در این راستا، موضوع تامین مالی مسکن به‌عنوان یکی از راهکارهای ساختاری و نهادی در قالب طراحی بسته دست‌کم 10 گانه متشکل از ابزارها و نهادهای پولی و مالی جدید از ابتدای امسال مورد توجه ویژه قرار گرفت؛ قرار است ماحصل آنچه به‌عنوان کارکرد این ابزارها و نهادهای مالی جدید طی دست کم 6 ماه گذشته در بازار مسکن تاثیرگذار بوده است در شانزدهمین همایش توسعه مسکن مورد ارزیابی و بررسی قرار بگیرد.

از ابتدای امسال، مسوولان تیم اقتصادی دولت و سیاست‌گذاران بخش مسکن ضمن افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن بسته متنوعی از حداقل 10 ابزار و نهاد تامین مالی جدید طراحی و به بازار مسکن عرضه کردند. چکاپ عملکرد یکساله تامین مالی در حوزه مسکن در حالی یکی از مهم‌ترین محورهای شانزدهمین همایش توسعه مسکن در ایران محسوب می‌شود که سال گذشته دو طیف سیاست گذار و صاحب‌نظر حوزه مسکن در بیانیه پایانی این همایش دست کم 19 ضرورت و اولویت را در بخش مسکن مورد تاکید قرار دادند.این اولویت‌ها اساسا در سه بخش «سیاست‌های زمین»، «سیستم تامین مالی مسکن» و «سیستم اجرا(ساخت مسکن)» قابل طبقه بندی است.

نسخه مانع‌زدا از‌ تامین‌مالی مسکن

 سیاست‌گذاران و صاحب‌نظران اقتصاد مسکن یک‌سال پیش با اعلام وضعیت بحرانی و وجود چالش بزرگ در حوزه تامین مسکن اعلام کردند:‌‌‌ روش‌های متداول تامین مالی مسکن مبتنی بر منابع بانکی، دیگر پاسخگوی این بخش نبوده و حرکت به سمت تامین مالی ساختار یافته باید هر چه سریع‌تر آغاز شود. ایجاد زمینه‌های لازم برای تامین مالی پروژه‌های بزرگ مقیاس در بخش مسکن و روش‌های مبتنی بر دارایی از مهم‌ترین تاکید‌های صورت گرفته در این زمینه است.

از سوی دیگر مانع زدایی از توسعه بازارهای رهنی مسکن اعم از اولیه و ثانویه و همچنین رفع موانع پرداخت تسهیلات بلند مدت بانکی به متقاضیان ساخت و خرید مسکن از طریق ایجاد هماهنگی بین نرخ سود تسهیلات، نرخ سود سپرده‌های بانکی، نرخ تورم عمومی کشور، ایجاد زمینه‌های ثبات اقتصادی و تصمیم‌های سیاسی از دیگر موارد مورد تاکید در همایش سال گذشته سیاست‌های توسعه مسکن بود.سیاست‌گذاران و صاحب‌نظران اقتصاد مسکن همچنین سال گذشته از وجود پارادوکس آشکار در هر دو مقوله عرضه و تقاضای مسکن خبر دادند که در نتیجه عدم تحلیل درست از عرضه و تقاضا و رویکردهای افراطی دوره‌های گذشته در این حوزه، هم اکنون به عامل بروز اختلال در بازار مسکن تبدیل شده است. به اعتقاد آنان، مداخله بیش از حد دولت (همانند طرح مسکن مهر) و رویکردهایی چون شهر‌فروشی بدون توجه به آینده شهرها و مردم، منجر به بروز هرج و مرج در برنامه‌ریزی و نهایتا عدم احساس تعلق و عدم آرامش در شهروندان شده است.

به این ترتیب و با توجه به رویکردهای مختلف به مقوله مسکن و خطاهای استراتژیک صورت گرفته در این بخش، پیدا کردن «نقطه تعادل سیاست‌گذاری»، مقوله بسیار پیچیده و با اهمیتی است؛ صاحب‌نظران حوزه مسکن تاکید می‌کنند: برای دستیابی به سیاست‌گذاری بهینه، لازم است یک نهاد توسعه‌ای برای خروج از رکود ایجاد شود. برنامه‌ریزی و طراحی سیاست‌های مسکن به‌صورت بومی ومتناسب با نیازها و ویژگی‌های گروه‌ها و اجتماعات مختلف، استفاده از ظرفیت‌های مدنی از جمله تشکل‌های محلی برای سیاست‌های توسعه مسکن، اجرای سیاست‌های متوازن در هر دو سوی عرضه و تقاضا با تاکید بیشتر بر سیاست‌های سمت عرضه در شرایط فعلی، راه‌اندازی صندوق‌های ضمانت، نهادهای بازار بورس، صندوق‌های پس‌انداز و تسهیلات، نهادهای مالی پروژه محور و بازار محور موارد دیگری از تاکید‌های صورت گرفته در بیانیه سال گذشته پانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران است.

دسترسی به چشم‌انداز «تجهیز منابع مالی»، «افزایش قدرت خرید» و «افزایش قدرت ساخت» به لحاظ کمی و کیفی مهم‌ترین اهدافی است که طیف سیاست گذار و صاحب‌نظر حوزه مسکن بر ضرورت دسترسی به آنها در نتیجه اعمال برنامه‌های جدید تامین مالی بر آن تاکید دارند. شرکت‌کنندگان در همایش سال گذشته سیاست‌های توسعه مسکن، همچنین اعلام کردند: مداخله دولت در برنامه‌های توسعه مسکن باید به‌صورت محدود و هدفمند صورت پذیرد و این مداخله معطوف به نهادسازی باشد؛ به تعبیر دیگر یک نهاد توسعه‌ای ایجاد شود تا بتواند به‌عنوان محرک، منابع دولت را برای رونق پایدار بخش مسکن اهرم کند.

اولویت‌های سیاست‌گذاری در مسکن

متخصصان و سیاست‌گذاران حوزه مسکن با تاکید بر ضرورت ایجاد انعطاف در برنامه‌های مسکن متناسب با تحولات کوتاه‌مدت و میان‌مدت علاوه بر مسائل مربوط به «تامین مالی»، دو سرفصل مهم و ضروری دیگر را برای ساماندهی سیاست‌های توسعه مسکن مورد توجه قرار دادند.در حوزه «سیاست‌های زمین»، برنامه‌ریزی و طراحی این سیاست‌ها همراه با سیاست‌های «توسعه شهری» در یک مسیر مشترک مورد تاکید قرار گرفت، چرا که به گفته متخصصان اقتصاد مسکن این دو عامل به شدت از یکدیگر تاثیر می‌پذیرند. به اعتقاد آنان سیاست‌های زمین از جمله مهم‌ترین مسائل در حوزه مسکن است که نه تنها بازار مسکن، بلکه کل اقتصاد و جنبه‌های اقتصاد شهری را تحت الشعاع قرار می‌دهد.در حوزه «اجرا»، سیاست‌گذاران و صاحب‌نظران حوزه مسکن در همایش سال گذشته دست‌کم هشت سیاست کلی به‌عنوان مهم‌ترین اولویت‌های اجرایی در بخش مسکن را مورد تاکید قرار دادند.در این میان، توجه به نقش توسعه دهندگان مسکن (developer) به‌عنوان یکی از حلقه‌های مفقوده در اقتصاد ایران مورد تاکید قرار گرفت. تقویت توسعه گرها و ایجاد امکانات برای آنها به‌عنوان یکی از عوامل ارتقا و توسعه بخش مسکن اعلام شد.

طراحی مکانیزم‌های اجتماعی برای پاسخ به نیازهای مسکن اقشار مختلف جامعه از طریق ساخت مسکن اجتماعی، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیر رسمی، توجه به مساله حمل و نقل شهری، توجه به ابعاد اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، زیست محیطی و... در کنار برنامه‌های ساخت و واگذاری مسکن اجتماعی مهم‌ترین سرفصل‌های مورد تاکید در برنامه‌های اجتماعی و حمایتی بخش مسکن محسوب می‌شود. براساس متن بیانیه پایانی پانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران، اهمیت مسائل اجتماعی و توجه به تحرک و تعامل در فضای اجتماع، متناسب با هر گروه از خانوارها، کمتر از مساله زمین و تامین مالی نیست.

توجه به حمل و نقل شهری، ساماندهی وضعیت شهرسازی و معماری و بازخوانی برنامه‌های روستایی از دیگر ضرورت‌های اجرایی است که سال گذشته در فهرست مهم‌ترین اولویت‌های توسعه مسکن مورد تاکید قرار گرفت.به اذعان صاحب‌نظران اقتصاد مسکن، مساله حمل و نقل شهری با مقوله مسکن به شدت گره خورده و توجه به آن در برنامه‌ریزی‌ها مورد تاکید سیاست‌گذاران است؛ همچنین در بخش مسکن روستایی «راه‌اندازی صندوق‌های تامین مالی» برای کمک به فرآیند اشتغال، تسهیلات‌دهی و تقویت فضای کسب و کار جزو موارد مهم و ضروری اعلام شد. اعمال محدودیت در شهرفروشی و تراکم‌فروشی و مقابله با آن و همچنین ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری‌ها از محل دریافت عوارض سکونت در شهر مهم‌ترین تغییراتی است که در سیستم مدیریت شهری از دیدگاه صاحب‌نظران اقتصاد مسکن باید هر چه سریع‌تر صورت بگیرد. توسعه شهرهای جدید و همچنین طراحی نسل نو شهرهای جدید از دیگر سیاست‌های مهم توسعه مسکن در مقطع زمانی حاضر محسوب می‌شود؛ سیاست‌گذاران و صاحب‌نظران حوزه مسکن اعلام کردند: شهرهای جدید می‌توانند وظیفه جذب سرریز جمعیت در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ را بر عهده بگیرند، چراکه بارگذاری مناسب جمعیتی در آنها قابل برنامه‌ریزی است.

صاحب‌نظران اقتصاد مسکن همچنین طراحی الزامات اجرایی، آموزش و فرهنگ‌سازی مناسب برای رعایت استانداردهای ساختمان و ارتقای صنعت ساختمان با استفاده از تکنولوژی‌های نوین ساختمانی را مورد تاکید قرار دادند.  در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن که 12 و 13 مهرماه در دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران برگزار می‌شود مسوولان و صاحب‌نظران حوزه مسکن با حضور استادان اقتصاد مسکن، ضمن ارزیابی عملکرد یک‌سال گذشته دولت در حوزه تامین مالی و سایر اولویت‌های ذکر شده در راستای سیاست‌های توسعه مسکن، به تشریح مهم‌ترین راهکارها و راه حل‌های توسعه مسکن مطابق با 5 محور عنوان شده خواهند پرداخت.